اقتصاد آنلاین- مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در خیابان فرشته تهران در بهمن ماه 94است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در غرب تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین- مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده خانه ویلایی در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر میآید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان کلنگی در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
اقتصاد آنلاین-محمود باقری: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده زمین در مناطق 22گانه تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور میباشد:
اقتصاد آنلاین- مرضیه طهماسبی: آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده خانه ویلایی در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه مشاورین املاک کشور می باشد:
روند تغییرات بلندمدت «حجم معاملات خرید» آپارتمان و همچنین «میانگین قیمت» مسکن در تهران، از حرکت همجهت و واکنش دور از انتظار متقاضیان نسبت به سطح کاهنده تورم مسکن در سال جاری حکایت دارد.
تقاضای خرید مسکن در سالهای 92 و 93، مطابق انتظارات منطقی از نوع عکسالعمل متقاضیان به نحوه افت و خیز قیمت مسکن، پیش رفت. به این صورت که با افزایش 33 درصدی قیمت مسکن در سال 92 –زمان جهش- حجم خرید مسکن در آن سال 44 درصد کاهش یافت و سپس در سال 93 با فروکش کردن شیب نرخ رشد قیمت مسکن به حدود 5 درصد و تخلیه حباب، حجم خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته 32 درصد صعود کرد.
اما طی 10 ماه اول امسال، آمارهای مربوط به دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت معاملات ملک، نشان میدهد: کاهش 2 درصدی قیمت مسکن در تهران طی سه فصل اول امسال، به جای آنکه باعث افزایش معاملات خرید نسبت به مدت مشابه سال قبل شود، به تعمیق رکود مسکن منجر شد طوریکه حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران طی سال 94 رقمی معادل 24 درصد افت کرد و انقباض شدید معاملاتی رقم خورد. در سال جاری، معاملات مسکن در تهران به لحاظ حجمی، به سطح سال 92 که معادل 121 هزار واحد مسکونی فروختهشده در آن سال بود، بازگشت کرده است و در مسیر سه سال اخیر معاملات خرید مسکن، یک قله مربوط به سال 93 که به فروش160 هزار آپارتمان مسکونی در پایتخت منجر شد، به ثبت رسیده است. این در حالی است که اواخر سال گذشته، پیشبینی میشد رکود معاملات مسکن تا نیمه سال 94 به پایان برسد و حجم خرید و فروش واحد مسکونی در مقایسه با سال 93، دستکم بدون تغییر بماند. بررسیها از علت محقق نشدن پیشبینیهای مربوط به فرجام رکود مسکن در سال جاری، مشخص میکند: منشأ تشدید رکود معاملات مسکن در 10 ماه اول امسال – صرفنظر از رشد نقطهای معاملات در دی ماه- به اتفاقات سال 93 مربوط میشود که آثار آن در سال جاری باعث رفتار متفاوت متقاضیان خرید مسکن شد.
سال گذشته شوکهایی که در چند نوبت از سمت «مذاکرات هستهای» به بازارهای مختلف از جمله بازار ملک وارد شد، افتوخیز شدید در حجم معاملات خرید مسکن در طول سال 93 را به وجود آورد بهطوری که در آستانه شروع مذاکرات ایران و 1+5 در ماههای پارسال، بسته به وضعیت مثبت یا منفی در فضای مذاکرات، خرید و فروش آپارتمان افزایش یا کاهش پیدا میکرد. نامشخص بودن سرنوشت توافق یا عدم توافق در مذاکرات طی سال گذشته، همچنین باعث فعالیت محسوس سوداگران –خریدهای سرمایهای ملک در کوتاهمدت به امید افزایش قیمت مسکن در سال 94- نیز شد. اما دستیابی به توافق اولیه در ابتدای سال جاری، هیجان سرمایهگذاری در بازار خرید مسکن را به شدت نسبت به سال قبل کاهش داد.
از طرفی، تبدیل ریزنوسانات کاهشی قیمت مسکن در سال 93 به ثبات قیمت در ماههای سال جاری، تعجیل متقاضیان مصرفی مسکن لااقل طی نیمه اول امسال را از بین برد. مجموعه این دو اتفاق – توافق هستهای سال جاری در مقایسه با مذاکرات متعدد سال گذشته و همچنین تثبیت قیمت مسکن در سال 94 نسبت به روند کاهشی قیمت در سال 93- باعث شده، در سال جاری این فقط مولفه قیمت مسکن نباشد که بر روند تغییرات حجمی معاملات خرید آپارتمان تاثیر میگذارد. به این ترتیب، در شرایط کنونی، معاملات خرید مسکن در تهران به دور از هیجان اقتصادی- سیاسی ناشی از توافق هستهای و همچنین عاری از تقاضای سرمایهای، رو به افزایش است. رفتار متناقض خریداران مسکن در سال جاری نه تنها از روی آمارهای قیمت و معاملات دفتر اقتصاد مسکن قابل ردیابی است، بلکه در آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار ملک نیز مشاهده میشود.
بررسیها از مسیر حرکت متقاضیان مصرفی بازار در مواجهه با روند قیمتی مسکن که طی دو سال اخیر نوسان محدودی را ثبت کرده است، نشان میدهد: اگرچه مطابق با آمار رسمی بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش مسکن در 10 ماه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل معادل 3/ 1 درصد کاهش خفیف داشته و در عمل ثابت بوده است اما حجم معاملات بازار مسکن این بخش در این بازه زمانی با افت 12 درصدی رو به رو بوده است. مشاوران بازار ملک بهعنوان حلقه میانی بازار خرید و فروش مسکن در مناطق 22 گانه تهران در تحلیل چرایی پیدایش وضعیت جدید در بازار معاملات مسکن در دو سال اخیر ورود دو دسته از متقاضیان به بازار را عامل رشد معاملات در سال گذشته دانستند. دسته اول سرمایهگذارانی که به دلیل تخلیه حباب قیمتی مجددا به بازار بازگشتند و دسته دوم متقاضیان مصرفی که نقدینگی لازم را برای خرید مسکن کسب کردند و در مقابل «انتظار برای تعیین تکلیف مذاکرات هستهای» در سال جاری و امید به کاهش دوباره قیمتها را عامل عقبنشینی متقاضیان مصرفی از خرید آپارتمان معرفی کردند.
برخی از مشاوران املاک معتقدند با وجود پایداری ثبات قیمت دربازار مسکن و کاهش تدریجی قیمت مسکن در برخی مناطق تهران، روند معاملات در بازار خرید و فروش مسکن در سال گذشته مناسبتر از نیمه اول سال 94 بوده است. برخی از مشاوران املاک، بازار مسکن را همچنان در آمادهباش رونق ارزیابی میکنند و معتقدند هنوز نشانههای باز شدن قفل معاملات در این بازار دیده نمیشود. آپارتمانهای کوچک یا آپارتمانهایی که قیمتی زیر نرخ میانگین منطقه دارند به فروش میروند اما واحدهای مسکونی که متناسب با قیمت منطقه برای فروش گذاشته شدهاند همچنان منتظر خریدار هستند.
گروهی از مشاوران املاک غرب تهران معتقد هستند سال گذشته بازار بهتری داشتند، اما درحال حاضر خریداران منتظر کاهش بیشتر قیمت مسکن هستند و چندان به ثبات قیمت اطمینان ندارند. این درحالی است که به گفته این فعالان بازارمسکن در غرب تهران به جز فروشندگانی که مجبور به فروش املاک خود هستند کمتر فروشندهای حاضر به کاهش قیمت است و برخی از مالکان به همین دلیل واحدهای نوساز خود را از فایل اجاره خارج و برای رهن کامل سپردهاند تا برخی از هزینههای اضطراری خود را تامین کنند. گروهی از مشاوران املاک نیز معتقدند بیشتر خریدارانی که تصمیم به خرید داشتند در میانه تابستان امسال که قیمتها به کف خود نزدیک شده بود اقدام به خرید کردند. بیشتر کارشناسان مسکن به خریداران مصرفی توصیه میکنند منتظر کاهش بیشتر قیمتها نمانند و اقدام به خرید مسکن کنند. با وجود آنکه برخی مشاوران املاک معتقدند سال 93 که قیمتها تازه روند کاهشی خود را آغاز کرده بود، تعداد معاملات بیشتر بود. بر اساس آمارهای بانک مرکزی در برخی از ماههای نیمه دوم سال مانند آذرماه این تحلیل مشاوران املاک تایید میشود، اما در یک ماه اخیر تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد نشان میدهد. با این حال معدل کلی معاملات مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون نسبت به سال گذشته کاهشی بوده است.
بر اساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در 6 ماه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران بالغ بر 72 هزار واحد مسکونی بود که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 20 درصد کاهش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 3 میلیون و 860 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 3/ 1 درصد کاهش نشان میدهد. این در حالی است که در 10 ماه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 125 هزار فقره مبایعه نامه بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 3 / 12 درصد کاهش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 3 میلیون و 860 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل با کاهش 3 / 1 درصدی مواجه شده است. بهبود وضعیت افت نقطهای معاملات در 10 ماه نخست سال نسبت به 6 ماه اول سال ناشی از رونق نسبی بازار در زمستان امسال و قرار گرفتن بازار در وضعیت پیش رونق است. یکی از مشاوران املاک در منطقه مرکزی شهر تهران معتقد است سال گذشته برخی از خریداران مسکن با پیش بینی رونق در بازار مسکن و افزایش قیمتها در سال 94به بازار مسکن روی آوردند اما ادامه رکود و پایداری قیمتها سبب شد خریداران مسکن در تصمیم قطعی خرید تجدید نظر کنند و منتظر کاهش قیمتها یا ثبات بیشتر نرخ مسکن باشند.
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره رونق بیشتر بازار مسکن در سال 93 نسبت به نیمه اول سال 94 گفت: برخی از خریداران مسکن در سال 93 که بیشتر سرمایهگذار بودند، پس از تخلیه حباب قیمتی و ثبات در قیمت مسکن به بازار مسکن آمده، بنابراین شاهد افزایش تعداد معاملات در این بازار بودیم. همچنین برخی از خریداران مصرفی که نقدینگی لازم را برای خرید داشتند در این مدت تصمیم به خرید گرفتند. اما با ادامه رکود در بازار این نوع خریداران که در سال 93 وارد بازار شده بودند از بازار مسکن خارج شدند و بنابراین اندکی با کاهش آمار معاملات مسکن روبهرو بودیم. گروهی از مشاوران املاک معتقدند وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال 93 تفاوت چندانی با نیمه دوم سال 94 نکرده است و تنها جنس انتظار خریداران تفاوت کرده است. در زمستان سال 93 خریداران مسکن منتظر نتایج مذاکرات هستهای بودند و تاثیراتی که در بازار مسکن خواهد گذاشت. در آن فضای مه آلود تصمیمگیری برای خرید دشوار بود اما خریداران کنونی 2 انتظار از بازار دارند که شامل کمک برای تامین نقدینگی خرید و واقعیتر شدن قیمتهای مسکن است.
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در یوسف آباد تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در یوسف آباد تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان حوالی میدان ونک است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان 100 متری در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
خانههای کلنگی آگهی شده حاکی از این است که قیمت هر متر خانه کلنگی در شمال تهران از سه میلیون و 300 هزار تومان شروع شده و تا 70 میلیون تومان ادامه دارد.
به گفته برخی فعالان بازار مسکن، خانههای کلنگی از مواردی به شمار میروند که حتی در زمان رکود نیز، بسیاری از افراد برای سرمایهگذاری آنها را خریداری میکنند، چرا که این ملکها بیشترین سود در بخش مسکن را نصیب سرمایهگذاران میتوانند کنند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، قیمت ملکهای کلنگی در سطح تهران، همانند سایر ملکها با یکدیگر تفاوت دارد، البته قیمت این ملکها علاوه بر موقعیت جغرافیایی به جواز ساخت آنها نیز بستگی دارد، بنابراین ملکهایی که دارای جواز ساخت هستند بیشتر از سایر ملکهای اطراف که فاقد جواز هستند میارزند، البته نوع جواز نیز در قیمت این ملکها تاثیرگذار است، برای مثال ارزش ملکهایی که دارای جواز تجاری و اداری هستند بیشتر از ملکهایی است که دارای جواز مسکونی هستند.
بر اساس مشاهده سایتهای آنلاین، قیمت هر متر خانه کلنگی در شمال تهران از سه میلیون و 300 هزار تومان شروع میشود و تا 70 میلیون تومان ادامه دارد.
قیمتمسکن در منطقه 22 یکی از رکودزدهتریننقطهتهران+جدول 22 آذر 94
بر اساس آگهیهای موجود، ارزانترین و گرانترین واحدهای آپارتمانی موجود در منطقه 22 شهرداری، به ترتیب با متری یک میلیون و 929 هزار تومان و متری هفت میلیون و 100 هزار تومان آگهی است.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار، منطقه 22 تهران با سهم یک درصد، کمترین سهم از معاملات خرید و فروش مسکن در فصل تابستان را به خود اختصاص داده است.
منطقه 22 از شمال به ارتفاعات البرز، از شرق به منطقه پنج شهرداری، از غرب به منطقه وردآورد شمالی و از جنوب به آزادراه تهران-کرج محدود میشود، این منطقه در طرح تفضیلی تهران به عنوان قطب گردشگری تهران مطرح شده تا نیازهای رفاهی شهر تهران را برطرف کند که به همین منظور پروژههای بسیاری از جمله آبشار تهران، دریاچه مصنوعی چیتگر، محور چهارباغ، بوستان جوانمردان ایران، شهربازی هزار و یک شهر، پارک آبی چیتگر، پردیس سوارکاری، تله کابین و مونوریل چیتگر در این منطقه در حال ساخت و تکمیل است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، محلههایی همچون دهکده المپیک، شهرک راه آهن، شهرک چشمه، شهرک صدرا، شهرک لاله، زیبادشت بالا، زیبادشت پایین، شهرک دژبان، یاس، کوثر، لاله، کوهستان، نسیم، نگین غرب و... در منطقه 22 تهران واقع شدهاند.
بر اساس گفته اکثر مشاوران، واحدهایی که به دریاچه نزدیکتر هستند قیمت بیشتری پیدا میکنند و میتوان گفت که گرانترین واحدهای موجود در منطقه 22 شهرداری تهران، مربوط به نزدیکترین واحدها به دریاچه خلیج فارس هستند.
بر اساس آگهیهای موجود، ارزانترین واحد آپارتمانی موجود در منطقه 22 شهرداری تهران، مربوط به واحدی 30 سال ساخت در دهکده المپیک است و گرانترین آن رو به روی دریاچه چیتگر واقع شده که قیمت هر متر مربع از آنها به ترتیب یک میلیون و 929 هزار تومان و هفت میلیون و 100 هزار تومان گزارش شده است.
البته بر اساس گفته یکی از مشاوران، قیمت برخی از برجهای این محدوده، گرانتر از این میزان است و قیمت برجهایی که به دریاچه دید دارند، گاهی تا متری 8.5 میلیون تومان نیز میرسد که اکثر این برجها در ضلع شمالی و شرقی دریاچه قرار گرفتهاند.
یکی دیگر از مشاوران املاک نیز بیان کرد که قیمت مسکن در منطقه 22 تهران، علاوه بر امکانات داخلی ساختمان، بر اساس فاصلهاش از دریاچه نیز تعیین میشود و به طور کلی قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در منطقه 22 تهران از 2.5 میلیون تومان شروع میشود و هر چه به دریاچه نزدیکتر شود و دید بهتری به دریاچه داشته باشد، قیمت آن افزایش مییابد.
برخی از واحدهای فروشی آگهی شده در منطقه 22 شهرداری تهران
قیمت هر متر مربع منزل مسکونی در منطقه پنج تهران از یک میلیون تومان شروع شده و تا 12.2 میلیون تومان ادامه دارد.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار، منطقه پنج تهران بیشترین سهم از معاملات خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن در تابستان را به خود اختصاص داده بود که سهم این منطقه از این معاملات به ترتیب 12.3 و 15.1 درصد است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، این منطقه از شمال به رشتهکوه البرز، از جنوب به بزرگراه شهید لشگری، از شرق به منطقه ۲ شهری و از غرب به منطقه جدید ۲۲ شهری محدود شدهاست.
محلههای کن، شهران، جنتآباد، شهرزیبا، پونک، شهرک اکباتان، شهرک آپادانا، اشرفی اصفهانی، آیتالله کاشانی، بلوار فردوس و... در منطقه پنج واقع شدهاند.
قیمت آپارتمان در محلههای مختلف منطقه 5 هم مانند سایر نقاط تهران، با توجه به موقعیت ملک، امکانات، متراژ، سنبنا و... با یکدیگر تفاوت دارند.
به طور کلی میتوان گفت که قیمت هر متر مربع منزل مسکونی در منطقه پنج تهران از یک میلیون تومان شروع شده و تا 12.2 میلیون تومان ادامه دارد.
واحدی که با قیمت هر متر مربع یک میلیون تومان به فروش میرسد، مربوط به واحدی 80متری و هشت سال ساخت در محله کنسولقان است که به دلیل قولنامهای بودن با این قیمت فروش میرود.
گرانترین واحدی که در منطقه پنج نیز واقع شده است، مربوط به واحدی 118متری و 15 سال ساخت در آیتالله کاشانی است که قیمت هر متر مربع از آن 12.2 میلیون تومان است.
در هر محلهای فاصله قیمتی زیادی وجود دارد، برای مثال در محله بلوار فردوس قیمت هر متر مربع آپارتمان از سه تا 9.5 میلیون تومان است که به طور یقین فاصله قیمتی میان این دو ملک دلایل زیادی دارد.
قیمت هر متر مربع آپارتمان در برخی از محلههای منطقه پنج تهران
هفته گذشته قرارداد فروش ۷آپارتمان میلیاردی به ثبت رسید. بر اساس اطلاعات ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران با وجود آنکه همچنان بیشترین حجم خرید و فروشها متعلق به آپارتمانهای ارزان قیمت است اما تعداد معاملات میلیاردی ثبت شده در محدوده زمانی ۵ تا ۱۲ آذر ماه حدود ۷ معامله است.
نخستین قرارداد ثبت شده متعلق به آپارتمانی ۱۶۵ متری در شهرک آزمایش است که به قیمت متری ۶ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان به فروش رفته است. قیمت کل این آپارتمان یک میلیارد و ۱۲۰ میلیون تومان است. همچنین آپارتمانی در محله ولنجک به متراژ ۱۹۵ متر به قیمت ۲ میلیارد و ۸۰ میلیون تومان به فروش رفت. در معامله دیگری در محله امانیه (منطقه ۳) آپارتمانی ۱۵۴ متری، یک میلیارد و ۳۵ هزار تومان فروخته شد. اما گرانترین آپارتمان فروخته شده در هفته گذشته، آپارتمانی ۲۸۵ متری در محله فرمانیه، حصار بوعلی بود که ۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان به فروش رفت.
همچنین هفته گذشته در محله نصر گیشا آپارتمانی ۱۷۲متری به قیمت یک میلیارد و ۱۶۰میلیون تومان فروخته شد. فروش میلیاردی دیگری که به ثبت رسیده، آپارتمانی در محله سهرودی باغ صبا است که متراژ آن ۱۹۹ متر است و ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان به فروش رفته است. به گزارش دنیای اقتصاد، در این هفته همچنین آپارتمانی ۱۹۴ متری در محله پسیان به قیمت ۲ میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان به فروش رفت.
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در شمال تهران می باشد. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده خانه ویلایی در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده خانه ویلایی در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
در میان واحدهای زیر 40 متر و بالای 20 سال ساخت که در تهران آگهی شدهاند، ارزانترین واحدی 23متری در محله سراج و گرانترین واحدی 40متری در محله گیشاست که به ترتیب با قیمت 60 و 350 میلیون تومان آگهی شدهاند.
در تمام زمانها، افراد با فاصلههای طبقاتی وجود داشتهاند، از این رو همیشه در مقابل کسانی که خانههای بزرگ و لوکس داشتهاند، افرادی هم بودند که به دنبال کوچکترین و قدیمیترین خانه برای اجاره کردن میگشتند تا مبلغ کمتری پرداخت کنند.
بسیاری از افراد هم که علاقهای به اجارهنشینی ندارند و همچنین پول چندانی هم برای خرید خانهای نوساز و شیک ندارند، به دنبال خانههای قدیمی و کوچک که قیمتش مناسب باشد میگردند. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، واحدهایی با متراژهای زیر 40 متر و سنبنای بالای 20 سال در شهر تهران وجود دارند که قیمتشان ارزانتر از سایر آپارتمانهای نوساز است.
یکی از این واحدها، واحدی 23متری در محله سراج است که 20 سال از ساخت آن میگذرد، این واحد که در طبقه زیرهمکف واقع شده با قیمت 60 میلیون تومان آگهی شده است.
همچنین واحدی 25 سال ساخت و 40متری در محله گیشا با قیمت 350 میلیون تومان وجود دارد که قیمت هر متر مربع از آن هشت میلیون و 750 هزار تومان است.
شمار آپارتمانهای با متراژ زیر 40 متر در شهر تهران شاید به اندازه واحدهای بزرگمتراژ نباشد، اما تعداد آنها نیز کم نیست و حتی ساختمانهای نوسازی با متراژهای بسیار پایین در سطح تهران یافت میشود.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، وجود واحدی 14متری کمی عجیب به نظر میرسد، اما آگهی فروش این واحد در میان واحدهای مسکونی یافت شده است، که ارزانترین واحد در شهر تهران به شمار میرود. این واحد با قیمت هر متر مربع 2.5 میلیون تومان که قیمت کل آن معادل 35 میلیون تومان است در محله هنگام قرار دارد.
واحدهای کوچک بیشتر در مناطق جنوبی تهران واقع شدهاند، اما در برخی از مناطق شمالی نیز، این واحدها وجود دارند، برای مثال واحدی 35متری در محله زعفرانیه با قیمت هر متر مربع 12 میلیون تومان آگهی شده است که قیمت کل آن معادل 420 میلیون تومان است.
برخی از آپارتمانهای نوساز و نقلی آگهیشده در شهر تهران
قیمت جدید آپارتمان در غرب تهران؟ +جدول - قیمت آپارتمان 70 متری در تهران چند؟ +جدول - قیمت آپارتمان حوالی میدان ونک چند؟ +جدول - یک آپارتمان 100 متری در تهران چند؟ +جدول - 11 آذر 94
گزارش میدانی اقتصاد آنلاین از نرخ خرید و فروش املاک پایتخت
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در غرب تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان حوالی میدان ونک است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان 100 متری در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان 100 متری در مناطق 22گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 70متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 70متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان در منطقه گیشا تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 70متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
این روزها بازار مسکن مانند سایر یخش های دیگر اقتصاد با رکود دست و پنجه نرم می کند و بنگاه های معاملات املاک که طی سال های گذشته تعدادشان به شدت افزایش یافته، بازار کسادی دارند، در این میان شاید نیاز فروشندگان و حتی سازندگان آپارتمان های فروشی شرایط را به گونه ای رقم زده که بر خلاف گذشته تا حدودی به دل خریدار راه می آیند و فیتیله قیمت شان را پایین می کشند .
به گزارش خبرنگار اقتصادآنلاین،در چنین شرایطی که برخی کارشناسان مسکن بر این باورند که قیمت مسکن به کف رسیده، شاید بهترین زمان برای خرید مصرف کننده واقعی این کالای مصرفی که جنبه سرمایه ای آن نیز کمرنگ نیست باشد.
در این شرایط مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی و آگهی های منتشر شده برای فروش واحد های مسکونی نشان از آن دارد که تعداد فایل های فروش آپارتمان های زیر 100 میلیون تومان نه تنها کم نیست بلکه تنوع زیادی هم دارد.
این جدول تعدادی از آپارتمان های موجود در بازار مسکن را معرفی می کند که در برخی موارد با احتساب وام 45 میلیونی و همچنین رهن واحد مبلغ نقد مورد نیاز برای خرید واحد به 15 میلیون و حتی کمتر هم می رسد.
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت آپارتمانهای 50 متری در مناطق 22 گانه شهری تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول معاملات انجام شده آپارتمان در شهرکهای جنوب شهر تهران است. لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک میباشد؛
به گزارش اقتصاد آنلاین، آنچه در زیر می آید جدول قیمت معاملات انجام شده اجاره آپارتمان 100 متری در مناطق شهری تهران است. بنابر عرف بازار، در ازای کم کردن یک میلیون تومان از ودیعه، 30 هزار تومان به اجاره بهای ماهیانه اضافه می شود.لازم به ذکر است که این ارقام مربوط به اعلام سامانه رسمی املاک می باشد:
پادگان قلعه مرغی و سرنوشت پنج کاربری برای زمین بزرگ تهران 10 آذر 94
شهرداری تهران برای قطعه زمینی که سال 90 با انتقال پادگان «قلعهمرغی» به خارج از محدوده شهری، در جنوب شهر آزاد شد و هماکنون «بزرگترین قطعه خام پایتخت» محسوب میشود، یک طرح عمرانی-شهری تدوین کرده و در قالب آن 5 نوع «کاربری بیرقیب» برای این زمین 200 هکتاری در نظر گرفته است.
200 هکتار از کل عرصه 270 هکتاری زمین پادگان قلعهمرغی در حال حاضر تحت مالکیت رسمی شهرداری تهران قرار دارد و بر اساس طرح مصوب شهرداری، مقرر شده ضمن لغو پیشنهادهای اولیه مبنیبر ساختوساز مسکونی روی این زمین، مجموعهای از کاربریهایی که در شرایط فعلی امکان ایجاد آنها در سایر مناطق پایتخت تقریبا غیرممکن است، تعریف و عملیاتی شود. رویکرد تعیین شده برای این زمین، اجرای پروژههای محلهای، منطقهای، فرامنطقهای، ملی و فراملی است که به شکل کاربریهایی همچون «کمپ هتلهای مجهز، فضاهای شهری انحصاری و بیسابقه، بزرگترین تالار شهر، دهکده سلامت و همچنین مراکز اداری و خدماتی» ساخته خواهد شد. حدود سه سال پیش، بعد از توافق شهرداری با ستاد کل نیروهای مسلح برای اجرای اولین فاز قانون انتقال پادگانها از تهران در پادگان قلعهمرغی، 70 هکتار از کل عرصه آزاد شده ناشی از انتقال این پادگان، به «بوستان ولایت» تبدیل شد اما حدود 70 درصد مابقی زمین تاکنون بلاتکلیف مانده بود. پیشتر طرح «کلید به کلید» در قالب ساخت مسکن و انتقال مالکان بافت فرسوده به این محدوده و آزادسازی بافت برای نوسازی از جانب مسوولان بخش مسکن در دولت قبل به شهرداری پیشنهاد شد و در کنار آن، طرح اجرای فضای سبز در کل عرصه مطرح شد اما اشکالات فنی- شهری در هر دو طرح، باعث شد جمعبندیها بر کاربری ترکیبی غیرمسکونی متمرکز شود.
مهمترین رویکرد تعیین شده برای بزرگترین زمین خام موجود در تهران، با توجه به موقعیت ویژه این زمین -که در کمترین فاصله شهری با دو فرودگاه پایتخت قرار دارد و رینگ بزرگراهی اطراف آن، اتصال به سایر نقاط شهر را تسهیل کرده است- تدارک یک مجموعه کوچک شهری برای اقامت چند روزه هیاتهای خارجی و همچنین گردشگران است به طوری که پروژههای آماده اجرا در زمین پادگان قلعهمرغی، بعد از بهرهبرداری، نیاز میهمانان داخلی و خارجی شهر تهران به خروج از این محدوده برای هر نوع خدمات شهری را تامین کند. قطعه 200 هکتاری معادل 3 درصد کل محدوده شهری پایتخت است و در مقایسه با مساحت برخی از مناطق 22گانه که کمتر از 1000 هکتار وسعت دارند، ظرفیت بکر قابل توجهی برای توسعه شهر تهران به حساب میآید. مشاور عالی شهردار تهران و مجری این طرح معتقد است: از آنجا که شهر تهران به لحاظ پیشنیازهای زیرساختی برای ورود سرمایهگذاران خارجی در دوره پساتحریم، با کمبودهایی از جمله «ساختمانهای اداری» روبهرو است، پروژههای طراحی شده برای این زمین، میتواند پاسخگو باشد.
طراحی باغ شهر ولایت با الهام از میدانامام اصفهان
پس از بهرهبرداری از فاز نخست بوستان ولایت به مساحت 70 هکتار، در خرداد ماه سال 90 زمینهای باقی مانده پادگان تخلیه شده قلعه مرغی بلاتکلیف ماند تا زمانی که اعضای شورای شهر تهران در دوره چهارم در تیرماه سال 93 در بازدیدی از این بوستان از بایر ماندن حدود 70 درصد این زمینها انتقاد کرده و خواستار تعیین تکلیف آن شدند. برای ساماندهی زمینهای باقی مانده از آزادسازی پادگان قلعهمرغی، در شهرداری تهران اتاق فکری شکل گرفت و با الهام از معماری میدان امام اصفهان پروژه باغ شهر ولایت طراحی شد. همچنین سند کامل و 6 دانگ این زمینها به شهرداری تهران منتقل شد تا ساماندهی بزرگترین زمین خام تهران وارد فاز عملیاتی شود.
مازیار حسینی مشاور عالی شهردار تهران با بیان اینکه نگاه به این زمینها، نگاهی ویژه است و باید کارکردی محلی، منطقهای، ملی و فراملی داشته باشد گفت: از این رو در طراحی پروژههای این زمین باید 4 فاکتور در نظر گرفته شود. نخست آنکه مدیریت شهری باید در طراحیهای خود مردم جنوب شهر و شهروندانی را که در مجاورت این پروژه زندگی میکنند در نظر بگیرد. از سوی دیگر باید در اجرای پروژههای این منطقه این موضوع در نظر گرفته شود که برای یک دویستم مساحت شهر تهران (270هکتار) تصمیمگیری میکنیم و پروژهها باید بر اساس نیاز و شأن تهران بهعنوان پایتخت تعریف شود. از طرف دیگر، تقریبا بیشتر مردم ایران به نوعی با تهران به عنوان پایتخت در تماس هستند، بنابراین کارکردی در سطح ملی نیز برای پروژهها باید در نظر گرفته شود. همچنین طراحان باغ شهر ولایت، پروژههایی را که قرار است در این زمینها اجرایی شود به گونهای طراحی کردهاند که امکان رقابت با پروژههای کشورهای غرب آسیا را داشته باشد، بنابراین یک نگاه فراملی هم در طراحیها در نظر گرفته شد.
وی با اشاره به هویت تاریخی پادگان قلعه مرغی گفت: پادگان قلعه مرغی نخستین فرودگاه کشور بوده و اولین هواپیمایی که در آسمان تهران به پرواز درآمده در این نقطه فرود آمده است. مرحوم مصدق برای ملی شدن صنعت نفت و رفتن به دادگاه لاهه، از این فرودگاه استفاده کرده است. آشیانههایی از ۱۰۰سال پیش آنجا باقی مانده که یک جنبه میراثی و تاریخی برای کشور دارد. برج مراقبت پرواز برای این منطقه یک نماد است. اما زمینهای بایر که در محوطه فرودگاه وجود دارد با ایجاد گرد و غبار مشکلاتی را برای ساکنان مجاور بوستان ایجاد کرده است. شهرداری تهران برای ساماندهی این زمینها 3 راه حل را پیش رو داشت که مدیریت شهری راه سوم را برای ساماندهی این زمینها اجرایی خواهد کرد. راه نخست تبدیل تمامی 300 هکتار به فضای سبز بود که به اعتقاد حسینی با تبدیل این 300 هکتار به فضای سبز این مکان به فضای بیدفاع شهری تبدیل میشد و بافت اجتماعی حاشیه آن را از بین میبرد.
راه دوم که زمانی هم در دستور کار شهرداری بود، ساختوسازهای مسکونی در بخشی از این زمینها بود که میتوانست برای شهرداری درآمدزایی نیز داشته باشد. راه سوم که رویکردی چند مولفهای است طراحی این زمین با الهام از فضای معماری میدان امام در اصفهان است. میدانی که در آن هم ارگ حکومتی (عمارت عالیقاپو) وجود دارد و در مقابل آن، مسجد شیخ لطفالله و هم بازار که زندگی مردم در آن جریان دارد. یعنی تمام مولفههای سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی در این طراحی دیده شده است. در این طراحیها 85 درصد زمینها به فضای سبز تبدیل خواهد شد و 15 درصد آن به ساخت پروژههایی اختصاص دارد که امکان احداث آن در هیچ نقطه شهر وجود ندارد. در پهنه جنوبی این زمین قرار است ساختمانی احداث شود که مرکزمطالعات فرهنگی مبتنی بردین باشد. این بنا در نزدیکترین نقطه به بافت مسکونی قرار دارد و میتواند کارکردی محلی نیز داشته باشد. مشاور شهردار تهران ادامه داد: در نقطه مقابل تالار شهر را طراحی کردهایم. درحال حاضر یکی از مشکلاتی که شهر تهران دارد، کمبود فضاهایی است که چندهزار نفر را کنارهم جمع کند. در حال حاضر بزرگترین مرکز تجمع شهروندان برای برگزاری مراسم تالار وزارت کشور است که مشکلات خاص خود را دارد.
سالن اجلاس نیز بهدلیل موقعیت نامناسب برای برگزاری یک اجلاس مهم مانند اجلاس سران کشورهای گازی مجبور شدند مدارس سه منطقه را تعطیل و محدودیتهای ترافیکی ایجاد کنند. این در حالی است که بوستان ولایت به دو فرودگاه مهرآباد و امام (ره) نزدیک است و زمانی که بوستان ولایت، در حال احداث بود دور این زمین یک رینگ ایجاد شد که ترافیک این محدوده را از ترافیک بزرگراهجدا میکند. قطب سومی که در این زمینها به آن توجه شده ومشاور عالی شهر دار تهران به آن اشاره کرد «بازار» است. او توضیح داد: بازار یکی از مکانهایی است که میتواند باعث رونق شود، چرا که به صورت سنتی مردم برای تفریح و خرید به بازار علاقه دارند. بازار در تبریز و اصفهان محور است. البته بازار، به این معنی نیست که بازار تبریز، اصفهان یا تهران را دوباره آنجا کپی کنیم بلکه باید معماری اسلامی در بازار جدید تهران شکل بگیرد. به گفته مشاور عالی شهردار تهران در کشور ایران سنتی به نام سنت معماری ایرانی-اسلامی داریم. به این مفهوم که از یکسو باید مردم و اقلیم خود را بشناسیم و از سوی دیگر به دانش روز مهندسی هم مسلط باشیم و هر اثری را با این سه مولفه طراحی کنیم، اثر سنتی میشود. طراحی میدان نقش جهان نشان میدهد که طراحان آن، مردم منطقه را میشناختند و با اقلیم منطقه هم آشنا بودند. البته مدیریت شهری پایتخت قصد ندارد معماری نقش جهان را دوباره تکرار کند، هیچ کاری را نباید در تاریخ تکرار کرد. اما میتوانیم عالیقاپو را فهم کنیم و با زبان ۱۳۹۴، با پیشرفتهایی که در دانش و تکنولوژی شده، فضایی جدید طراحی کنیم.
به گفته حسینی قرار است پادگان قلعه مرغی به باغ شهر ولایت تبدیل شود. بخش چهارم این زمینها به ایجاد فضاهای خدماتی اختصاص دارد که قرار است دهکده سلامت در این فضا ایجاد شود. رکن اصلی دهکده سلامت بیمارستان است. تفاهمنامه نیز برای اجرایی شدن آن بین سه دستگاه امضا شده است. شعاری که برای باغشهر ولایت داریم فضای بیرقیب شهری است. یعنی اگر پروژهای را در نقطهای دیگری میتوانیم انجام دهیم، در این زمینها انجام نخواهیم داد. این بیمارستان، یک بیمارستان معمولی نیست. بیمارستانی است که در آن از آخرین تکنولوژیهای روز دنیا و آخرین کاربردهایی که پزشکی هستهای برای سلامت و درمان دارد، بهره ببریم. و اگر این پروژه اجرایی شود جزو ۴ تا ۵ کشور اول دنیا در این حوزه خواهیم شد. امیدواریم تا قبل از پایان امسال کلنگ آغاز عملیات این پروژه توسط رئیسجمهوری زده شود. در حال حاضر جانمایی پروژه و نقشهبرداری را شروع کردهایم. با وجودی که متوسط زمان ساخت بیمارستان در کشور ما 15 سال است تلاش میکنیم آن را حدود 4 سال به اتمام برسانیم که رکورد شکنی قابل ملاحظهای است.
دهکده سلامت فقط به بیمارستان هستهای ختم نمیشود. این مجموعه به هتل در سطوح مختلف نیاز دارد. هتل ۵ستاره، ۴ ستاره، ۳ ستاره و مهمانسراهای مختلف که بتوانیم به مردم مختلفی که به آنجا میآیند در سطح خودشان سرویس دهیم. اگر هیاتی از خارج وارد کشور میشود نیازی نباشد از باغشهر ولایت خارج شوند و به تمام نیازهایشان در این محدوده پاسخ داده شود. در رابطه با فضای سبز شرق زمینها، نیز کار علمی با دانشگاه تربیت مدرس شروع شده است که اگر قرار است، این زمینها تبدیل به فضای سبز شود به چه صورت باشد و از چه گونههایی استفاده شود که در برابر خشکسالی مقاوم باشد. یکی از طراحیها برای فضای سبز بوستان ولایت کاشت انواع گونههای گیاهی است بهطور مثال اگر مردم زمان رویش لالهها به جاده چالوس و گچسر میروند، در همین نقطه باغ لاله طراحی شود یا انواع گونههای درختی را بتوانند در باغهای مختلفی که ایجاد میشود، مشاهده کنند.
مشاور عالی شهردار تهران با تاکید بر اینکه شهرداری قصد ندارد برخلاف مصوبات و مقررات بالا دستی پروژهای را در بوستان ولایت آغار کند گفت: معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران ماموریت دارد که مصوبات قانونی این موضوع را پیگیری کند. قرار نیست هیچ اتفاقی خارج از مقررات و ضوابط قانونی بیفتد. امیدوارم نهادهایی که باید این طرحها را مصوب کنند سرعت بیشتری به روند کارها دهند تا مشکلی در برابر این پروژه که نیاز مردم تهران است ایجاد نشود. اگر مسوولان در شورای شهر تهران و شورایعالی شهرسازی در جریان طرحها قرار بگیرند که کم و بیش در جریان هستند با آن مخالفتی نکنند. مشاور عالی شهردار تهران به کمبود ساخت و سازهای اداری در سالهای اخیر در تهران اشاره کرد و گفت: در حال حاضر در شهر تهران در زمینه ساختمانهایی که یک شرکت بزرگ بتواند در آن مستقر شود کمبود وجود دارد. این در حالی است که در این سالها بیشترین توجه مدیریت شهری ساختوسازهای مسکونی بوده است و در حال حاضر یک خلأ جدی در مورد ساختوساز اداری داریم.
اگر امروز زمینی پیدا شود و بخواهند آن را بسازند، حداقل ۳ سال بعد آماده میشود. مکانهایی که در حال حاضر استفاده اداری میشود مناسب کاربری اداری نیست. به طور مثال خیابان آفریقا مناسب ساختمانهای اداری نیست، به همین دلیل در بیشتر مواقع بار ترافیکی بالایی دارد. به گزارش دنیای اقتصاد ، در مقابل منطقه ۶، منطقهای است که برای کار اداری پتانسیل دارد. در خیابانهای اصلی که از قدیم بودهاند، میتواند ساختمانهای خوبی ساخته شود، ولی اگر امروز تصمیم بگیرید برای ساخت بافت اداری 5 تا 6 سال دیگر نتیجه میگیرید. ما دردوران پسابرجام، در این حوزه عقب هستیم. درحالیکه باید 3 الی 4سال پیش برای امروز آماده میشدیم. ما پاسخ به این نیاز را هم در این زمینها پیشبینی کردهایم. در باغ شهر ولایت مدیریت شهری مکانهایی را طراحی کرده که نیاز امروز و آینده شهر است و اگر هر چه زودتر آن را اجرایی نکنیم در آینده دچار مشکل خواهیم شد.
فروش آپارتمان 295 متری تیپ 3 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهرفروش ( پیش فروش ) آپارتمان 295 متری فوق مدرن در خیابان فرشته تهرانفروش آپارتمان 295 متری تیپ 3 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر خیابان فرشته تهران جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید.امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات )شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال شهر تهران برای سکونت در محیطی دلپذیر و زیبا و یا سرمایه گذاری مطمئن ، یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید. طبقه اول تیپ 3 همه امکاناتی که در زیر این مطلب توضیح داده ... Posted Sep 28, 2015, 11:23 PM by Neda taran
فروش آپارتمان 296 متری تیپ2 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 296 متری فوق العاده لوکس در خیابان فرشته تهران==============================فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 296 متری طبقه دوم تیپ 2خیابان فرشته تهران جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید.نقشه پلن زمین و زیربنای کل پرژه برج فرشته به ترتیب واحد ها نقشه پلن آپارتمان 296 متری تیپ 2 طبقه دوم برج فرشته اطلاعات اولیه موقعیت جغرافیایی:تهران- خیابان فرشته- نبش خیابان آقا بزرگیمتراژ زمین:10000مترمربعمتراژ زیربنا کل پروژه : 53000 مترمربعکاربری:مسکونیتعداد طبقات : 16 طبقه شامل 4 طبقه پارکینگ و امکانات رفاهی عمومی ( سالن ورزش ، استخر ، لابی و ....) و 12 طبقه مسکونیمعرفی مشخصات پروژه سپهر ... Posted Sep 4, 2015, 1:56 PM by ali gostar
فروش آپارتمان 241 متری تیپ 1 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر : فروش آپارتمان 241 متری طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید.نقشه پلن آپارتمان 241 متری تیپ 1 طبقه دوم اطلاعات اولیه پروژه فرشته پلاس خیابان فرشته موقعیت جغرافیایی:تهران- خیابان فرشته- نبش خیابان آقا بزرگیمتراژ زمین:10000مترمربعمتراژ زیربنا کل پروژه : 53000 مترمربعکاربری:مسکونیتعداد طبقات : 16 طبقه شامل 4 طبقه پارکینگ و امکانات رفاهی عمومی ( سالن ورزش ، استخر ، لابی و ....) و 12 طبقه مسکونیمعرفی مشخصات پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) و موقعیت مکانی پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) در زمینی به وسعت 10000 متر مربع در سه برج متصل بهم در حال ... Posted Oct 7, 2015, 8:57 AM by ali gostar
هتل پنج ستاره Henn-na 72 اتاق دارد و برای هر کدام از آنها یک روبات ویژه در نظر گرفته شده است که از حمل وسایل مسافر در بدو ورود گرفته تا سرو غذا، تمیزکردن محیط، ارائه خدمات اختصاصی و... برعهده آنها است.
پولنیوز- هتلی را تصور کنید که پس از ورود به آن یک دایناسور انگلیسیزبان را پشت میز پذیرش میبینید و تمام کارهای لازم برای اقامت چند روزه در این مکان را با او هماهنگ میکنید. در کنار او یک روبات انساننما توجه شما را جلب میکند که شکل ظاهری آن شبیه به خانمها است و با زبان ژاپنی به میهمانان خوشامد میگوید و از بدو ورود تا زمان خروج، همه اقدامهای مورد نیاز برای اقامت آسوده را فراهم میکند. اینها مشخصات نخستین هتل روباتیک جهان است که انسان در مدیریت و انجام خدمات مختلف آن نقش چندانی ندارد و در عوض، موجودات آهنی تمامی امور آن را در دست گرفتهاند.
دایناسور پس از خوشامدگویی به هر فرد به او میگوید: «اگر میخواهید از وضعیت اتاقهای خالی مطلع شوید، عدد یک را فشار دهید». در این هتل که به تازگی گشایش یافته است، مردم هنگام ورود باید به حرفهای روبات گوش دهند و به کمک نمایشگر لمسی که مقابل خود میبینند، اعداد را فشار دهند تا خدمات مورد نیاز در اختیار آنها قرار گیرد. اما محققان ژاپنی در حال کار کردن روی دایناسور و دستیارش هستند تا در آینده نزدیک هتل مذکور تحت مدیریت کامل روباتها قرار گیرد و مردم حتی نیاز به فشار دادن دکمه هم نداشته باشند.
میزبانی روباتیک
این هتل پنج ستاره که Henn-na یا «هتل عجیب» نام دارد، در پارک ملی ناکازاکی ژاپن واقع شده و از هفته گذشته درهای خود را به روی بازدیدکنندگان و میهمانان باز کرده است تا مردم نوع دیگری از زندگی را تجربه کنند. محققان ژاپنی در این هتل تمام پیشبینیهای لازم را انجام دادهاند و دایناسور را به گونهای برنامهریزی کردهاند که اگر با او به زبان انگلیسی صحبت کنید، 100 درصد گفتههای شما را متوجه میشود و همان لحظه بهترین پاسخ را ارائه میدهد. این دایناسور روباتیک حتی میتواند میهمانان جدید را از ساکنان قبلی تشخیص دهد تا رضایت کامل آنها را جلب کند و بهترین خدمات را در اختیار آنها بگذارد. البته هنوز به درستی مشخص نیست که چرا چنین روبات هوشمندی شکل ظاهری شبیه به دایناسور دارد و با این وجود، هر آنچه توقع ندارید به کمک این موجود آهنی ارائه میشود.
این روبات برای مکالمه و تعامل با اطرافیان خود به نوع جدیدی از فناوری هوش مصنوعی مجهز شده است. بر این اساس اگر زبان انگلیسی به لهجههای مختلف ادا شود، کلمات بهطور کامل گفته نشوند، جملات پیچیده یا غیرقابل پیشبینی بیان شود و...، هیچ مشکلی به وجود نمیآید و روبات در آن واحد هرآنچه گفته میشود را تحلیل میکند و بهترین و درستترین پاسخ را ارائه میدهد. برای ارائه خدمات در این بخش، روبات یک موتور هوشمند دارد که وظیفه اصلی آن تشخیص صحبتهای طرف مقابل و ارائه پاسخهای مناسب است.
اما فرآیند ارائه خدمات هوشمند به این مرحله ختم نمیشود. این هتل 72 اتاق دارد که برای هر کدام از آنها یک روبات ویژه در نظر گرفته شده است و از حمل وسایل مسافر در بدو ورود گرفته تا سرو غذا، تمیزکردن محیط، ارائه خدمات اختصاصی و... برعهده آنها است. مسافران هم اگر دوست داشته باشند میتوانند به این روباتها انعام بدهند که البته بهجای پول کاغذی، باید از کارت اعتباری و پول الکترونیک استفاده کنند. تمام این مشخصات مربوط به فاز اول نخستین و بزرگترین هتل روباتیک جهان است. مرحله دوم تکمیل این مرکز که در سال 2016 میلادی انجام میشود، افزودن 72 اتاق دیگر با امکانات پیشرفتهتر است تا این بار موجودات آهنی آسایش کامل تری را برای انسان فراهم کنند.
خدمات فناورانه ارزان
زمانی که برای نخستین بار خبر مربوط به گشایش این هتل در رسانههای خبری منتشر شد، «هیدئو ساوادا» مدیر پارک ملی ناکازاکی اعلام کرد که در زمان تکمیل طرح، روباتها 90 درصد خدمات مربوطه را به تنهایی و بدون دخالت انسان ارائه میدادند و در فازهای بعدی 100 درصد مدیریت این مکان را در دست میگیرند. او چند روز قبل در جریان بازگشایی درهای هتل به روی نخستین میهمانان گفت: «ما امیدواریم در آینده نزدیک هزار هتل مشابه با این امکانات و کیفیت را در سراسر جهان راهاندازی کنیم.»
به گفته ساوادا، از مهمترین امکانات هتل Henn-na که کلیه خدمات مربوط به مشتریان و میهمانان را به صورت هوشمند و الکترونیکی ارائه میدهد، پایین بودن هزینه آن نسبت به تمام هتلهای جهان است. در این هتل ارزان تمامی درها به کمک فناوری ویژه تشخیص چهره گشوده میشوند و اگر سیستم مربوطه صورت میهمانان را شناسایی نکند، اجازه ورود به آنها داده نمیشود. تمام اتاقها به آخرین فناوریهای روز مجهز شدهاند و روی هر میز یک نمایشگر لمسی تعبیه شده تا افراد بتوانند هرآنچه لازم دارند را دنبال کنند. کلیه سفارشات از طریق همین تبلتهای لمسی انجام میشود و حتی اخبار و اطلاعات مربوط به وضعیت آب و هوایی هم در آن وجود دارد. میهمانها به جای آنکه سیستم تهویه مطبوع در اختیار بگیرند، یک پنل هوشمند تابشی را مورد استفاده قرار میدهند. این پنل دمای بدن هر شخص را به صورت جداگانه تشخیص میدهد و دمای اتاق را متناسب با او هماهنگ میکند. نیروی مورد نیاز برای تمام بخشهای هتل به کمک سلولهای خورشیدی تأمین میشود و سیستمهای هوشمندی در نظر گرفته شده است که انرژی در آنها ذخیره میشود تا هزینههای عملیاتی کاهش یابد و بهترین سرویسها برای مسافران ارائه شود.
اتاقهای هوشمند
میهمانان در هر اتاقی که ساکن شوند یک سری امکانات هوشمند و الکترونیکی را به صورت پیشفرض در اختیار میگیرند و یک روبات اختصاصی را هم تا پایان مدت اقامت در کنار خود حاضر میبینند. اما بسته به اینکه هر فرد چه امکانات دیگری نیاز داشته باشد، هزینه اقامت در «هتل عجیب» تغییر میکند. بر این اساس به جای آنکه از ابتدا قیمتهای مشخص برای هر اتاق در نظر گرفته شده باشد، میهمانها میتوانند طی گفتوگویی که با دایناسور انجام میدهند امکانات موجود در اتاق را کم و زیاد کنند تا هزینه نهایی مشخص شود. گرانترین نوع اتاقها سیستم امنیتی هوشمند را شامل میشوند که کنترل آن در اختیار یک سیستم سایبری قوی است و نحوه خدماترسانی در آن هم تغییر میکند.هزینه اقامت در این هتل روباتیک و هوشمند برای اتاقهای تک نفره از شبی 7هزار ین ژاپن (60 دلار) آغاز میشود و تا شبی 18 هزار ین (153 دلار) افزایش مییابد. در اتاقهای 153 دلاری هر فرد امکاناتی در اختیار دارد که بخشی از آنها را هرگز در زندگی روزمره ندیده است و تمامی این امکانات به صورت هوشمند و روباتیک ارائه میشوند. در لابی هتل یک دست روباتیک شبیه آنچه در کارخانهها به کار گرفته میشود، تعبیه شده است.
این دست روباتیک جعبههای شیشهای مخصوص را به هر یک از مسافران میدهد و پس از در اختیار گرفتن اشیای قیمتی، آنها را در قفسههای کاملاً ایمن میگذارد. خدمات امنیتی این دست روباتیک به صورت رایگان ارائه میشود و این سیستم هم قابلیت تشخیص چهره مسافران را دارد.به هر حال برای ژاپن که بزرگترین توسعهدهنده فناوریهای روباتیک در جهان محسوب میشود، ساخت هتل هوشمند با این امکانات دور از ذهن به نظر نمیرسد و دولت این کشور بر اساس استراتژیهای خود تصمیم گرفته است سال 2020 میلادی بخش اعظم خدماترسانی به مردم خود را به کمک روباتها انجام دهد. اگرچه این روزها بسیاری از کارخانههای سراسر جهان به کمک روباتها فعالیت میکنند، اما در آینده نزدیک شاهد حضور این موجودات آهنی در خانهها و خانوادهها خواهیم بود.
منبع: خبر آنلاین
برچسب ها: هتل ، هتل روباتیک ، روباتیک
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
دنیای ماشین ها طرفداران بسیار زیادی دارد. کمپانی های اتوموبیل سازی همیشه جزو پیشروان نوآوری در صنعت بوده اند و هر کدام از آنها هواداران متعصب خود را دارند.
پولنیوز- از فراری و لامبورگینی گرفته تا مرسدس بنز و بی ام و همه و همه خصوصیاتی دارند که علاقمندانشان را شیفته خود می کند.یکی از جذاب ترین بخش هایی که بسیاری از این خودروسازان در آن با یکدیگر در حال رقابت هستند، ماشین های اشرافی است. خودروهایی که چیزی بیش از یک شاسی، یک موتور و چهار چرخ هستند و سازندگان آنها تلاش کرده اند بیشترین امکانات ممکن را در بالاترین کیفیت در آنها قرار دهند. در ادامه با ما همراه باشید تا با هم فهرستی از لوکس ترین و اشرافی ترین خودروهای جهان را مرور کنیم.
شماره 10 - Audi A8 L W12
ماشین های برند آئودی همیشه به خوش ساخت بودن و در نظر گرفتن امکانات زیاد برای سرنشینان مشهور بوده اند. این روند در A8 هم حفظ شده و صندلی سرنشینان جلو دارای قابلیت تنظیم در 22 حالت مختلف، گرم کن، سیستم تهویه، ماساژ و گردنی های طبی است. اما این به معنی فراموش شدن سرنشینان ردیف عقب نیست. این صندلی ها نیز دارای گرم کن، تهویه، قابلیت ماساژ و گردنی های طبی هستند. همچنین یک پخش کننده DVD به همراه دو مانیتور 10 اینچی هم هست. در Audi A8 فرمان ماشین هم دارای گرم کن بوده شیشه های آن به صورت دوجداره و آکوستیک می باشند.
شماره 9 - BMW M6
سری M از خودروهای کمپانی BMW همیشه به قدرتشان در رانندگی معروف بوده اند و BMW M6 مدل 2015 نیز راه گذشتگان را ادامه می دهد. در این خودرو از یک موتور 4.4 لیتری با دو توربو استفاده شده 560 اسب بخار قدرت و 500 پوند بر فوت گشتاور تولید می کند، اما در عین حال یک خودروی لوکس به حساب می آید. صندلی های M6 از 20 حالت تنظیم نیرو، 4 حالت مختلف برای راحتی کمر سرنشینان و دو حافظه مجزا پشتیبانی می کند و در صندلی های جلو نیز از تکنولوژی Active بی ام و استفاده شده است. این سیستم به این منظور طراحی شده که در رانندگی های طولانی راننده با خستگی مواجه نشود و حرکت اضافی در صندلی ها به چشم نیاید تا ستون فقرات راننده و سرنشین جلو هیچ فشاری را در مسافت های طولانی احساس نکند.
شماره 8 – بنتلی Mulsanne Speed
مدل Mulsaane Speed جزو یکی از لوکس ترین خودروهای دنیا به حساب می آید که طراحی داخلی آن فوق العاده چشم نواز است. برای مثال خریدار می تواند 24 رنگ مختلف برای تودوزی چرم ماشین خود انتخاب کند. اما قضیه همین جا به پایان نمی رسد و هر کس می تواند بسته به سلیقه خود از نوعی چوب دلخواه برای طراحی داشبورد و کابین جلو استفاده کند. در این ماشین یک بسته آرامش یا Relaxation Pack به عنوان آپشن قرار داده شده که عبارت است از بالش هایی با رنگ های یکسان با تودوزی و استراحتگاه پا برای صندلی های عقب، به علاوه یک میز پیک نیک که می توان آن را با آیپد همگام سازی کرد. همچنین پخش کننده DVD به همراه دو مانیتور برای سرنشینان عقبی نیز فراهم شده است.
شماره 7 – Buick LaCrosse 2015
شاید قرار گرفتن نام کمپانی بیوک (آن طور که در ایران مشهور است) در این لیست کمی عجیب به نظر برسد. اما با دیدن طراحی داخلی این ماشین بدون شک قبول خواهید کرد که LaCrosse می تواند در بین 10 خودروی اشرافی جهان قرار بگیرد. در این خودرو از مواد و رنگ های فوق العاده با کیفیت استفاده شده است. تودوزی ها از چرم و جیر انجام شده و سیستم گرمایش و تهویه برای تمام صندلی ها و حتی فرمان ماشین در نظر گرفته شده است. برای انتخاب رنگ ها نیز مطرح ترین چهره های دنیای مد با بیوک همکاری کرده اند. چوب واقعی (و نه پلاستیک با طرح چوب) و نورپردازی محیط داخلی به لوکس بودن این خودرو اضافه می کنند.
شماره 6 – کرایسلر 300 مدل 2015
کرایسلر 300 یک خودروی تمام آمریکایی و اشرافی در این لیست است. سیستم های گرمایشی برای صندلی های عقب و جلو با پوشش چرم، و استفاده از برند Poltrona Frau برای کنسول جلو باعث القای حس کیفیت بسیار بالا به سرنشین می شود. دوخت چرم های به کار رفته در ماشین کاملا با دست انجام شده و قطعات چوبی داخلی نیز همگی ساخت دست هستند. اندازه بزرگ کرایسلر باعث شده سازندگان بتوانند امکانات بیشتری برای راحتی سرنشینان در نظر بگیرند.
شماره 5 – کادیلاک ELR
مدل 2015 کادیلاک ELR یکی از بهترین گزینه های موجود برای هر راننده ای خواهد بود. این خودرو قادر است مسافت 37 مایل را تنها به کمک موتورهای الکتریکی خود طی کند. البته ELR محدود به موتور الکتریکی نیست و ژنراتور گازی قرار گرفته در آن نیز قادر است بیش از 300 مایل پیش از نیاز به شارژ مجدد کار کند. در ELR از آخرین پیشرفت های کمپانی در زمینه طراحی داخلی استفاده شده و صندلی های جلویی با 20 حالت تنظیم مختلف و سیستم گرمایش خودکار تنها موارد کوچکی از راحتی بی نظیر این خودرو به حساب می آیند. به این موارد سیستم کاهش نویز اکتیو را هم اضافه کنید تا با خودرویی بی نظیر برای مسافت های طولانی رو در رو شوید.
شماره 4 – هیوندا Equus مدل 2015
Equus اولین تلاش هیوندا برای ورود به رده خودروهای لوکس بوده و باید اعتراف کنیم این کمپانی کره ای به خوبی از پس وظیفه اش بر آمده است. چرم طبیعی و بی نظیر صندلی ها و تکنولوژی ترموالکتریک به کار رفته در آنها نه تنها می تواند گرمایش و سرمایش را کنترل کند، بلکه قادر است رطوبت موجود در خودرو را نیز تحت نظر داشته و آن را بسته به شرایط مختلف تغییر دهد. فرمان Equus از جنس چوب واقعی و دارای پوششی چرمی بوده که گرمای آن نیز قابل تنظیم است. همچنین هیوندا برای این خودرو از Ultimate Package استفاده کرده که شامل سیستم DVD با دو نمایشگر 9.2 انیچی برای سرنشینان ردیف عقب، کنسول کنترل برای تنظیم شرایط آب و هوایی مختلف، سیستم خنک کننده و گرم کننده و نیز تنظیمات راحتی برای تمامی صندلی ها می باشد.
شماره 3 – لکسوس LS مدل 2015
این خودرو با آستانه قیمت 72000 دلار دارای ساکت ترین کابین در بین تمامی خودروهاست. لکسوس در این ماشین از سیستم کنترل آب و هوای چهار منطقه ای استفاده کرده است که بر اساس سنسورهای مادون قرمز برای کنترل شرایط در چهار نقطه مختلف از خودرو استفاده می کند و بر اساس اطلاعات به دست آمده دمای صندلی ها، فرمان و جریان هوای ماشین را برای به وجود آوردن بهترین شرایط ممکن تنظیم خواهد کرد. صندلی راننده دارای 16 حالت مختلف است و دو سیستم مجزا برای پشتیبانی از ستون فقرات او نیز در نظر گرفته شده است. نکته جالب اینکه فرمان این ماشین دارای طراحی منحصر به فرد ژاپنی است تا حس اشرافیت شرق آسیا را به راننده و سرنشینان منقل کند.
شماره 2 – مرسدس بنز کلاس S
امکان ندارد صحبت از ماشین های لوکس و اشرافی و امکانات بسیار زیاد باشد و حرفی از کلاس S مرسدس به میان نیاید. این سری از خانواده مرسدس همواره جزو لوکس ترین خودروهای دنیا به حساب می آمده اند و تجهیزات به کار رفته در آنها چندین سال بعد راه خود را سایر خودروهای ارزان قیمت تر باز می کرده اند. در مرسدس کلاس S مدل 2015 از قابلیت هایی نظیر "سیستم معطر کردن فضا" استفاده شده تا استفاده از ماشین همیشه لذت بخش باشد. سیستم کنترل محیطی برای تنظیم دمای صندلی ها، سیستم فیلتر کردن هوای ورودی و برای اولین بار در تاریخ خودروسازی، کنسول و تکیه گاه های برقی از دیگر ویژگی های کلاس S هستند. به علاوه در صندلی های این ماشین 14 بالشت هوای مجزا قرار گرفته تا بهترین شرایط برای سرنشینان ایجاد شود. شماره 1 – Rolls Royce Phantom مدل 2015
مقام اول اشرافی ترین خودروهای سال به رولزرویس فانتوم مدل 2015 می رسد. کمپانی رولزرویس همیشه الگویی برای ساخت لوکس ترین خودروها برای سایر شرکت های خودورساز بوده است. آنها این کار را در مدل 2015 از فانتوم نیز تکرار کرده اند و با استفاده از همه ویژگی هایی که در خودروهای دیگر این لیست وجود داشتند (شامل صندلی های دارای سیستم گرمایش و سرمایش، سیستم کنترل آب و هوا) در کنار تودوزی ساخته شده از چرم طبیعی و دست دوز و استفاده از مرغوب ترین چوب ها و مواد و همچنین طراحی داخلی ساختار شکن و بی نظیر به عنوان لوکس ترین خودروی جهان انتخاب شده است. ویژگی دیگر و بسیار جالب این خودرو هم نوع طراحی صندلی های عقب است که کمی به سمت همدیگر متمایل شده اند تا حالتی شبیه به یک اتاق نشیمن در داخل ماشین ایجاد شود.
منبع: مجله سخت افزار
برچسب ها: خودرو ، قیمت خودرو ، مرسدس بنز
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
پولنیوز- ساخت و سازهاي مسكوني در شهر تهران، دو آمار نگران کننده طي يكسال اخير از خود به نمايش گذاشته و اوضاع عرضه مسكن را از سكته ساختماني سال 93 به حالت كما تقليل داده است. گزارش «دنياياقتصاد» از اطلاعات جديد مربوط به پروانههاي ساختماني حاكي است: سال گذشته ضربان ساختوساز در پايتخت، به لحاظ «تعداد واحد مسكوني» به كمترين حد در 5 سال گذشته و به لحاظ «شتاب كاهش» نيز به پايينترين سطح در 10 سال گذشته رسيد. تيراژ ساخت مسكن در تهران طي 12 ماه سال 93، معادل 5/ 58 درصد افت كرد و در حد 99 هزار و 272 واحد مسكوني جديد متوقف شد.
كارنامه عملكرد سازندهها در اين بازار نشان ميدهد: در سالهاي بعد از ركود مسكن 88، حجم آپارتمانسازي در تهران همواره بالاتر از 120 هزار واحد در سال بوده و توانسته پاسخگوي نياز سالانه تهران كه حداقل 100 هزار واحد مسكوني برآورد ميشود، باشد. از طرفي، كمترين نرخ رشد ساخت و ساز مسكن در تهران– شتاب سقوط پروانههاي ساختماني- كه همواره در زمان ركود بروز ميكند، در طول 10 سال اخير رقمي معادل منفي 43 درصد بود كه سال 88 به ثبت رسيد. به اين ترتيب، مشخص ميشود: ركودي كه سال گذشته فعاليتهاي ساختماني شهر تهران را فراگرفت، عميقترين ركود مسكن بوده كه به لحاظ «افت تيراژ عرضه»، در يك دهه اخير و به لحاظ «كاهش رشد عرضه» نيز در نيمدهه اخير بيسابقه بوده است. شدت ركود ساختماني سال گذشته را ميتوان از يك مسير ديگر و با مقايسه دو سيكلتجاري (دوره ركود- رونق در بازار مسكن) اثبات كرد. در سيكل تجاري سالهاي 85 تا 89 -كه سومين سيكل بازار مسكن در تاريخ دستكم 20 ساله ثبت آمارهاي اقتصادي اين بازار به حساب ميآيد- تحولات ساختماني به اين صورت بوده كه؛ سال 86 تحت تاثير افزايش بيش از 85 درصدي قيمت مسكن در تهران، هيجان سازندهها براي ساختوساز بيشتر نيز به اوج ميرسد طوري كه تيراژ آپارتمانسازي در اين سال، 71 درصد افزايش يافت. اين هيجان در سال 88 كه بازار به اوج ركود رسيد، به طور كامل تخليه شد و ساختوساز در آن سال، 43 درصد نسبت به سال 87 افت كرد. اما در سيكل تجاري سالهاي 90 تا 93 يعني دوره فعلي، اگر چه ابعاد رشد فعاليتهاي ساختماني و قلهپيمايي منحني قيمت مسكن به مراتب كمتر از دوره قبلي بود ولي شدت ركود بيشتر شده است. در سال 91 همزمان با رشد 50 درصدي قيمت مسكن در تهران، بار ديگر تيراژ ساختوساز نيز به اوج ميرسد اما نرخ رشد عرضه، اين بار فقط تا 9 درصد پيش رفت و در فاصله خيلي كمتر از رشد 71 درصدي سال 86 متوقف ماند. با اين حال، سقوط 5/ 58 درصدي اين شاخص در سال گذشته، گستردهتر از كاهش 43 درصدي سال 88 بوده است. هر چند «رشد» مثبت سالانه ساختوساز در سالهاي 90 تا 92 كمتر از اواسط دهه 80 بوده اما تيراژ در اين سه سال، براي اولينبار از مرز 200 هزار واحد مسكوني فراتر رفت و باعث شكلگيري مازاد عرضه در بازار شد.
سرايت ركود به بهار 94
به گزارش «دنياياقتصاد»، ركود سال گذشته به دو ماه ابتداي سال 94 نيز كشيده شده و نبض ساختوساز در دو ماه اول بهار امسال را در آستانه توقف قرار داده است. در سال 93 به طور متوسط ماهي 8 هزار واحد مسكوني جديد در تهران ساخته شد كه اين وضعيت در مقايسه با احداث ماهانه 19 هزار واحد در سالهاي 90 تا 92، به خوبي عمق ركود مسكن را نشان ميدهد. با اين حال، در فروردين و ارديبهشت امسال، شدت ركود باز هم افزايش پيدا كرد طوري كه تعداد پروانههاي ساختماني صادر شده توسط شهرداريهاي مناطق 22 گانه در هر يك از اين دو ماه، كمتر از 4 هزار واحد مسكوني بوده كه به ترتيب 55 درصد و حدود 70 درصد نسبت به فروردين و ارديبهشت سال 93 كاهش يافته است. در مجموع در دو ماه گذشته ساخت كمتر از 10 هزار واحد مسكوني در تهران آغاز شد در حالي كه طي همين مدت 19 هزار فقره معامله خريد آپارتمان در بنگاههاي مسكن اين كلانشهر به ثبت رسيده است و از نابرابري شديد بين عرضه جديد و تقاضاي خريد حكايت دارد. روند تداوم ركود مسكن در يكسال اخير به اين صورت بوده كه بعد از كاهش 5/ 5 درصدي ساخت و ساز در پايتخت طي سال 92، در نيمهاول 93 تيراژ احداث واحد مسكوني با شيب تند 54 درصد كاهش يافت و سپس در مدت 8 ماه، نرخ سقوط به 80 درصد رسيد تا اينكه معدل يكسال93 اين بازار به كاهش 5/ 58 درصدي ختم شد. در دو ماه اول امسال نيز روند آپارتمانسازي باز هم شيب سقوط حداقل 50درصدي خود را حفظ كرده است.
تغيير جهت بازار ساخت؟
بررسيهاي «دنياياقتصاد» درباره آنچه باعث تعميق ركود مسكن طي دستكم يكسال اخير شده، حاكي است: 7 متغير اقتصادي از درون و بيرون بازار مسكن اين وضعيت را رقم زده است كه البته در حال حاضر شرايط 4 متغير، كاملا عوض شده و در جهت «تحريك سازندهها براي بازگشت به بازار» فعال شده است. «فروش نرفتن واحدهاي مسكوني نوساز در فاصله بعد از جهش قيمت بهار92 تاكنون»، «نامشخص بودن چشمانداز سرمايهگذاريهاي ساختماني در سال 93 به خاطر ابهام در برنامه دولت براي توانمندسازي قدرت خريد مصرفي»، «پيامد سونامي احداث آپارتمان در سالهاي 90 و 91 كه به واسطه جو رواني ناشي از اجراي طرح تفصيلي جديد تهران شكل گرفت» و همچنين «عدم دسترسي سازندهها به تسهيلات بانكي نهچندان گرانقيمت»، 4 متغير مهم و كليدي در بين 7 متغير اثرگذار بر رفتار بسازوبفروشها و انبوهسازان است كه مجموعه آنها در سال 93 به تعطيلي پروژههاي مسكوني انجاميد. هماكنون همه اين 4 متغير وضعيت معكوس به خود گرفته، به طوري كه از يكسو با مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار، كليه بانكهاي تجاري دولتي و خصوصي مكلف شدهاند تسهيلات 60 ميليون توماني با نرخ حداكثر 24درصد به ساختوساز ارائه كنند و از سوي ديگر، سقف وام خريد مسكن نيز در تهران دو برابر شده كه تحت تاثير اين دو اتفاق، هم چشمانداز سرمايهگذاري و هم تكليف قدرت خريد و عاقبت فروش نوسازها، به شكل مطلوب سازندهها، روشن شده است. در اين ميان، جو رواني طرح تفصيلي نيز از بين رفته است. اما هنوز 3 متغير، «نقش مخالف» را بازي ميكنند كه شامل «تاثير منفي روند كاهشي تورم بر سود قابل تصور سازندهها از فروش مسكن»، «افزايش قابل توجه عوارض ساخت از سمت شهرداري» و «ناهماهنگي شديد بين قدرت خريد و متراژ آپارتمانهاي جديد» ميشود.
سازندهها با توجه به اثرگذاري تورم بر آرامش قيمت مسكن، فضاي موجود اقتصاد را براي كسب سود حداكثري مساعد نميبينند. از طرفي، شهرداري تهران عوارض ساخت را امسال 25درصد افزايش داد و اين فاكتور كه 10 درصد كل هزينه ساخت را ميبلعد و بايد به صورت نقد در ابتداي پروژه پرداخت شود، باعث فشار مضاعف به بسازوبفروشهاي كوچكمقياس شد. در اين ميان، مساحتهايي كه سازندهها براي آپارتمانهاي در حال ساخت تعريف ميكنند (ميانگين 136 مترمربع در پروانهها) چون كه با قدرت خريد همخواني ندارد، باعث سختي در فروش و تعميق ركود معاملات و ساختوساز ميشود.
كارشناسان در اين باره معتقدند: اگر چه تبعات ركود شديد سال گذشته، امسال متوجه بازار معاملات و قيمتها نميشود، اما سال آينده به واسطه پرداخت تسهيلات جديد خريد مسكن و در نتيجه، بازگشت گسترده خريداران مصرفي، چالش كمبود عرضه به صورت جدي خود را نشان ميدهد. در حال حاضر از آنجا كه مسير بيش از نيمي از متغيرهاي موثر بر بازار ساخت و ساز، در جهت تحريك عرضه، برگشته است، پيشبيني ميشود تيراژ ساخت بيش از اين كاهش پيدا نكند و ساختوساز از تابستان امسال احيا شود.
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
سند اداری یا موقعیت اداری؟ این سوال یكی از اولین سوالاتی است كه زمان مراجعه به بنگاههای املاك برای اجاره یك ملك اداری از شما پرسیده میشود. منظور این است كه آیا ملكی كه قصد اجاره آن را دارید، حتما باید سند اداری داشته باشد یا استفاده اداری از مجتمع، حتی اگر سند اداری نداشته باشد كفایت میكند؟
دلیل طرح چنین پرسشهایی چیست و فعالیت اداری در ملك مسكونی چه شرایطی دارد؟ برای بررسی این موضوع به گفتوگو با كارشناسان پرداختهایم.
یك كارشناس ارشد حقوق عمومی با اشاره به اینكه گسترش زندگی شهرنشینی و افزایش تعداد جوامع شهری آثار و تبعات متعدد و مختلفی داشته است، در بیان یکی از مهم ترین این آثار خاطرنشان میكند: ضرورت ایجاد یک مدیریت مستقل برای ایجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسایش در زندگی شهروندان غیرقابل انكار است.
حبیب کیانی به «حمایت» می گوید: بدون شک این وظیفه مهم و خطیر به عهده شهرداری گذارده شده است و به جرات میتوان گفت که شهرداری اصلیترین متولی مدیریت شهری است و سایر نهادها و ارگانها باید شهرداری را در این وظیفه سنگین یاری دهند. یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتا جایی که برای سکونت اختصاص داده میشود، باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت و آمدهای بسیار، سر و صدا، شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری، تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین خصوص شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت میدهد در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید میکند.
بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان برخی مشاغل استثنا هستند كه استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است كه مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر كردن دفتر وكالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود
تعیین نوع استفاده در پروانههای ساختمانی
این مدرس دانشگاه یکی از وظایف مهم شهرداری را تعیین کاربری ساختمانهای احداثی بیان میكند و خاطرنشان میكند: بر اساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی، منحصرا همان استفادهای میتواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است.
کیانی توضیح میدهد: تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفهای خطیر را به عهده شهرداریها گذاشته است. «شهرداری در شهرهایی كه نقشه جامع شهر تهیه شده، مكلف است طبق ضوابط نقشه مذكور در پروانههای ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان را قید كند. در صورتی كه بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل كسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را دركمیسیون مقرر در تبصره یك ماده 100 این قانون مطرح میكند و كمیسیون در صورت احراز تخلف مالك یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب كه نباید از 2 ماه تجاوز كند، در مورد تعطیلی محل كسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یك ماه تصمیم میگیرد. این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری اجرا میشود و كسی كه عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای كسب و پیشه و یا تجارت استفاده كند، به حبسجنحهای از 6 ماه تا 2 سال و جزای نقدی از 5 هزار و 1 ریال تا 10 هزار ریال محكوم خواهد شد و محل كسب نیز دوباره تعطیل میشود. «دایر كردن دفتر وكالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر این قانون استفادهتجاری محسوب نمیشود.»
استفاده در غیر موضوع كاربری
این كارشناس ارشد حقوق عمومی توضیح میدهد: تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرحها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم میشود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرحهای شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهرهبرداری قرار گیرد.
كیانی میگوید: رایجترین این تخلف ها مربوط است به دایر کردن واحدهای تجاری در منطقه غیرتجاری و بهرهبرداری از ساختمانهای مسکونی به صورت اداری است. طبق آمارهای اعلام شده، استفاده از املاك در غیر از آن چیزی كه در کاربری قید شده است، بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است، از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعتا قیمت آنها بسیار پایینتر از سایر کاربریها است، استفاده اداری یا تجاری میشود.
راهكار قانونی تغییر كاربری
این مدرس دانشگاه بعد از توضیح مفهوم تغییر كاربری بدون مجوز، به بیان راهكار قانونی تغییر كاربری ملك میپردازد و میگوید: برای اینكار اخذ نظریه و ارایه موافقت اصولی، در صورت تغییر كاربری از مسكونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل: وزارت بهداشت، اداره كل تربیت بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است. علاوه بر آن باید نظریه مهندسان مشاور منتخب منطقه، ارایه آلبوم نقشههای معماری به همراه جدول سطح و سطوح كاربریهای هر طبقه كه به تایید متولیان طرح رسیده و توسط منطقه مربوط كنترل كلی شده است، پرونده شهرسازی ملك مورد نظر، الصاق تصویر توافقنامههای مربوطه در صورتی كه پیشتر با مالكان توافق به عمل آمده باشد، نظریه مهندسان مشاور اعلام ضرایب K ، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلند مرتبهسازی بیش از 10 طبقه روی زمین و یا 350 درصد تراكم وجود داشته باشد لازم است.
یكی دیگر از مداركی كه در این خصوص نیاز به آن وجود دارد، گزارش كامل مهندسان مشاور تهیه كننده طرح به همراه نقشههای طرح تفصیلی، نقشههای وضع موجود و نقشههای پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرحهای تفصیلی و طرحهای موضعی پیشنهادی یا پروژههای شهرسازی و پروژههای در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع كه توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه كمیسیون ماده 5 ارسال میشود
كیانی ادامه میدهد: یكی دیگر از مداركی كه در این خصوص نیاز به آن وجود دارد، گزارش كامل مهندسان مشاور تهیه كننده طرح به همراه نقشههای طرح تفصیلی، نقشههای وضع موجود و نقشههای پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرحهای تفصیلی و طرحهای موضعی پیشنهادی یا پروژههای شهرسازی و پروژههای در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع كه توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه كمیسیون ماده 5 ارسال میشود. به انضمام گزارش و نظریه اداره كل برنامهریزی و طرحهای شهرسازی به منظور بررسی پروژههایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین كاربری اراضی فاقد كاربری (محدوده های بالای 3 هزار مترمربع) است. همانطور كه مشاهده میشود، صلاحیت تغییر كاربری در اختیار شهرداری است و مدارك و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است.
اجرای احكام
یك وكیل دادگستری نیز در رابطه با مقررات قانونی راجع به كاربری ملك، ذكر چند نکته را مهم میداند. وی می گوید: نخست اینکه برای تصمیمگیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری مورد بحث، مهلتهای 2 ماهه و 1 ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم میشود که مهلت 1 ماه برای رسیدگی و صدور رای به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت 2 ماه مهلت مناسب است که پس ازابلاغ رای برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است.
علی زمانیان در بیان دومین نكته توضیح میدهد: نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است ؛ به نظر میرسد چنانچه در مهلت 2 ماهه مذکور مفاد رای به وسیله خود مالک یا مستاجر به اجرا گذارده شود، نیازی به اقدامات اجرایی ماموران شهرداری نباشد. چنانچه ذینفع تمکین نكند، چاره کار درنهایت اجرای مفاد رای به وسیله ماموران شهرداری است. از عبارت قانون به سختی میتوان این ترتیب را استنباط كرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.
نکته سومی كه این كارشناس حقوقی مورد اشاره قرار میدهد، مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایر کننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور كرده است.
وی میگوید: از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم میشود که قانونگذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری. آنچه مسلم به نظر میرسد اینکه اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و ماموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.
استثناهای قانونی
این وكیل دادگستری در ادامه به استثنائاتی كه در این خصوص وجود دارد اشاره میكند و می گوید: البته قانونگذار در ذیل تبصره قانونی که بدان اشاره شد استثنائاتی نیز برای این حکم خود قایل شده است. براین اساس یک سری مشاغل استثنا هستند و میتوانند از واحدهایی با کاربری مسکونی جهت فعالیتهای خود که جنبه اداری و تجاری دارند، استفاده کنند. اما از آنجا که این استثنا بر خلاف اصل است، فقط در صورتی اجرا خواهد شد که مالک اینگونه املاک بخواهد برای وکالت یا طبابت و ... از این واحدها استفاده کند و شخصی غیر از مالك اعم از مستاجر یا غیر مستاجر حق چنین بهرهبرداری را نخواهد داشت.
زمانیان ادامه میدهد: در همین زمینه یک رای وحدت رویه از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ «سیاق عبارات تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در باب عدم جواز تخطی از مندرجات پروانه ساختمانی و دایر كردن محل كسب و پیشه و تجارت در محل غیر تجاری توسط مالك یا مستأجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذكور كه مقرر داشته “.... دایر كردن دفتر وكالت و مطب ودفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالك از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود.” مفید اختصاص حكم اشاره شده اخیر مقنن به مالك و مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذكور است». مقصود این رای این است كه در اینجا فقط و تنها فقط وقتی مالك، خودش از ملك برای این كارها استفاده میكند، میتواند از این استثنای قانونی بهرهمند شود.
برداشت آخر
گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد، شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند. در این میان برخی مشاغل استثنا هستند كه استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است كه مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر كردن دفتر وكالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالك از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمیشود بنابراین این امتیاز اختصاص به مالك دارد و مشروط به مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذكور است.
بخش حقوق تبیان
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
ماده۱ - مالكيت در آپارتمانهاي مختلف و محلهای پيشه و سكنای يك ساختمان شامل دو قسمت است.
مالكيت قسمتهای اختصاصی و مالكيت قسمتهای مشترك.
ماده۲ - قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمتهايی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد به طور كلي قسمتهايی كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتها مشترك محسوب ميشود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معينی بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
ماده۳ - حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهری خواهدبود.
ماده۴ ـ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينههايی كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوی تقسيمخواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگری را برای تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني كرده باشند.پرداخت هزينههاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامی است.
تبصره۱ ـ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون،ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفادهكنندگان را تعيين ميكند.
تبصره۲ ـ در صورت موافقت مالكانی كه داراي اكثريت مساحت زيربنای اختصاصی ساختمان ميباشند هزينههای مشترك براساس نرخ معينی كه به تصويب مجمع عمومی ساختمان ميرسد،حسب زيربنای اختصاصی هر واحد،محاسبه ميشود.
تبصره۳ ـ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكونی،امكان دسترسی به آن باشد،هزينه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان است.
ماده۵ - انواع شركتهای موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل ميشود از انجام ساير معاملات بازرگانی غير مربوط به كارهای ساختمانی ممنوع اند.
ماده۶ - چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترك به اكثريت آراء مالكينی است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالك باشند.
تبصره- نشاني مالكين برای ارسال كليه دعوتنامهها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اينكه مالك نشانی ديگری را در همان شهر برای اين امر تعيين كرده باشد.
ماده۷ - هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب دارای مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانونی آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجرای مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفی نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأی اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اين كه عده حاضر كمتر ازثلث مالكين باشد كه در اين صورت برای يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد.
ماده۸ - در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتی كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديرانی از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آييننامه اين قانون تعيين خواهد شد.
ماده۹ - هر يك از مالكين ميتواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصي خود مفيد ميداند انجام دهد هيچيك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتی در محل يا شكل در يا سر در يا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مريی و منظر باشد بدهند.
ماده۱۰ - هر كس آپارتماني را خريداری می نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خريداری خود در زميني كه ساختمان روی آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم ميگردد مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترك و به طور كلی مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك به ترتيبي كه در آيين نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده۱۰ مكرر ـ در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف مدير يا هيئت مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود.
هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ـ تهويه مطبوع ـ آب گرم ـبرق ـ گاز و غيره به او خودداری كنند و در صورتی كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد.عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هرحال مدير يا هيئت مديران موظف مي باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد،مدير يا مديران مجموعه ميتوانند به مراجع قضايي شكايت كنند،دادگاهها موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه ميشود محروم كنند و تا دو برابرمبلغ بدهی به نفع مجموعه جريمه نمايند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينههاي معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
تبصره۲ ـ رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيئت مديران و صورت ريز سهم مال يا استفاده كننده از هزينه های مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.
تبصره۳ ـ نظر مدير يا هيئت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است،دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي دهد اين رأي قطعي است در مواردی كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأی خواهد داد.
تبصره۴ ـ مقررات قانون تملك آپارتمان در خصوص نحوه اداره و و صول هزينه های مشترك مربوط به حفظ و نگاهداری اعيانات و تاسيسات اختصاصی و اشتراكی در مورد شهركها و مجتمع های مسكوني كه فاقد شهرداري مي باشند قابل اجرا و اعمال مي باشد.
نحوه تشخيص هزينه ها و ترتيب پرداخت آنرا اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد.
تبصره۵ ـ در صورتي كه مالك يا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه های مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي باشد.
ماده۱۱ - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آييننامههای اجرايی آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت وزيران به مورد اجرا بگذارد.دولت مأمور اجرای اين قانون است.
ماده۱۲ ـ دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن،صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينههاي مشترك را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقلاليه را به پرداخت بدهيهای معوق مالك نسبت به هزينههای موضوعاين قانون در سند تنظيمی قيد نمايند.
ماده۱۳ ـ در صورتی كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستری عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگری ساختمان دچار فرسودگي كلی شده باشد و بيم خطر ياضرر مالی و جاني برود و اقليت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجديد بنای آن موافق نباشند،آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند،میتوانند براساس حكم دادگاه،با تأمين مسكن استيجاری مناسب برای مالك يا مالكان كه از همكاری خودداری ميورزند نسبت به تجديد بنای مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازی و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينههای انجام شده،سهممالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوری كه براي مسكن اجاری ايشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند.در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان،وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.
تبصره۱ ـ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.
تبصره۲ ـ چنانچه مالك خودداري كننده از همكاری اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند،حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه،رئيس دادگستری يا رئيس مجتمع قضايی محل با احراز تأمين مسكن مناسب برای وی توسط ساير مالكان،دستور تخليه آپارتمان يادشده راصادر خواهد كرد.
ماده۱۴ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتشسوزی بيمه نمايند.سهم هريك از مالكان به تناسب سطح زيربنای اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و ازشركاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد.در صورت عدم اقدام و بروز آتشسوزی مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده ميباشند.
ماده ۱۵ ـ ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامی نيست.
از دیرباز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده ملک او مشخص باشد تا مورد تعرض دیگران قرار نگیردو همیشه در پی راهی بوده است تا برای حفظ حقوق خویش مالکیتش را تثبیت نماید .پس از انقلاب مشروطیت و تشکیل مجلس شورای ملی برای نخستین بار در دوره دوم مجلس در سال 1290هـ. .ش قانون ثبت اسناد به تصویب رسید.سپس به ترتیب در سالهای ۱۳۰۶ و ۱۳۰۷ و ۱۳۰۹ و بالاخره ۱۳۱۰ قوانین ثبت اسناد و املاک تصویب گردیدکه قانون سال ۱۳۱۰ اکنون نیز مجری است. بر اثر مقرراتی از قبیل؛ قانون اصلاحات ارضی، قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغها و قوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات، قانون اراضی شهری، و بعضی مقررات دیگرکه به مرور زمان به تصویب رسید محدودیتهای زیادی را برای مالکین ایجاد نموده بود که مانع از انجام نقلوانتقالات و یا تفکیک و افراز و بهطورکلی مانع از اعمال اراده و اختیار مالکین در ملک خودشان گردیده بود، نیاز به تصویب مواد 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت احساس میشد تا بین قانون و عرف، تعادل برقرار شود. با پیروزی انقلاب اسلامی و با توجه به اینکه اکثر متصرفین اراضی فاقد سند از اقشار محروم جامعه بودند و آنها برای استفاده از خدمات دولتی از قبیل آب، گاز، برق و غیره و نیز جهت استفاده و اخذ تسهیلات از بانکها نیاز به سند مالکیت داشتند و از طرف دیگر، وجود این قبیل مسایل، واقعیتی بود که بیتوجهی به آن توالی فاسد فراوانی را در بر میداشت، مقنن به انگیزه سر و سامان دادن به وضعیت این قبیل اعیانها و اراضی، درصدد تصویب و اصلاح مواد 147 و 148 ق.ث. برآمد تا مراجع پیشبینی شده در مواد یادشده، تحت شرایطی و با حذف موانع قانونی، صدور سند مالکیت را برای متقاضیان اجازه دهند. زیرا از طرفی از بین بردن خانههایی که اکثر آنها مردم مستضعف بودند به مصلحت و صلاح نبود و از طرف دیگر، تأیید اعمال غیرقانونی آنها بهطور مطلق، دارای پیامدهای منفی فراوانی بود. اما این قانون ناظر به ساختمان های احداثی تا قبل از تاریخ 1/1/1370 بود و هم اینکه مهلت اجرای این قانون محدود بوده و بعد از اتمام مهلت قانونی 23/9/1383 از پذیرش تقاضاهای جدید خودداری گردیدلذا نیاز به تصویب قانونی جامع احساس می شد که مقنن قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهای فاقد سند رسمی را با شرایط ویژه ای به تصویب رسانید این قانون به اين علت نوشته شده تا افرادي كه نسبت به اراضي و ساختمانهاي داراي سابقه ثبتي، خريد و فروشهايي را به صورت عادي انجام دادهاند ولي مراحل قانوني صدور سند رسمي را طي نكردهاند بتوانند سند دريافت كنند. اراضي دولتي، عمومي، ملي، منابع طبيعي و موات مشمول قانون تعيين تكليف اراضي و ساختمانهاي فاقد سند نميشود. ساختمانهايي كه روي اراضي با سابقه ثبتي ساخته شده است یا اراضي كشاورزي و نسقهاي زراعي و باغي كه منشا تصرف آنها قانوني است، در صورتي كه مالك رسمي آنها و حداقل يك نفر از ورثه او فوت كرده باشد يا دسترسي به آنها مقدور نباشد يا مالك رسمي و حداقل يك نفر از ورثه وي مفقودالاثر باشد، امكان صدور سند رسمي براي فرد متقاضي وجود دارد دایره شمول مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، عام بوده و کلیه املاک و اراضی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی را شامل می شد. اما در این قانون از این قاعده تبعیت نشده بلکه به املاک و اراضی اشخاص حقیقی تسری داشته و نسبت به املاک و اراضی اشخاص حقوقی قائل به تفکیک شده است. این قانون، اوّلاً: مقید به مهلت و زمان خاصی نیست بلکه مردم می توانند تا زمانی که این قانون به قوت و اعتبار خود باقی است درخواست های خود را تقدیم نمایند. ثانیاً: ناظر به کلیه ساختمان های احداثی (گذشته ـ حال و آینده) می باشد. ثالثاً: پذیرش درخواست متقاضیان مشروط است به این که: 1ـ اراضی دارای سابقه ثبتی باشد. 2ـ تصرفات متقاضی قانونی باشد .
+ نوشته شده در پنجشنبه چهارم مهر 1392ساعت 10:48 توسط محمود خاندوزی | نظر بدهید
مقدمه : مصاحبه با جناب آقای پاکزاد برای من کار چندان راحتی نبود هم اولین تجربه مصاحبه من بود و هم این که قرار بود با کسی مصاحبه کنم که اولین مدیر کل من در مدت خدمتم در ثبت اسناد و املاک بودند. وقتی از قصدم برای راه اندازی وبلاگ ثبتی و مصاحبه با پیشکسوتان و مسئولان ثبتی گفتم ایشان بسیار خوشحال شدند و با روی باز استقبال کردند. جا دارد در اینجا از ایشان تشکر کنم .
جناب آقای پاکزاد از حضرتعالی تشکر می کنم که دعوت به این گفتگو را پذیرفتید.حضرتعالی از پیشکسوتان ثبتی هستید که تجربه های زیادی در مسایل ثبتی دارید و با مسایل و مشکلات در این زمینه به خوبی آشنا هستید بنابر این امیدوارم که ماحصل این گفتگو مفید باشد برای مسولان و دست اندر کاران در سازمان ثبت اسناد و املاک که از دیدگاهها و نظرات حضرتعالی استفاده کنند و همچنین برای کارکنان جوان سازمان ثبت اسناد و املاک که از تجربه های ارزنده حضرتعالی به خوبی بهره ببرندودر شغلی که دارند موفق تر باشند.
ابتدا در مورد نحوه استخدامتان (در چه سالی و در کدام شهر مشغول شدید)واین که در مدت خدمت در سازمان ثبت اسناد و املاک چه مراحلی را طی کردید و چه پست هایی داشته اید توضیحاتی بفرمایید.
بسم الله الرحمان الرحیم
در سال 1350 در امتحانات ادواری شرکت کرده و قبول شده بودم ولی چون دانشجو ومشغول به تحصیل بودم دنبال استخدام نرفتم.بعدا که تصمیم گرفتم دنبال کار بروم تنها جایی که باقی مانده بود ثبت اسناد بود و آنطوری که در سازمان امور اداری و استخدامی تهران به من گفتند اسم من در استخدامی ادارات دیگر مانند گمرک و وزارت دارایی و چند اداره دیگر اعلام شده بود که چون من دانشجو بودم خیلی توجهی به این موضوع نکرده بودم.وقتی که استخدام شدم اصلا ثبت را نمی شناختم و نمیدانستم وظیفه اش چیست و چه کاری انجام می دهد و زیر مجموعه کدام قوه است.وقتی که ثبت نام کردم و رفتم برای استخدام بیشتر با ثبت آشنا شدم و دوره هایی نیز برای ما گذاشته شد مثل دوره های دفتراملاک, ثبت شرکتها ,اجرا,…..
در آذر ماه سال 1350 در قائمشهر بعنوان ممیز اجرا شروع به کار کردم و تا سال 1354 ممیز اجرا بودم.در سال 1354 که مدرک لیسانسم را گرفتم و به ثبت اسناد بهشهر رفتم چون خودم اهل بهشهر بودم علاقه داشتم که آنجا بمانم.در ثبت اسناد بهشهر بعنوان نماینده و معاون اداره شروع به کار کردم وسه سال و نیم یعنی تا چند وقت بعد از انقلاب اسلامی در انجا مشغول به خدمت بودم,و از انجا به ثبت اسناد گنبد کاووس رفتم پس از مدتی رئیس اداره به جای دیگری منتقل شد ومن شدم کفیل اداره و پس از گذشت چند ماه شدم رئیس اداره وتا سال 1364 در گنبد کاووس بعنوان رئیس اداره مشغول به خدمت بودم.از آنجا به شهرستان ساری منتقل شدم و در انجا سه سال ونیم معاون ثبت اسناد ساری بودم که دوره خوبی برای من بودچون ساری واحد ثبتی بزرگی بود وتنوع امور ثبتی زیاد بودو برای من مثل بهشهر جایی برای کاراموزی بود و بسیار مفید بود.بعد از ان در سال 1368 از ثبت اسناد ساری به اداره کل ثبت مازندران منتقل و به عنوان کارشناس اسنادو املاک مشغول به کار شدم.
در سال 1375 بعنوان رئیس ثبت اسنادو املاک تنکابن مشغول به خدمت شدم و دو سال در آنجا بودم و سپس در سال 1377 به ساری برگشتم به عنوان معاون اداره کل ثبت اسناد واملاک استان مازندران و در سال 1380بعنوان مدیر کل ثبت اسنادو املاک استان گلستان مشغول به خدمت شدم سپس در سال 1386 بعنوان مدیر کل ثبت اسنادو املاک استان مازندران منصوب شدم و تا 27 اسفند 1388 که بازنشسته شدم با احتساب 2 سال خدمت سربازی که سپاهی دانش بودم حدود 40 سال و چند ماه خدمت کردم.
همانگونه که حضرتعالی نیز مطلع اید سازمان ثبت اسناد واملاک در مدتی قبل گذشته یکصدمین سال فعالیت خودش را جشن گرفت به نظر حضرتعالی آیا سازمان ثبت اسناد واملاک در این یکصد سال فعالیت در تحقق اهدافش موفق بوده است؟
اگر قوانین و آیین نامه های ثبت را که بخوانیم می بینیم که هدف مشخصی برای آن تعریف نشده است جز این که اسناد مالکیت صادر کند شرکتهارا ثبت کند و در مورد اسناد رسمی لازم الاجرا هم که به مرور آیین نامه ای نوشته شد . در ابتدا هم املاک ثبت شده املاک رضا شاه بود که به ثبت رسید .شاید در ابتدا به نظر می رسید که ثبت فقط به همین منظور ایجاد شده است اما بعدها معلوم شد که در کشور از نظر املاک و ثبت اعیانی ها باید نظم ونسقی داشته باشد و به همین منظور کارهایی انجام شد و استخدام هایی صورت گرفت. در مورد تحقق اهداف سازمان ثبت من ندیدم مگر افراد دلسوزی که بعنوان مسئولین و روسای سازمان ثبت که قصدشان رشد سازمان بوده و رسیدن به اهدافی که بعدها برای سازمان ثبت تعریف شد. در مورد بودجه ای که برای سازمان ثبت نوشته می شود علی رغم درآمدهای زیادی که در بین سازمانهای دولتی دارد بودجه ای که برای سازمان ثبت در نظر گرفته می شود زیاد نیست با این حال سازمان ثبت کارهایش را به پیش می برد ,مسلما نواقص زیادی در سازمان ثبت هست و من فکر می کنم با توجه به تجربه ای که دارم سازمان ثبت باید خیلی جلوتر از اینها حتی تا دهه چهل نهایتا دهه پنجاه به اهدافش می رسید , البته قوانینی هم آمده مثل قانون اصلاحات ارضی و املاک واگذاری و.... که هرکدام از این قوانین در زمان خودش مقداری جلوی کار را گرفتند. اما وقتی که وارد سازمان ثبت شدم دیدم خیلی بهتر می شد اجرا کرد و قوانینی هم وجود داشت مانند ماده 144 اما با توجه به این که پرسنل سازمان ثبت کم بود و سازمان ثبت هم نمی بایست به تنهایی این کار را انجام می داد و باید با همکاری دستگاههای دیگر این کار انجام می شد که نشد یا نخواستند و یا نتوانستندو در حال حاضر هم با توجه به این که سیستم نقشه برداری در سازمان ثبت متحول شده و خیلی کمک می تواند بکند احتمال می دهم که در آینده وضع سازمان ثبت خیلی بهتر بشود و بتواند به آن اهداف اولیه اش برسد ولی فکر می کنم هنوز نتوانسته به آن اهدافی که داشته برسد.
آیا جایگاهی که در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک دارد با تعریف سازمان ثبت اسنادواملاک بعنوان یک نهاد حاکمیتی با یکصد سال قدمت هماهنگی دارد ؟ حضرتعالی چه پیشنهاد و راهکاری برای کسب جایگاه بهتر توسط سازمان ثبت اسناد واملاک دارید؟
من معتقدم که در هر استانی حداقل مدیر استان و یا رئیس واحد ثبتی در هر شهرستانی نسبت به اهداف سازمان حالت والی را دارد و باید اطلاعات را و وضعیت املاک را نگهداری و حفظ کند تا به وضع ناجوری در نیایدو متاسفانه می بینم که اینطور نیست. بنده بعنوان کسی که بارها در جلسات متفاوت شرکت کرده ام باید بگویم در جلساتی که زیر مجموعه قوه قضائیه بوده همکاران قوه قضائیه متوجه قضیه هستند و می دانند که جایگاه سازمان ثبت کجاست و همیشه هم به حمداله این جایگاه را برای ثبت محفوظ نگه داشته اند ولی در دستگاهای اجرایی من فکر میکنم بخاطر عدم شناختی که وجود دارد همکاران دستگاهای اجرایی نمی دانند که ثبت اسناد چه وظایفی بر عهده دارد و چه کارهایی انجام می دهد. گاها در این چهل سال خدمت خواسته هایی داشته اند که منطقی نبوده.در جلساتی که برگذار می شد آقایان ثبتی اکثرا ساکت بودند ودرآخرهم می گفتند که اداره ثبت باید سند بدهد, خب ما هم که نمی توانیم همین جوری سند بدهیم.صدور سند مالکیت تابع تشریفاتی است و ثبت اسناد در واقع یک دستگاهی است که باید مالکیت ها را حفاظت کندو باید وقتی سندی صادر میکند باید این سند منجز باشد چون هیچ دستگاه دیگری اگر کاملا مقررات اجرا شده باشد وارد نمیشود. ثبتی ها دوست دارند جوری کار کنند که کارها کاملا درست باشد ولی آقایانی که طرحهایی دارند و می خواهندآن طرح ها را اجرا کنند می گویند ثبت سند بدهد. بنابراین من فکر میکنم که جایگاه سازمان ثبت در بین دستگاهای اجرایی خیلی روشن نیست و در بین مردم هم این مسائل هست که چرا اداره ثبت نمیتواند مثلا سند بدهد یا مثلا در مورد آپارتمانی که مثلا 10 سانتی متر به معبری تجاوز کرده است اداره ثبت نمیتواند تفکیک آپارتمان انجام دهد.بنابراین می بینیم که جایگاه سازمان ثبت در بین جامعه و در بین دستگاههای اجرایی مشخص نیست و این حتما باید از طریق قوه قضائیه و همکارانی که در سازمان ثبت هستند تبیین شود تا مردم هم جایگاه سازمان ثبت را بدانند و چه توقعاتی باید از سازمان ثبت داشته باشند و ببینند که آیا خواسته شان برابر مقررات هست یا خیر .
حضرتعالی سالیان زیادی در سازمان ثبت اسناد واملاک مشغول به کار بودید و بواسطه پست های مدیریتی هم که داشتید آشنایی کاملی با کارکنان شاغل در سازمان ثبت دارید.با توجه به این که در حال حاضر بر خلاف گذشته اکثریت نیروهای شاغل در سازمان ثبت جوان هستند بواسطه بازنشستگی نیروهای قدیمی و استخدام های صورت گرفته ,حضرتعالی چه راهکاری برای استفاده بهینه از این نیروی جوان دارید؟
در سالهای اخیر به حمداله استخدام های زیادی صورت گرفته و هر ساله در هر استان چند نفری استخدام می شوند این بسیار خوب است و چون استخدام ها با توجه به رشته های مربوطه انجام می گیرد مقداری آشنایی با حقوق مدنی و حقوق تجارت –بواسطه این که سازمان ثبت از دستگاههای قوه قضاییه است-حداقل چیزهایی است که یک کارمند ثبت باید بداند حالا شاید تمام مباحث قانون مدنی لازم نباشد اما یک سری از مباحثی که مرتبط است را همکاران باید بدانند. بنا براین استخدامی های جدید با یک داشته هایی وارد سازمان ثبت می شوند که این بسیار خوب است یعنی آمادگی انجام کار را دارند در حالیکه قبلا اینطور نبود . در قبل کارمند باید وارد سازمان ثبت می شد و سالها کار می کرد و تجربه کسب می کرد . الان هم من معتقدم که در سازمان ثبت تجربه حرف اول را می زند اگر کسی دکتری حقوق هم داشته باشد و بیاید مثلا در دفتر املاک واقعا نمی تواند . برای سردفتری هم همین طور است با توجه به تجربه ای که دارم در ثبت اسناد هم فقط با کار کردن در تمام قسمت ها شخص می تواند بگوید که کار ثبتی بلد است . بعضی از همکاران می آمدند و در دفتر املاک سالیان سال کار می کردندتا بازنشسته می شدند و اگر از ایشان یک سوال اجرایی یا ثبت شرکتها پرسیده می شد چیزی نمی دانست ولی اگر می رفت چند سال در قسمت های دیگر کار می کرد اشراف پیدا می کرد خب علاقه هم شرط است اگر کارمند علاقه داشته باشد می تواند در قسمت های دیگر هم کمک کند و همکاری کند تا کار یاد بگیرد . پس در ثبت اسناد فقط با کارکردن و پشتکار داشتن است که انسان می تواند اطلاعات لازم را بدست بیاورد و همکاران جوان با توجه به این که بصورت بالقوه این توانایی را دارند با توجه به تحصیلاتی که دارند بنابراین اگر مقداری علاقه و پشتکار داشته باشند مسلما به نتیجه ای که مورد نظر سازمان هست می رسند . ولی استحضار دارید که در هر اداره ای هرچقدر که انسان بلد باشد و بداند مخصوصا درثبت اسناد که اگر انسان سالیان سال هم کار بکند هیچ وقت نمی تواند ادعا داشته باشد که من کار ثبتی را بلدم . من خودم هیچوقت این حرف را نمی زنم و دیگر همکاران ثبتی هم مطمئنم که این ادعا را ندارند چون ثبت اسناد یک سری ریزه کاری هایی دارد که انسان در حین کار متوجه می شود . در حین کار است که انسان با مسائل و مشکلات مواجهه می شود . من بعضی وقتها غبطه می خوردم به حال همکارانی که در ثبت استان یا در ثبت بزرگتری کار می کردند که چقدر خوشبختند که حداقل در اینچنین مساله ای که گیر کرده ام اگر یک واحد بزرگتر یا اداره کل بود می رفتم آنجا و می پرسیدم و مشکل حل می شد و این ابهام در ذهن من باقی نمی ماند یا این که صبر کنم تا از همکاران ثبتی استان بپرسم . و در ثبت اسناد وضعیت به گونه ای است که هیچ کس نمی تواند مدعی شود که من همه چیز را بلدم . بنا براین آموزش نقش بسیار مهمی دارد یعنی هر چقدر هم که همکاران ما بدانند اگر آموزش به صورت کلاسهایی باشد که تبادل اطلاعات صورت بگیرد و بصورتی نباشد که کسی بیاید فقط صحبت کند و دیگران هم فقط گوش کنند . کلاس ها باید شاگرد محوری باشد و شاگردان خودشان مطالب را عنوان بکنند این کلاسها باید در سطح استان به صورت مرتب برگزار شود و نتایج این کلاسها باید به سازمان فرستاده شود و در سازمان هم باید چنین کلاسهایی تشکیل شود و از افرادی که علاقه مند هستند دعوت کنند تا این دوره ها در سازمان هم برگزار شود اگر چنین حرکتی انجام شود فکر می کنم برای همکاران ما هم کار کردن راحتتر باشد و علاقه بیشتری هم ایجاد می کند . دوستی بین همکاران بیشتر می شودو انگیزه بیشتری در همکاران بوجود می آید و تبادل اطلاعات انجام می شود. همکاران هم خودشان را قوی تر احساس می کنند . وقتی پشت میز می نشینند و می خواهند جوابی به ارباب رجوع بدهند جواب را به صورت دوپهلو یا مبهم نمی دهند . جوابی قاطع می دهند و مستند . بنابر این من آموزش را دارای نقش بسیار زیادی می بینم.
با توجه به این که اکثر پست های سازمان ثبت تخصصی هستند و کارمند برای این که در پست بخصوصی توانمند شود بر خلاف بسیاری از سازمانها و ادارات دیگر باید مدت زمان زیادی باید صرف کند تا تجربه کسب کند و بالطبع در قسمت های دیگر حرفی برای گفتن نخواهد داشت . نظر حضرتعالی در این مورد چیست؟
سازمان ثبت دستگاهی حاکمیتی و اقتصادی هست و تجربه در آن حرف اول را می زند کارکنان هم دارای انگیزه ها و توانایی های متفاوتی هستند ممکن است کارمندی سالهای زیادی را صرف کند تا تجربه مفیدی را کسب کند ولی ممکن است کارمندی دیگر زودتر مسائل ثبتی را یاد بگیرد . مطلب دیگر این است که سازمان ثبت از اول با کمبود نیرو مواجهه بوده که جابجایی کارمندان را مشکل کرده است و این مساله , هم همکاران ثبتی و هم روسای واحدها و مدیران کل را با مشکل مواجهه کرده است . بسیاری از همکاران می خواهند که جایشان عوض شود اما چه کسی باید جایگزین او باشد . این دغدغه خود سازمان و روسا ومدیران کل استان هست . نکته بعد این که برای کسب تجربه باید کارمند انگیزه داشته باشد و انگیزه را هم باید سازمان ایجاد کند که شاید نیاز به اصلاح قوانین دارد و به هر حال دستگاهی که درآمد بسیار زیادی کسب می کند و همکار می داند که کارش درکسب درآمد تاثیر دارد ایجاد انگیزه بسیار مهم است مثلا آن اوائل که در اجرا کار می کردیم درصدی از وصولی های اجرا به نام حق النسبی پرداخت می شد و همکاران بسیار خوشحال بودند. الان هم من فکر می کنم چنین تشویق هایی برای همکاران لازم است که انگیزه لازم برای همکار ایجاد شود تا با تلاش بیشتر به کسب تجربه بپردازد. یا همان آموزش هایی که قبلا گفتم که به صورت شاگرد محوری باید برگزار شود. همکار باید احساس کند که او هم جزیی از دستگاه است و او را به حساب می آورند. مسلما دلسوز و علاقه مند می شود . وقتی هم که علاقه پیدا کند سالهایی که کار می کند تجربه کسب می کند اما اگر این علاقه و انگیزه نباشد سی سال هم که کار کند فایده ای ندارد و تجربه ای کسب نکرده است . بنابراین برای پست های تخصصی و کلیدی صرفا داشتن سابقه زیاد نباید ملاک باشد بلکه تجربه های مفید لازم است .
نه سازمان ثبت مایل است که کارکنانش را به سادگی بازنشسته کند و نه خود کارمندان مایلند به راحتی بازنشسته شوند . اما نکته جالب این که بعد از آنهمه اصرار به ماندن از هر دو طرف , بعد از بازنشستگی این رابطه میان کارمند و سازمان ثبت قطع می شود و سازمان هیچ گونه استفاده ای از ظرفیتهای این نوع افراد نمی کند .
من اعتقادم این است که کارمند بعد از سی سال کار کردن باید بازنشسته شود. جایی توصیه نشده است که کارمند چهل سال یا پنجاه سال کار کند . یا مثلا کارمند تا هفتاد وپنج سالگی کارکند . سی سال زمانی است که کارمند کارایی لازم و انرژی و انگیزه کافی را برای کارکردن دارد . به نظر من کارمند باید بعد از سی سال کار کردن بازنشسته شود. و سازمان ثبت فکر دیگری بکند . اما این که خود همکاران هم مایل به بازنشستگی نیستند با توجه به افزایش هزینه ها و درآمدهای کم برای بعضی ها سخت است که از اداره بیرون بیایند. همه هم نمی توانند در بازار کار کنند و فکر می کنند اگر بمانند بهتر است . بازنشستگی های سالهای اخیر هم نه به خاطر درخواست کارمند بوده و نه خود سازمان مایل به بازنشستگی کارمندان بوده بلکه بواسطه تکلیفی بوده که شده , به خاطر جذب نیروهای جدید سازمان ثبت مکلف به بازنشستگی نیروهای قدیمی است – البته این کار تا حدی درست است اما چون سازمان ثبت سازمانی است که تجربه در آن نقش زیادی دارد و سعی می کند کارمندان قدیمی را نگه دارد و برای بازنشستگی آنان مقاومت می کند . اما چرا وقتی کارمندان بازنشسته شدند این ارتباط قطع می شود؟ از تجربه کارمندان بازنشسته استفاده نمی شود . حداقل این ها بعنوان خبره می توانند در سازمان کار کنند . متاسفانه خیلی از همکاران در اداره دچار مشکل و ابهام می شوند اما کسی نیست که اینها را راهنمایی کند اگر سازمان بتواند کاری کند این همکاران بازنشسته که تجربیات خوبی دارند اطلاعات خوبی دارند چه اشکالی دارد که بعنوان کارشناس یا خبره ثبتی در یک واحد ثبتی یا در ثبت استان باشند و مشکلاتی که وجود دارد به اینها ارجاع شود و اینها مشکلات را رفع کنند . که مسلما اسنادی هم که صادر می شود سند درست تر و صحیح تری خواهد بود یا در هیات نظارت هم وقتی در مورد پرونده ای رای صادر می شود اگر به کارشناسان ارجاع شود کار به نحو بهتری انجام می شود و به نظر من استفاده کردن از تجربه همکارانی که صلاحیت این کار را دارند خیلی به سازمان می تواند کمک کند . و برای این همکاران هم انگیزه ای ایجاد خواهد شد . قاضی وقتی بازنشسته می شود می تواند دفتر وکالت باز کند اما وقتی یک ثبتی بازنشسته می شود میتواند جایی شاگرد شود که در شان کارکنان ثبت نیست
نظر حضرتعالی در مورد طرح ساماندهی مشاورین املاک چیست؟ آیا این طرح موفق بوده است یا خیر ؟عده ای بر این گمان اند که نقش سازمان ثبت در این طرح بسیار کمرنگ است . فرم ها و نمونه قراردادهایی تهیه و در اختیار مشاورین املاک قرار گرفت که در نوع خودش مفید بود اما مشاورین املاک بعد از گرفتن پروانه تخصصی از سازمان ثبت رها شده و هیچ نوع نظارت یا آموزشی انجام نمی شود.
اگر خود سازمان ثبت قرار بود این طرح را اجرا کند و خود سازمان ثبت هم پروانه بدهد و نظارت را هم خود سازمان انجام دهد مثل دفاتر اسناد رسمی من فکر می کنم توفیق حاصل می شد ولی اگر قرار است که پروانه کسب را بازرگانی صادر کند , جواز تخصصی را سازمان ثبت بدهد و بازرگانی با ثبت هماهنگ باشد که نیست متاسفانه, ثبت هم کار را به صورت دقیق انجام نداده .مثلا توجهی به مدرک تحصیلی نشده خیلی مته به خشخاش نگذاشتیم مثلا پروانه به نام مادر صادر شده اما کار را پسرش انجام می دهد . من فکر می کنم در این جا سازمان ثبت بیش از آنچه که لازم بوده و بیش از آنچه که نظر برنامه بوده زیادتر از آن پا پیش گذاشته و سعی کرده سرو سامانی به این قضیه بدهد. در مورد مشاوران خودرو که اصلا جلو نیامدند و نخواستند یا بازرگانی نخواست یا خود مشاوران خودرو جلو نیامدند یا ثبت نخواست اما در مورد املاک بعضی جاها علاقه مند بودند که کار انجام شود و جلساتی تشکیل دادند و از ثبت هم در آن جلسات شرکت کردند ولی موفق نبود و نمی تواند هم موفق باشد . باید متولی این کار یک دستگاه باشد اگر بازرگانی متولی باشد, باید تخصص را به حساب همان تجربه ای که در حین کار بدست می آورند بگذاریم , اگر ثبت اسناد متولی باشد من فکر میکنم سر وسامان خوبی بگیردو صحیح هم این است که ثبت اسناد متولی باشد با توجه به قانون دلالان هم که قبلا بوده و قانون خوبی است فکر می کنم اگر ثبت بخواهد آن قانون را اجرا کند حتما سرو سامان می گیرد و کار خوبی هم هست . اما با دستگاههای در این مورد بر خلاف موارد دیگر - مانند سند دار کردن خانه های روستایی و... که موفق عمل کرده است - این قسمت موفق نبوده و نیست خود بازرگانی هم نشست هایی داشت اما من توفیقی ندیدم و آنهایی هم که گواهینامه دارند از هر دو مرجع _پروانه از بازرگانی و گواهی نامه ثبت را هم دارند خیلی با دیگران فرقی ندارد . باید کسی که معاملات ملک را انجام می دهد باید تخصص لازم را داشته باشد . داشتن مقداری از علم حقوق لازم است. ولی کد رهگیری که اجرا شده موفق بوده . بالاخره باید فکری اساسی در این مورد بشود در سطح کشوری , من این کار را موفق ندیدم .
بسیاری از قوانین ثبتی مدت زمان زیادی از زمان تصویب آنها گذشته , که شاید برخی از آنها با شرایط امروز جامعه همخوانی نداشته باشد . بنظر حضرتعالی نقش سازمان ثبت در اصلاح قوانین چه می تواند باشد تا قوانین به روز و کارامدی داشته باشیم ؟
این قوانین درست است که قدیمی است اما یک جاهایی کاربرد دارد بنابراین قوانین ضروری است که باشد و به صرف این که قدیمی هستند آنها را نباید آنها را کنار بگذاریم یا قوانین جدیدی بنویسیم باید اینهار ا داشته باشیم چرا که املاکی با این شرایط هنوز وجود دارند. در سازمان ثبت تا آنجا که من اطلاع دارم همیشه گروههایی در حال نوشتن و اصلاح آیین نامه ها , بخش نامه ها و حتی قوانین هستند وبا مجلس ارتباط دارند و مذاکره می کنند . این موضوع در سازمان ثبت از مدتهای زیادی است که وجود دارد و در آنجا از همکاران بازنشسته هم استفاده می شود منتهی این که این قوانین الان خیلی کارایی ندارد نمی شود خیلی قبول کرد چون ممکن است در یک واحد ثبتی کارایی نداشته باشد (که اینطور نیست ) ولی در خیلی جاهای دیگری هست که آن قوانین کارایی دارد و می شود به آن عمل کرد .نکته بعدی این که بعد از تصویب قانون اصلاحی ماده 147 و 148 و استخدام کارمندان جدید در سازمان , وقتی همکاران جدید وارد سازمان شدند فقط با این قانون سرو کار داشتند و این قانون آنقدر کار زیادی داشت که بقیه کارها را تحت الشعاع قرار داد و طبیعی است که آن تجربه لازم را نتوانستند کسب کنند . به همین خاطر فقط بعضی از قوانین اجرا شدند . بنا براین این قوانین هنوز کاربرد دارند . پس ما بیاییم با تشکیل کلاسهای آموزشی و انتقال اطلاعات از همکاران دیگر کارها را انجام دهیم . کارمندان جدید هم می توانند با مطالعه پرونده های قدیمی و کسب اطلاعات از همکاران قدیمی و با تجربه , بیشتر با قوانین قبلی آشنا شوند و با نحوه عمل آنها بیشتر آشنا شوند . بنابراین قوانین باشند بهتر است ما باید اطلاعاتمان را بیشتر بکنیم پرونده های قدیمی هم هست و ان شااله اسکن هم می شود و دسترسی به آنها راحت تر می شود.
یکی از مشکلات موجود در سازمان ثبت وجود قوانین و بخشنامه های مبهم و گاه متناقض می باشد. در زمینه ای خاص در زمانهایی مختلف بخشنامه های متعددی صادر شده است که گاهی باعث نقض یکدیگرند . این مسائل باعث شده تا سلیقه و برداشت افراد بعنوان رویه حاکم شود که گاهی این برداشت ها و اعمال سلیقه ها بر خلاف روح قانون و خواست قانونگزار بوده است . بنظر حضرتعالی سازمان ثبت چه نقشی در این زمینه می تواند داشته باشد.
ابهام در بخشنامه باید از طریق سازمان ثبت برطرف شود , مثلا از طریق جلساتی که در استان برگزار می شود , نظرات بیان شود . البته این خیلی کارگشا نیست هرچند کمک کننده هست اما کار را تمام نمی کند . من فکر می کنم این کار را خود سازمان ثبت انجام بدهد و حتما هم گزارشات متعددی به سازمان ارسال شده . اگر در آنجا همکاران توجه کنند به این که همکاری در شهرستان کوچک همان مسولیتی را دارد که همکاران در شهرستان های بزرگتر , بنابراین سازمان ثبت در این مورد لطف بیشتری بکند و ابهامات و تناقضات را برطرف کند. من فکر می کنم همکاران باید مرتبا این مسایل را به ادارات کل بنویسند و ادارات کل هم به سازمان ثبت بفرستند و در آنجا بررسی شود و رفع ابهام بشود, که اگر ابهام برطرف نشود و ما برداشت های خودمان را ملاک عمل قرار بدهیم دچار مشکل خواهیم شد . مطلب دیگر این که همانطوری که می دانید در ثبت اسناد سلیقه ها خیلی تاثیر دارد و کاری که شاید درست هم نباشد ممکن است سالهای سال انجام بگیرد و اگر به همکاری گفته شود که این کار درست نیست تعجب هم می کند تازه شاید دفاع هم بکند. بنابراین این سلیقه ها باید ازبین برود و سازمان ثبت بایستی در این مورد بخشنامه هایی را که دارای ابهام است را تبیین کند . واحدها هم باید در مورد ابهاماتی که وجود دارد از ادارات کل راهنمایی بخواهند و به سازمان منعکس شود و در آنجا رسیدگی شود و این ابهامات رفع شود وگرنه همین طور اشتباهات بیشتر خواهد شد.
با توجه به تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ....ارزیابی حضرتعالی از اجرای دوره های قبلی قانون اصلاحی مواد 147 و 148 قانون ثبت چیست ؟ آیا آن قوانین موفق بودند و توانستند به اهدافشان برسند؟
در رابطه با قانون اصلاحی مواد 147 و 148 قانون ثبت بنظرم قانون نپخته ای بود قانونی بود که خیلی راحت مالکیت افراد و اشخاص را متزلزل می کرد و همانطور که می دانید و دیدیم خیلی تبعات ناخوشایندی داشت .جاهایی دیده شد که برای یک ملک چندبار سند صادر شده یا ملکی را زن و شوهری ثبت نام کرده اند و برای هردو سند صادر شده است. یا در کارشناسی ها در موردی دیدیم که کارشناس کیوسک شهرداری که داخل ملک بوده را بعنوان بنا حساب کرده و گزارش کرده . خوب اینها اشکالات کار است و نپختگی قانون را می رساند ولی چون نیاز کشور بود و مردم واقعا دنبال این بودند که سند بگیرند دولت هم با مردم همیاری کرد تا مردم بتوانند سند بگیرند . اما همیشه دستگاههایی بودند که معترض بودند یا اشخاصی بودند که شکایت می کردند و اعتراض داشتند. دستگاههایی مانند شهرداری و دارایی . در حالیکه این ها دستگاههایی هستند که از این قانون منتفع شدند و به نفعشان بود چون این املاک سند دار شدند و این به نفع آنها بود . این قانون خیلی مشکلات داشت و ثبتی ها من فکر می کنم خیلی خوش شانس بودند که کمتر گرفتار شدند . ثبتی ها چون نقشی نداشتند و نظرشان و قصدشان بر این بود که املاک زودتر سند داده شوند و سازمان قصدش این بود که اسناد صادر شده و به اهدافی که برایش تعریف شده بود برسد .ثبتی ها واقعا از خود گذشتگی کردند . دلگرمی هایی که مسئولین سازمان در آن موقع دادند چرا که بعضی ها به سادگی این قانون را اجرا نمی کردند و حتی کار تا حدی متوقف شد . ثبت نام ها انجام شده بود ولی رایی صادر نمی شد , چون که واقعا تطبیق نمی کرد . بطوری که در سمیناری که در بابلسر برگزار شد رئیس سازمان جمله ای بکار برد که بعدا بسیاری از همکاران ما تکرار کردند.ایشان گفتند آقایان ثبتی ها توی این قانون دید ثبتی نداشته باشید. تا این که سند دادن شروع شد و با سخت گیری کمتری کارها انجام شد . اما خودمان چند سال بعد متوجه شدیم که سندهایی که صادر کردیم بیشتر دردسر هست. الان هم توی هیات نظارت بیشترین پروندهها مربوط به این نوع پرونده هاست دائم باید اصلاح شوند . هیات نظارت که قبلا این همه پرونده نداشت . کار هیات نظارت اینقدر زیاد شده بود که هر پرونده مدت زمان زیادی در نوبت می ماند . اینها همه اشتباهاتی بود که نتیجه نپختگی قانون بود . بنابراین من خیلی قانون موفقی ندیدم قانون اصلاحی مواد 147 و 148 قانون ثبت را و فکر می کنم سازمان ثبت تا سالیان زیادی درگیر مشکلات این گونه اسناد خواهد بود.امیدوارم که در قانون جدید تمامی آن اشکالات قبلی رفع شده باشدو بتواند موفق عمل کند .
در پایان اگر صحبت خاصی دارید یا نکته ای را لازم می دانید بفرمایید
آرزوی موفقیت دارم برای شما و همکاران محترم شما . اعتلای سازمان ثبت آرزوی بنده است . هیچگاه از سازمان ثبت جدا نبودم . جدا نمی دانم .دوست دارم که تمام کارکنان ثبت موفق باشند و گزندی متوجه آنها نباشد . چرا که کارمند ثبت هیچ پشتوانه ای ندارد نه از نظر حقوقی نه کیفری و هیچ کس هم کمکش نمی کند . امیدوارم که خداوند یار شما و همه ما باشد و بتوانیم سربلند در این سازمان خدمت کنیم و سربلند بیرون بیاییم
+ نوشته شده در پنجشنبه هفدهم مرداد 1392ساعت 13:33 توسط محمود خاندوزی | نظر بدهید
نظر به اينکه متقاضيان درخواست صدور سند مالکيت در اجراي قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي به دليل نبود امکانات لازم جهت تهيه نقشهUTM در برخي از شهرها با مشکل مواجه شده اند لذا در راستاي تسهيل در امور مراجعين مقرر گرديد متقاضيان در موقع ثبت نام، نقشه ملک مورد تقاضا را تهيه و به وسيله GPS دستي و يا گوشي تلفن همراه صرفاً مختصات جغرافيايي تقريبي يک نقطه از وسط ملک را شخصاً و يا از طريق اشخاص آشنا به امور نقشه برداري مشخص و اطلاعات حدود اربعه ملک و مشخصات مجاورين و حد فاصل و مختصات نقطه تعيين شده را (مطابق نمونه) در قسمت گواهي تعيين مختصات ملک درج نمايند.
.ذکر منبع در استفاده از مطالب و تصاویر الزامی است
منبع : سایت سازمان ثبت اسناد واملاک کشور
+ نوشته شده در چهارشنبه پانزدهم آذر 1391ساعت 20:18 توسط محمود خاندوزی | 6 نظر
جام جم آنلاين: ثبتنام صدور سند رسمي براي اراضي يا ساختمانهايي كه فاقد سند رسمي است از روز دوشنبه (اول آبان) آغاز ميشود.
به گزارش ايرنا، سامانه پذيرش تقاضاهاي صدور سند مالكيت، موضوع قانون تعيين تكليف وضع ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي و آييننامه اجرايي آن، از اول آبان به صورت اينترنتي آماده پذيرش درخواستهاست.
بر اين اساس متقاضيان مشمول اين قانون ميتوانند از طريق مراجعه به درگاه الكترونيكي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به نشاني www.ssaa.ir يا از طريق سامانه پذيرش الكترونيك به آدرسwww.sabtemelk.ir از ضوابط و نحوه اقدام درخصوص چگونگي درخواست صدور سند مالكيت و ارسال مدارك موردنياز اطلاع حاصل كنند.
همچنين شماره تلفنهاي 32 ـ 66751031 اداره كل امور املاك سازمان، براي پاسخگويي به سوالات اختصاص يافته است.
يكشنبه 30 مهر 1391 منبع :جام جم آنلاین یکشنبه
+ نوشته شده در دوشنبه یکم آبان 1391ساعت 9:59 توسط محمود خاندوزی | 4 نظر
به اطلاع متقاضیان سند رسمی موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی وساختمانهای فاقد سند رسمی میرساند:
با توجه به اینکه در جهت حل مشکل مالکین مشاعی و اشخاصی که املاک دارای سابقه ثبتی رابا مبایعه نامه عادی خریداری نموده اند و به دلیل موانع قانونی موفق به اخذ سند مالکیت ششدانگ نشده اند، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهی فاقد سندرسمی وآئین نامه اجرایی آن به تصویب رسیده و مراتب به واحدهای ثبتی سراسر کشور ابلاغ گردیده است، در این راستا تاکنون نسبت به تعیین اعضاء هیأتها و راه اندازی دبیرخانه هیأت های موضوع قانون در بیشتر از 400 واحد ثبتی اقدام و همچنین دراجرای ماده 4 آئین نامه مذکور تمهیدات لازم به منظور پذیرش تقاضای الکترونیکی ازطریق سامانه صورت گرفته و سامانه مدیریت اینترنتی در خواست صدور سند موضوع قانون مذکور، طراحی و پیاده سازی شده است. نظر به اینکه پذیرش تقاضای ثبت ملک مطابق ماده 4 آئین نامه مذکور مستلزم تهیه وارائه نقشه ملک در هنگام ثبت نام در سامانه می باشد، بنابراین تأکیدمیگرددمتقاضیان محترم از طریق کاشناسان نقشه بردار سازمان نظام مهندسی ساختمان یا کارشناسان رسمی دادگستری در امور ثبتی و نقشه برداری یانقشه برداران نظام کاردانی و یامهندسی مشاور نقشه بردار مورد تأ یید معاونت نظارت راهبردی رئیس جمهور فایل نقشه ملک مورد تقاضای خود را با مختصات utm تهیه و تصویرمصدق مدارک خویش را آماده نمایید تا در ثبت نام الکترونیکی با مشکلی مواجه نشوند.
ضمناً جهت نحوه واریز وجوه قانونی از سوی متقاضیان به خزانه، هماهنگی های لازم با مراجع ذی ربط در جریان است که قریباً موضوع نهایی وپذیرش تقاضا به صورت الکترونیکی از طرف دبیرخانه هیأتها آغاز خواهد شد.
جزئیات فرمهای سامانه و روند ثبت الکترونیکی تقاضای صدور سند رسمی به شرح فایل پیوست ارایه گردیده است.
شماره تلفن های 32-66751031 اداره کل امور املاک سازمان، جهت پاسخگویی به سوالات، تخصیص یافته است.
در اجرای تکالیف مقرر در مواد 15 و 17 و 18 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی، آیین نامه اجرائی متضمن ترتیب تشکیل جلسات، نحوه رسیدگی هیأتها و کارشناسان و نحوه دریافت و هزینه کرد وجوه قانونی به شرح زیر به تصویب می رسد.
ماده 1- در این آیین نامه عبارات و اصطلاحات زیر در معانی مشروحه ذیل به کار می رود:
1- قانون: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی.
2-آیین نامه: آیین نامه اجرائی قانون مذکور.
3-هیأت: هیأت یا هیأت های حل اختلاف موضوع ماده یک قانون.
4-کارشناس: نماینده و نقشه بردار و کارشناس ثبتی که به موجب ابلاغ مدیرکل ثبت استان به عنوان کارشناس تعیین می گردد.
5-دبیر هیأت: کارمندی که به موجب ابلاغ مدیرکل ثبت استان به عنوان دبیر هیأت تعیین می گردد.
6-واحد ثبتی: اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان.
7-دستگاه صاحب زمین: مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی که مالک یا متولی ملک می باشد.
8-ملک جاری: ملکی که اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده، اما تاکنون در دفتر املاک ثبت نشده است.
9-بانک اطلاعات: بانک حاوی اطلاعات املاک در زمینه اقدامات انجام شده توسط هیأت و دبیرخانه موضوع این قانون.
10-هیأت نظارت: هیأت موضوع ماده 6 قانون اصلاح ثبت اسناد و املاک، مصوب 18/10/1351.
ماده 2- مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان موظف است ضمن ایجاد دبیرخانه و تعیین دبیر و نیروی انسانی و ملزومات مورد نیاز دبیرخانه، مقدمات پذیرش تقاضاها و تشکیل جلسات هیأتها را فراهم نماید. دبیر هیأت توسط مدیرکل ثبت استان از بین کارکنان رسمی و متعهد و متخصص به امور ثبتی و رایانه انتخاب می گردد.
ماده 3- در هر واحد ثبتی یک دبیرخانه تشکیل می شود و به تعداد مورد نیاز نیروی انسانی در اختیار خواهد داشت. مسئولیت دبیرخانه به عهده دبیر هیأت می باشد. جلسات هیأت رسیدگی مطابق مقررات در دبیرخانه تشکیل و در صورت تراکم کار و ضرورت تشکیل دو یا چند هیأت دبیرخانه باید متناسب با انجام امور هیأت های مذکور مهیا گردد. مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان مکلف است پیگیری و هماهنگی لازم جهت معرفی اعضاء هیأتها را با رئیس کل دادگستری استان، مدیران کل راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به عمل آورد.
ماده 4- متقاضی صدور سند مالکیت در اجرای مقررات قانون و آیین نامه از طریق مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک و تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و اسکن مدارک و مستندات مورد نیاز، تصویر مصدق مدارک و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیأت ارسال می نماید.
تبصره 1- متقاضی در صورت تمایل می تواند جهت تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی و ارائه مدارک مورد نیاز به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید. دفاتر مکلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین نامه پس از تکمیل فرم الکترونیکی تقاضا، نسبت به ارسال مدارک مورد نیاز به هیأت ها اقدام نمایند.
تبصره 2- متقاضی مکلف است در صورت تغییر محل سکونت یا شماره تلفن یا آدرس الکترونیکی مراتب را به واحد ثبتی مربوط اعلام کند.
ماده 5- دبیرخانه درخواست های واصل شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارک اسکن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملک در سوابق کاداستر و احراز موضوع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الکترونیکی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می نماید. در صورتی که تصویر مصدق مدارک مالکیت ظرف مدت 20 روز به دبیرخانه واصل نگردد، دبیرخانه مراتب را به نحو الکترونیکی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف 20 روز مدارک به دبیرخانه تسلیم نشود، فایل مذکور بایگانی و به مدت سه ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد.
چنانچه مدارک مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الکترونیکی ارسالی مغایرت داشته باشد، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الکترونیکی در دو نوبت به فاصله 20 روز به متقاضی اعلام می نماید. متقاضی مکلف است ظرف 30 روز نسبت به رفع نقص اقدام و الا تقاضای وی با نظر هیأت رد می گردد.
تبصره: در خصوص درخواست هایی که از طریق دفترخانه ارسال می شود، در صورت عدم وصول مدارک به دبیرخانه هیأت، ضمن ارسال اخطاریه به متقاضی، مراتب به دفترخانه نیز اخطار خواهد شد.
ماده 6- دبیرخانه مکلف است کلیه مراحل ثبت تقاضاها و ممیزی مدارک را در سیستم، ثبت و پس از تکمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام و پس از استعلام وضعیت ثبتی ملک و دریافت پاسخ، پرونده ها را به ترتیب نوبت جهت رسیدگی به هیأت ارسال نماید. بدیهی است سوابق ثبت شده قابل تغییر نمی باشد و باید تحت شبکه در بانک اطلاعات واحد ثبتی و بانکهای دیگری که از طریق مرکز توسعه فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیش بینی خواهد شد، نگهداری شود.
تبصره 1- چنانچه مالک رسمی ملک مورد تقاضا، نهاد عمومی غیردولتی باشد و شخص به صورت عادی ملک را خریداری و متقاضی ثبت باشد لازم است دبیر هیأت ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هیأت مطرح نماید. در مواردی که نهاد عمومی غیردولتی صرفا با انتقال اعیانی ملک موافقت نماید هیأت با حفظ حقوق مالک نسبت به عرصه، رأی به انتقال اعیانی به متقاضی خواهد داد.
تبصره 2- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعی دبیر هیأت مکلف است پس از دریافت مستندات مربوط به میزان نسق اولیه، مراتب را به هیأت ارائه نماید.
تبصره 3- هرگاه مورد تقاضا زمین مزروعی و یا باغ باشد و یا پلاک های ذیربط سابقه ملی یا موات داشته باشد، دبیر هیأت موظف است حسب مورد پس از جلب نظر ادارات جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی پرونده را به هیأت ارسال نماید.
ماده 7- نسبت به اشخاصی که قبلا در اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در موعد مقرر پرونده تشکیل داده اند ولی تاکنون پرونده آنها منتهی به صدور رأی و یا قرار بایگانی نگردیده، دبیرخانه مکلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده 5 آیین نامه با ارسال اخطاریه رفع نقص به متقاضیان، اقدام مقتضی را معمول نماید.
ماده 8- هیأت در ساعت غیراداری در محل دبیرخانه تشکیل و با حضور همه اعضاء رسمیت می یابد و پس از بررسی مدارک و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رأی می نماید. در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر کارشناس، هیأت قرار ارجاع به کارشناس منتخب را صادر می نماید. در صورتی که هیأت تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده و یا ملک مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات، منابع طبیعی و عمومی باشد، رأی به رد درخواست متقاضی صادر می کند.
تبصره- در صورتی که صدور سند مالکیت به نحو مفروز ممکن نباشد، هیأت می تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین ماخذ ششدانگ با رعایت سایر مقررات، رأی به صدور سند مالکیت مشاعی صادر نماید.
ماده 9- در مواردی که هیأت حضور متقاضی یا صاحبان عرصه و یا سایر اشخاص را برای ادای توضیح لازم بداند دبیر هیأت موظف است ترجیحا از طریق پیامک یا آدرس الکترونیکی و در صورت عدم امکان با ارسال اخطار کتبی از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هیأت برای نوبت دوم از آنان دعوت نموده و در صورت عدم مراجعه و اطمینان از اطلاع مخاطب در این خصوص، تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود.
ماده 10- کارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعی ظرف مدت 20 روز پس از دریافت قرار کارشناسی با حضور متقاضی به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارک خرید تطبیق دهد و در صورتی که تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود و تصرفات وی با میزان خریداری و یا سهم مشاعی منطبق باشد صورتجلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملک، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان، نوع حد فاصل و پلاک مجاورین» را با ذکر سلسله ایادی تنظیم و به امضاء چهار نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی رسانیده و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیأت تسلیم نماید.
تبصره 1- در صورتی که تعداد متصرفین در یک پلاک ثبتی اعم از اصلی یا فرعی یا یک بلوک متعدد باشند و هیأت، ارجاع امر به کارشناس را ضروری بداند و انجام کارشناسی در توان واحد ثبتی نباشد رئیس واحد ثبتی مکلف است مراتب را به اداره کل ثبت استان جهت ارجاع به هیأت کارشناسی اعلام نماید. هیأت کارشناسی موظف است مطابق ضوابط آیین نامه ضمن بازدید از محل و تطبیق مدارک متقاضیان با محل و سوابق ثبتی، گزارش و نظر کارشناسی را به تفکیک هر تقاضا به نحو مستند به هیأت ارائه نماید.
تبصره 2- عدم پرداخت هزینه کارشناسی توسط تعدادی از متقاضیان قطعات مفروزی مانع از انجام کار کارشناسی نسبت به تقاضای سایر متقاضیان که هزینه کارشناسی را پرداخت نموده اند، نخواهد بود.
تبصره 3- در صورت اعتراض متقاضی به گزارش کارشناس منتخب، هیأت می تواند کارشناس دیگری را جهت تجدید کارشناسی تعیین نماید.
تبصره 4- چنانچه کارشناس در مهلت مقرر نظر کارشناسی خود را ارائه ننماید، موضوع در هیأت مطرح و در صورت لزوم نسبت به تعیین کارشناس دیگر اقدام خواهد شد. در صورت مسامحه کارشناس و تکرار آن، موضوع در هیأت مطرح و نام وی از لیست کارشناسان حذف و از ارائه کار جدید به وی خودداری خواهد شد. در صورتی که واحد ثبتی از جهت تعداد کارشناس دارای محدودیت بوده و یا پاسخگوی امور ارجاعی نباشد، رئیس واحد ثبتی با همکاری مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان کارشناسان را از واحدهای دیگر انتخاب و به هیأت معرفی می نماید.
ماده 11- نسبت به املاکی که تشخیص حدود واقعی آن امکان پذیر نمی باشد کارشناس یا هیأت کارشناسی موظف است با رعایت ماده 4 قانون مساحت کل پلاک را پس از کسر گذرهای احداثی مشخص و تناسب تصرفات متقاضی نسبت به سهم مشاعی وی را به هیأت گزارش نماید.
تبصره – در صورتی که ملک دارای تعارض در سوابق ثبتی بوده و یا مشمول مقررات ماده یک قانون نباشد، کارشناس مستندا گزارش لازم را در فرم جداگانه تهیه و به هیأت تسلیم می نماید.
ماده 12- دبیرهیأت مکلف است نسبت به پرونده هایی که به کارشناس ارجاع شده پس از وصول نظریه کارشناس و استعلام وضعیت ثبتی، پرونده را به هیأت ارائه نماید. چنانچه ملک مورد تقاضا جاری و دارای سابقه اعتراض باشد و نتیجه آن مشخص نگردیده باشد، دبیر هیأت موضوع را از مرجع قضائی مربوط استعلام و در خصوص سایر محدودیت ها پس از انجام مکاتبات لازم نتیجه را به هیأت ارسال می نماید.
ماده 13- دبیر هیأت مکلف است کلیه آراء صادره از هیأت را در بانک اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضاء جهت اجرا به واحد ثبتی ارسال نماید. واحد ثبتی مکلف است پس از انتشار آگهی موضوع ماده 3 قانون، در رابطه با املاکی که قسمتی از آن در خواست ثبت نشده است، با رعایت ماده 13 قانون پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، آگهی نوبتی و تحدید حدود را بصورت هم زمان منتشر نماید و در خصوص املاکی که سابقه تحدید حدود ندارند، آگهی تحدید حدود را بصورت اختصاصی منتشر نماید. در آگهی ماده 3 لازم است نام و نام خانوادگی متقاضی یا متقاضیان، پلاک اصلی و فرعی ملک، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام خانوادگی مالک رسمی قید گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهی مذکور تجدید خواهد شد.
ماده 14- صدور سند مالکیت منوط به تأیید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض و یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه های متعلقه می باشد. در خصوص املاک جاری پس از تأیید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت خواهد شد.
ماده 15- کارشناسان منتخب باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت های عمومی و فقدان پیشینه سوء، واجد یکی از شرایط زیر باشند:
الف- دارندگان مدارک کارشناسی و بالاتر در رشته های حقوق یا نقشه برداری با داشتن حداقل 2 سال سابقه کار و سایر رشته ها با داشتن حداقل 4 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبتی.
ب- دارندگان مدارک کاردانی در رشته حقوق با گرایش علوم ثبتی با داشتن حداقل 5 سال سابقه کار و سایر رشته ها با داشتن حداقل 7 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت.
ج- دارندگان مدرک دیپلم با داشتن حداقل 10 سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت.
ماده 16- چنانچه آراء هیأت ها در حین انشاء دچار سهو قلم و یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رأی وارد ننماید، هیأت تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک می تواند نسبت به تصحیح رأی اقدام نماید. در صورت ثبت ملک در دفتر املاک، مراتب در هیأت نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد.
ماده 17- میزان هزینه کارشناس به شرح زیر تعیین خواهد شد و باید قبل از شروع کار توسط متقاضی به حساب خاص در خزانه داری کل کشور واریز گردد:
الف- دستمزد کارشناسی ساختمانها و تأسیسات:
1-تا 200 متر مربع مقطوعا -/000/300 ریال؛
2-بیش از 200 متر مربع تا 500 متر مربع مقطوعا -/000/400 ریال؛
3-بیش از 500 متر مربع تا 1000 متر مربع مقطوعا -/000/500 ریال؛
4-مازاد بر 1000 متر مربع به ازاء هر متر مربع 400 ریال (حداکثر 9 میلیون ریال).
ب- دستمزد کارشناسی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی:
1-تا یک هکتار -/000/500 ریال؛
2-در مواردی که مساحت ملک بیش از یک هکتار باشد به ازاء هر هکتار مازاد، 15 درصد به دستمزد اضافه می شود و حداکثر 4 میلیون ریال می باشد.
تبصره- در صورتی که حسب تشخیص هیأت، انجام کار کارشناسی به کارشناس رسمی محول گردد، هزینه کارشناسی مطابق با تعرفه کارشناسان رسمی پرداخت خواهد شد.
ماده 18- هیأت حل اختلاف پس از وصول نظر کارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رئیس واحد ثبتی خواهد داد.
ماده 19- در اجرای تبصره ماده 17 قانون و به منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق الزحمه اعضاء هیأت و سایر کارکنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده پنج درصد بر مبنای ارزش منطقه ای اخذ و به حساب خاص در خزانه داری کل کشور واریز و به شرح زیر هزینه می شود.
الف: حق الزحمه هر یک از اعضاء هیأت های حل اختلاف به ازاء هر رأی پنجاه هزار ریال.
ب: حق الزحمه دبیر هیأت حل اختلاف به ازاء هر پرونده مبلغ ده هزار ریال.
ماده 20- از هر یک از متقاضیان در موقع ثبت نام مبلغ پانصد هزار ریال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده 17 قانون) به صورت علی الحساب اخذ و به حسابی که به همین منظور افتتاح شده واریز می شود.
تبصره 1- وجوه دریافتی مزبور تا مرحله صدور سند مالکیت بصورت علی الحساب تلقی می گردد.
تبصره 2- حق الزحمه اعضاء و دبیرهیأت پس از صدور رأی قابل پرداخت می باشد.
ماده 21- در راستای ایجاد زیرساخت لازم و ارتقاء سطح کیفی و جبران کسری هزینه استانهایی که موجودی حساب آنها تکافوی پرداخت های مقرر را نمی نماید و نیز تأمین تجهیزات، امکانات، خودرو، پرداخت حق الزحمه به افرادی که به تشخیص سازمان به نحوی در اجرای اهداف موضوع قانون منشاء اثر بوده اند و همچنین تأمین و ترغیب نیروی انسانی مورد نیاز واحدهای ثبتی و احداث، توسعه و تجهیز ساختمانها و سایر هزینه های مورد نیاز واحدهای ثبتی، وجوه مأخوذه با اولویت پرداخت حق الزحمه هیأت ها تحت نظر رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک هزینه خواهد شد.
این آیین نامه در 21 ماده و 15 تبصره در تاریخ 25/4/91 به تصویب رئیس قوه قضائیه رسید و از این تاریخ لازم الاجراء می باشد.
+ نوشته شده در پنجشنبه بیست و نهم تیر 1391ساعت 8:12 توسط محمود خاندوزی | نظر بدهید
اصطلاحی است در ثبت اسناد به معنای املاک مجهول المالک ـ مراجعه کنید به عبارت املاک مجهول المالک
مرتهن
مراجعه کنید به عبارت رهن
مشاعات و مشترکات
قسمتهاي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند ساختمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد به طور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهاي مشترك محسوب ميشود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني برطبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
کاداستر
عملیاتی است جهت انجام و نصب علائم و نشانههاي مربوط به تحديد حدود املاك و حريم آنها
کاربری
یکی از حالات خانه- آپارتمان- زمین- زمین محصور- عمارت مسکونی، تجاری، تجاری مسکونی، پاساژ، تعمیر گاه، چاه تلمبه- جنگل- چهار دیواری و آموزشی، بهداشتی- اداری- مزروعی، باغ- اماکن مقدس- بازارچه- باغچه- بقعه- بنای احداثی- پرورشگاه- تجارتخانه- و ... می باشد که در اسناد مالکیت درج می شود.
كارشناسان رسمي
كليه كارشناسان رسمي عضو كانون كارشناسان رسمي محسوب ميشوند و تابع مقررات لايحه قانوني مربوط به استقلال كانون كارشناسان رسمي مصوب 1/8/1358 شوراي انقلاب و نظامات كانون ميباشند . شرايط كارشناس رسمي از قرار زير است: 1- داشتن تخصص كامل در علم يا فني كه داوطلب كارشناسي در آن هستند. 2- داشتن بيش از 25 سال. 3- عدم شهرت به فساد اخلاق و تجاهر به استعمال مسكر و افيون. 4- نبودن تحت ولايت و قيمومت. 5- عدم محكوميت به جنايت و محكوميت به جنحه كه مستلزم محروميت از حقوق اجتماعي بوده و يا مستلزم محروميت از شغلي است كه تخصص در آن دارند و همچنين عدم محكوميت به كلاهبرداري و خيانت در امانت و سرقت و ورشكستگي به تقلب و جنحههاي مذكور در اين قانون. 6- عدم محكوميت به انفصال ابد از خدمات دولتي
مستند مالکیت
مستند مالکیت نحوه تملک ملک و مشخصات آخرین مالک و نحوه انتقال ملک به مالک با ذکر شماره سند است که در اسناد مالکیت درج می شود
منافع ملك
مراجعه کنید به عبارت سرقفلی
موات
مراجعه کنید به عبارت اراضی موات
نوع مالکیت
یکی از حالتهای "مفروز، مشاع، عرصه، اعیان و " عرصه و اعیان"
نوع ملک
منظور از نوع ملک یکی از حالات، " طلق- وقف- ثلث- حبس- طلق و وقف- طلق با عرصه وقف- وقف آستان قدس رضوی" می باشد که در اسناد مالکیت درج می شود
وضعیت خاص
یکی از حالات " عرصه، اعیان، عرصه و اعیان" می باشد که در اسناد مالکیت درج می شود
وصیت
وصيت بر دو قسم است: تمليكي و عهدي. (ماده 825 قانون مدني)
وصیت نامه رسمی
ترتيب تنظيم وصيتنامه رسمي و اعتبار آن به طوري است كه براي اسناد تنظيم شده در دفاتر اسناد رسمي مقرر است. (ماده 277 قانون امور حسبي مصوب 2/4/1319)
وقف
عبارت است از اينكه عين مال حبس و منافع آن تسبيل شود. (ماده 55 قانون مدني)
وكالت
عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين طرف ديگر را براي انجام امري نايب خود مينمايد. (ماده 656 قانون مدني)
هبه
عقدي است كه به موجب آن يك نفر مالي را مجاناً به كس ديگري تمليك ميكند تمليككننده را واهب طرف ديگر را متهب، مالي را كه مورد هبه است عين موهوبه ميگويند. (ماده 795 قانون مدني)
+ نوشته شده در پنجشنبه هشتم تیر 1391ساعت 22:53 توسط محمود خاندوزی | نظر بدهید
قباله ازدواج در صورتي كه مطابق نظامنامههاي وزارت عدليه (یعنی تنظیم آن مطابق مقررات در دفاتر ازدواج و طلاق) به ثبت رسيده باشد سند رسمي و الا سند عادي محسوب خواهد شد. (ماده 2 قانون راجع به ازدواج مصوب 23/5/1310)
قسمتهاي مشترك آپارتمانها
قسمتهاي مشترك مذكور در قانون تملك آپارتمانها مصوب 16/12/1343 عبارت از قسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد به طور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهاي مشترك محسوب ميشود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني برطبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد. (ماده 2) در سوابق ثبتی این قسمتها به عنوان مشاعات و مشترکات ثبت می شوند و در اسناد مالکیت آپارتمانها و اوراق مرتبط با آن به اختصار مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن درج می شود
كانون سردفتران
وزارت عدليه در نقاطي كه مقتضي بداند كانون سردفتران تشكيل خواهد داد- كانون مزبور داراي شخصيت حقوقي و از حيث عوايد و مخارج مستقل و از نظر نظامات تابع وزارت عدليه است. (ماده 28 قانون دفتر اسناد رسمي مصوب 15/3/1316)
كانون كارشناسان رسمي
داراي شخصيت حقوقي است كه در مقر هر دادگاه استان تشكيل ميشود. تشكيل كانون كارشناسان رسمي هر استان منوط بر اين است كه تعداد كارشناسان رسمي آن استان به سي نفر برسد و تا وقتي كه عده كارشناسان به حد نصاب مذكور نرسيده كارشناسان رسمي آن استان تابع مقررات و نظامات كانون كارشناسان رسمي تهران خواهند بود. كليه كارشناسان رسمي عضو كانون كارشناسان رسمي محسوب ميشوند و تابع مقررات اين قانون و نظامات كانون ميباشند. (ماده 1 لايحه قانوني مربوط به استقلال كانون كارشناسان رسمي مصوب 1/8/1358 شوراي انقلاب)
کوچه
راهي در مناطق مسكوني كه عرض آن حداكثر 6 متر باشـد. (بنـد 78 مـاده 1 آييننامه راهنمايي و رانندگي مصوب 18/3/1384 هيئت وزيران)
مال غيرمنقول
آن است كه از محلـي به محـل ديگـر نتـوان نقل نمـود اعم از اين كه استقرار آن ذاتي باشد يا به واسطه عمل انسان به نحوي كه نقل آن مستلزم خرابي يا نقص خود مال يا محل آن شود. (ماده 12 قانون مدني)
مال منقول
اشيايي كه نقل آن از محلي به محل ديگر ممكن باشد بدون اين كه به خود يا محل آن خرابي وارد آيد منقول است. (ماده 19 قانون مدني)
متولي
متولي موقوفه كسي است كه به موجب مفاد وقفنامه و مقررات قانون مدني يا قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه مصوب 2/10/1363واجد اين سمت باشد. د (ماده 4) توليت متولي بايد به وسيله شعبه تحقيق اوقاف گواهي شود. اشخاص ذينفع پس از ابلاغ تصميم شعبه تحقيق در صورتي كه معترض باشند ميتوانند ظرف ده روز اعتراضنامه خود را به هيأت تجديدنظر اوقاف تسليم كنند پس از انقضاي مدت گواهي شعبه تحقيق اوقاف و تصميم هيأت تجديد نظر از ناحيه اشخاص ذينفع قابل شكايت در دادگاه شهرستان است و حكم دادگاه در اين موارد قابل پژوهش و فرجام ميباشد. همين حكم در مورد ثلث- نذر و حبس نيز جاري است. (ماده 4 قانون اوقاف مصوب 22/4/1354)
+ نوشته شده در شنبه سوم تیر 1391ساعت 0:9 توسط محمود خاندوزی | نظر بدهید
دفترخانهها از نظر صلاحيت به سه درجه تقسيم ميشوند: 1- دفترخانه درجه اول كه به وسيله يك سردفتر درجه اول و يك يا چند دفتريار اداره ميشود و اجازه تنظيم و ثبت همه گونه اسناد و معاملات را دارا است. 2- دفترخانه درجه دوم كه به وسيله يك سردفتر درجه دوم اداره ميشود و اجازه تنظيم و ثبت اسناد و معاملات به هر مبلغي را دارا بوده و ميتواند يك دفتريار داشته باشد. 3- دفترخانه درجه سوم كه به وسيله يك سردفتر درجه سوم اداره ميشود و اجازه تنظيم و ثبت اسناد تا پنج هزار ريال را دارد. (ماده 4 قانون دفتر اسناد رسمي مصوب 15/3/1316) این نحو تقسیم بندی بر اساس قوانین و مقررات جاری کشوردیگر اجرا نمی شود
صورت جلسه
صورت جلسات ثبتی در حکم اسناد رسمی هستند زیرا منجر به تنظیم سند رسمی می شوند ، در تنظیم هر صورت مجلسی باید نکاتی رعایت شود و این نکات تشکیل دهنده عناصر و ارکان هر صورت مجلس می باشد
صورت جلسات ثبتی انواعی دارند از قبیل صورت جلسه افراز ، صورت جلسه تفکیک ، صورت جلسه اصلاحی ، صورت جلسه اصلاح حد به کوچه ، صورت جلسه اجرای ماده 149 ، صورت جلسه معاینه محل ، صورت جلسه تحدید حدود ، صورت جلسه اجرای ماده 45 آیین نامه ، صورت جلسه اجرای بند 372 مجموعه بخشنامه های ثبتی و عیره
طرح تفصيلي
عبارت از طرحي است براساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان و تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويتهاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين ميشود و نقشهها و مشخصات مربوط به مالكيت براساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم ميگردد. (بند 3 ماده 1 از قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن مصوب 16/4/1353) این طرح زاینده اجرای ماده 45 آیین نامه قانن ثبت املاک می باشد
طرح هادي
عبارت از طرحي است كه در آن جهت گسترش آتي شهر و نحوه استفاده از زمينهاي شهري براي عملكردهاي مختلف به منظور حل مشكلات حاد و فوري شهر و ارائه راهحلهاي كوتاه مدت و مناسب براي شهرهايي كه داراي طرح جامع نميباشند تهيه ميشود. (بند 4 ماده 1 قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن مصوب 16/4/1353) این طرح زاینده اجرای ماده 45 آیین نامه قانن ثبت املاک می باشد
طلاقنامه رسمی
طلاقنامه در صورتي كه مطابق نظامنامههاي وزارت عدليه (یعنی تنظیم آن مطابق مقررات در دفاتر ازدواج و طلاق) به ثبت رسيده باشد سند رسمي و الا سند عادي محسوب خواهد شد. (از ماده 2 قانون راجع به ازدواج مصوب 23/5/1310)
عقد
عبارتاست از اينكه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 183 قانون مدني)
عملیات مقدماتی ثبت
به مجموعه عملیات تنظیم اظهارنامه ،انتشار آگهی های نوبتی وتحدیدی انجام عملیات تحدید حدود وسپری شدن مدت اعتراض نسبت به اصل وحدود ملک عملیات مقدماتی ثبت گویند
فسخ
به هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر آن نمايد حاصل ميشود. (ماده 449 قانون مدني)
فرم 19 مالیاتی
گواهی است كه از طرف اداره امور اقتصادی و دارائی محل صادر می شود و دلالت بر وصول مالیات بر ارث از ورثه و عدم بدهی مالیاتی آنان می نماید كه در گواهی مذكور مشخصات ملكی كه ورثه قصد دریافت سند آن را بنام خود دارد باید قید شده باشد در صورتیكه تاریخ فوت مورث قبل از سال 1346 باشد نیازی به مطالبه فرم 19 مالیاتی نیست.
+ نوشته شده در دوشنبه بیست و نهم خرداد 1391ساعت 17:32 توسط محمود خاندوزی | نظر بدهید
اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأمورين رسمي در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند رسمي است. (ماده 1287 قانون مدني) سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر آن كه مجعوليت آن ثابت شود. انكار مندرجات اسناد رسمي راجع به اخذ تمام يا قسمتي از وجه يا مال و يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال مسموع نيست. (ماده 70 قانون اصلاح مواد 13، 41، 43، 70، 111و 117 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 7/5/1312) اسناد رسمي از قرار تفصيل ذيل است: 1ـ اسنادي كه در اداره ثبت اسناد به طوري كه قانون معين كرده ثبت يا تصديق شده باشد. 2ـ تسجيلات و تصديقات محاضر شرعيه كه مراجع عدليهاند در امور راجعه به آنها. 3ـ تصديقات محاكم عدليه در صورتي كهخارج از صلاحيت آنها نباشد و همچنين تصديقات ادارات دولتي دراموري كه راجع به آنها است در صورتي كه تصديق خارج از صلاحيت آنها نباشد. (ماده 282 از قوانين موقتي اصول محاكمات حقوقي مصوب 18/8/1290)
سندعادی
غير از اسناد مذكوره در ماده 1287 ساير اسناد عادي است. (ماده 1289 قانون مدني) اسناد عادي سندي است كه غير از اسناد رسمي باشد. (ماده 283 قوانين موقتي اصول محاكمات حقوقي مصوب 18/8/1290)
سند مالکیت المثنی
وقتی که سند ملاکیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یا گم شود مالک میتواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.
سند متمم
مراجعه کنید به عبارت دفترچه انتقالات
سند معارض
چنانچه نسبت به تمام یا قسمتی از ملكی دو بار سند مالكیت صادر شود سند مالكیت مؤخر صدور را كه نسبت به تمام یا قسمتی از ملك صادر شده سند معارض گویند و تا زمانی كه حكم قطعی دادگاه به صحت آن صادر نشده نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارض تلقی می شود.(بند1 از ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیت معارض(
سواد مصدق
مقصود از سواد مصدق سوادي است كه دفتر محكمهاي كه عرضحال به آنجا داده ميشود يا دفتري كه از محاكم ديگر يا يكي از ادارات ثبت اسناد يا دفتر اسناد رسمي و در جايي كه هيچ يك از آنها نباشد حاكم محل يا يكي از ادارات دولتي مطابقت آن را با اصل تصديق كرده باشد. در صورتي كه سواد سند در خارجه تهيه شده باشد بايد در دفتر يكي از سفارت خانهها يا قنسولگريهاي ايران مصدق شود. هرگاه اسناد مفصل باشد مثل دفتر تجارتي يا اساسنامه شركت و امثال آن قسمتهايي كه مدرك ادعا است خارج نويس شده ضميمه عرضحال ميگردد. (ماده 71 قانون اصول محاكمات حقوقي و تجاري مصوب 28/10/1314)
شماره ثبتی
عددی است که معیار شناسایی املاک از یکدیگر می باشد و ترتیب آن بسته به زمان ثبت آن ملک و مجاورین دارد بدین ترتیب اعداد کوچکتر مربوط به ثبت های نخستین و برعکس می باشد شماره ثبتی را نماینده با استناد به آخرین شماره ثبت شده در دفتر توزیع اظهارنامه اخذ می کند و در هنگام تعیین شماره برای ملک مورد تقاضا در صورتی که مجاورین آن فاقد شماره باشند برای آنها نیز بایستی شماره تعیین و در تعریف حدود و مشخصات ملک مورد تقاضا شماره های مجاورین نیز بایستی مشخص شده باشد.
در اصطلاحات حقوقي و ثبتي عموماً سه اصطلاح تفكيك، افراز و تقسيم بكار ميرود كه هر يك بايستي در جايگاه خود بكار رود.
تفكيك: در اصطلاح ثبتي تقسيم قطعه زمين به قطعات است ( ترمينولوژي حقوق ذيل شماره 1375) بند ح ماده 1آئيننامه تقسيم مال غير منقول به قطعات كوچكتر.
مثلاً مالكي قصد دارد قطعه زميني به مساحت پنج هزار مترمربع را به قطعات 200 متري يا متناوب تقسيم نمايد در اين صورت گفته ميشود كه آن زمين با تقاضاي از طرف مالك يا قائم مقام او به قطعات 200 متري تفكيك شده است.
تفكيك اراضي با تنظيم صورت مجلس تفكيكي پس از انجام تشريفات قانوني و تهيه نقشه توسط نقشه بردار ثبت و تاييد نماينده ثبت به امضا نامبردگان و مالك ميرسد در اين صورت براي هر قطعه تفكيكي سند مالكيت ششدانگي صادر و تسليم مالك ميگردد.
براي تفكيك اراضي داخل محدوده و حريم شهر و خارج از شهر مستندات متفاوتي مورد نياز است.
جهت انجام تفكيك اراضي واقع در محدوده شهر و حريم آن طبق ماده 101 قانون شهرداريها و ماده 154 اصلاحي قانون ثبت طبق نقشه تفكيكي كه به تاييد شهرداري رسيده است انجام ميدهد و شهرداريها مكلفند براساس ضوابط طرح جامع و تفصيلي يا هادي و ديگر ضوابط مربوط به شهرسازي نسبت به نقشه ارسالي ظرف دو ماه اقدام نمايند در غير اينصورت اداره ثبت راساً نسبت به تفكيك اراضي اقدام خواهد نمود.
تفكيك اراضي توسط دادگاه: طبق صدر ماده 154 اصلاحي قانون ثبت و ماده 101 قانون شهرداريها تفكيك اراضي ميتواند توسط دادگاه نيز صورت گيرد. بديهي است در اين صورت شروع رسيدگي با دادخواست حقوقي آغاز ميگردد و دادگاه با جلب نظر شهرداري و نقشه تاييدي توسط شهرداري اقدام به تفكيك مينمايد در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مهلت دو ماه از سوي شهرداري، دادگاهها راساً اقدام به تفكيك مينمايند.
لذا متقاضي تفكيك اراضي مخير به مراجعه دادگاهها يا ادارات نيست محل جهت انجام عمليات تفكيك ميباشد. بديهي است انجام تفكيك در مورد اراضي است كه عمليات ثبتي آنها خاتمه يافته است.
2-اراضي خارج از محدوده شهرها:
تفكيك اراضي زراعي و باغها: طبق تبصره 3 ماده1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 1/8/1385 تفكيك اراضي زراعي و باغها و ماده 9 آئين نامه اجرائي مصوب 2/3/86 هيات وزيران، ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند در هنگام تفكيك و افراز و تقسيم اراضي زراعي و باغهاي واقع در خارج از محدوده قانوني شهرها و شهركها و طرح هادي روستايي، نظر سازمان جهاد كشاورزي را استعلام نمايند و تفكيك و افراز و تقسيم اينگونه اراضي پس از تاييد مديريت جهاد كشاورزي قابل اجرا خواهد بود كه حداقل هاي تعيين شده بموجب مصوبه ابلاغي عبارت است از:
1-حداقل مجاز براي تفكيك اعم از تجزيه و افراز اراضي آبي 10 هكتار
1-1 حداقل مجاز براي اراضي شاليزاري گيلان و مازندران 4هكتار
1-2 حداقل مجاز براي تفكيك اراضي زير شبكههاي آبياري (احداث شده يا آنچه احداث خواهد شد) 50 هكتار
2-حداقل تفكيك باغات آبي 5هكتار
3-حداقل تفكيك اعم از تجزيه، افراز اراضي ديم 30هكتار
مرجع تشخيص اراضي زراعي و باغها طبق تبصره 2 ماده 1 قانون حفظ كار براي اراضي زراعي و باغها، جهاد كشاورزي است و مراجع اداري موظف به رعايت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود.
همچنين نظر سازمان جهاد كشاورزي استان براي مراجع قضائي به منزله نظر كارشناس رسمي دادگستري تلقي ميشود.
تفكيك
اراضي واقع در محدوده روستا
طبق بند 10 ماده 69 قانون تشكيلات، وظايف و انتخابات شوراهاي اسلامي كشور و انتخاب شهرداران اصلاحي 6/7/1382 تفكيك اراضي واقع در محدوده روستا بخشداري ميباشد كه طبق تبصره ماده 5 قانون منع فروش مرجع تهيه و تاييد نقشه بنياد مسكن انقلاب اسلامي است.
ساير اراضي:
طبق بند 5 ماده 3 آئين نامه مربوط به استفاده از اراضي و احداث بنا در خارج از محدوده قانوني شهرها و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران، صدور مجوز تفكيك برعهده بخشداريها بوده است كه با تصويب قانون منع فروش اين صلاحيت در اختيار سازمان مسكن و شهرسازي استان قرار گرفته است (بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني براي امر مسكن به شركتهاي تعاوني مسكن و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي).
تفكيك اعيان:
الف-تفكيك آپارتمان
در مورد تفكيك ساختمانهايي كه بصورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهي پايان كار صادره از شهرداري و قانون تملك آپارتمانها و آئين نامه آن تفكيك صورت ميگيرد. در مورد ساختمانهاي احداثي قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 ماده 100 اصلاحي قانون شهرداريها ، ارائه گواهي پايان كار ضرورتي نداشته و اداره ثبت راساً اقدام به تفكيك مينمايد. طبق ماده 10 قانون تملك آپارتمانها هر كس آپارتماني را خريداري مينمايد كه نسبت به مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بناشده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم ميگردد. مگر آنكه مالكيت زمين مزبور بعلت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق بغير باشد.
ب- تفكيك اعيانيها با عرصه متعلق بغير:
طبق بند 382 بخشنامههاي ثبتي
در مواردي كه مالك اعيانهاي ثبت شده براساس ماده 104 مكرر آئين نامه تقاضاي تفكيك مينمايند و عرصه متعلق به ديگري است همانطور كه در ماده 104 مكرر آئين نامه قانون ثبت قيد شده است در موقع خريد حدود اعياني بايد مراتب به مالك عرصه و مجاورين احضار شود لازم است در موقع تفكيك هم بمنظور محفوظ بودن حق مالك عرصه، مراتب به مشار اليه البلاغ و اخطار گردد.
ج- تفكيك اعياني در خارج از محدوده قانوني شهرها
طبق ماده 8و9 آئيننامه مربوط به استفاده از اراضي احداث بنا و تاسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 27/2/1355 هيات وزيران، احداث بنا بايستي طبق مجوز صادره بوده و تخلف ساختماني نداشته باشد در اين صورت اداره ثبت به تفكيك اقدام مينمايد.
در صورتيكه ساخت و ساز در خارج از حريم شهرها غير مجاز باشد مرجع رسيدگي به تخلفات ساختماني ميباشد: الف- كميسيون مندرج در تبصره 2 ماده 99 الحاقي به قانون شهرداريها مصوب 1/12/72 كه مركب از نمايندگان وزارت كشور، قوه قضائيه و وزارت مسكن و شهرسازي در استانداري تشكيل ميگردد كه عنداللزوم نسبت به قلع بنا يا اخذ جريمه معادل 50% تا 70% قيمت روز اعياني حكم صادر مينمايد و در اراضي زراعي و باغها طبق ماده 3 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها اصلاحي 1/8/1385 كليه مالكان يا متصرفان مقرر ميدارد « هرگاه تمام شركا به تقسيم مال مشترك راضي باشند به نحوي كه شركا تراضي نمايند به محل ميآيد و در صورت عدم توافق بين شركا، حاكم اجبار به تقسيم ميكند.»
علي ايحال تقسيم مال مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان، از لحاظ ثبتي افراز ناميده ميشود.
قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 22/8/1357 افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته است را در صلاحيت واحد ثبتي ميداند. بديهي است واحد ثبتي طبق مواد 101 قانون شهرداريها و 154 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1365 بايستي طبق نقشه مورد تاييد شهرداري اقدام به افراز نمايد و در صورت عدم وصول پاسخ ظرف مدت دوماه، مستقيماً اقدام به افراز مينمايد. تصميم واحد ثبتي مبني بر قابليت افراز يا عدم قابليت افراز از طرف هريك از شركا ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه ميباشد. در صورتيكه واحد ثبتي ملك را قابل افراز بداند نقشه بردار ثبت مكلف است پس از ترسيم نقشه بطوريكه در تفكيك معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر يك از قطعات تفكيكي را نيز تعيين و در صورت مجلس منعكس و به امضا نماينده ثبت و شركا حاضر رسانيده و به مسئول واحد ثبتي تسليم نمايد ماده 6 آئين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع 20/2/1358 اين صورت مجلس افرازي جهت تنظيم تقسيم نامه به دفترخانه ارسال ميگردد. كه پس از تنظيم تقسيم نامه، اسناد مفروز براي مالكين صادر و تسليم ميگردد. اين تقسيم نامه اصلاح خاص ثبتي است. ليكن همانگونه كه در فوق اشاره شد تقسيم بطور اعم نيز امكان پذير است و منطبق با قوانين و مقررات مدني و امور ثبتي ميباشد.
ماده 316 قانون امور ثبتي اينگونه تدوين يافته است.
تقسيم طوري به عمل ميآيد كه براي هريك از ورثه از هر نوع اموال عرصهاي معين شود (تقسيم افراز) و اگر بعضي از اموال بدون زيان قابل تقسيم نباشد ممكن است آن را در سهم بعضي از ورثه قرار داد و برابر بهاي آن از ساير اموال در سهم ديگران منظور نمود (تقسيم تعديل) و اگر تعديل محتاج به ضميمه پول يا اموال باشد به ضميمه آن تعديل ميشود (تقسيم به رد).
اراضي زراعي و باغها موضوع اين قانون كه به صورت غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون موضوع تبصره 1 ماده 1 اين قانون اقدام به تغيير كاربري نمايند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزاي نقدي از يك تا سه برابر بهاي اراضي زراعي و باغها به قيمت روز زمين يا كاربري جديد كه مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تكرار به حداكثر جزاي نقدي و حبس از يك ماه تا شش ماه محكوم خواهند شد.
افراز
طبق بند ح ماده 1 آئين نامه اجرايي قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب 2/3/86 افراز در اصطلاح قضائي و ثبتي عبارت است از جدا كردن سهم مشاع شريك يا شركا و يا تقسيم مال غير منقول مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان.
قانون مدني در فصل هشتم تحت عنوان شركت، شكرت را اينگونه تعريف ميكند:
شركت عبارت است از احتماع حقوق مالكين متعدد در شيئي واحد به نحو اشاعه بنابراين مزج چه به صورت اختياري يا قهري در مواد 589 الي 606 آن را قابل تقسيم ميداند فقهاي اماميه تقسيم مال مشترك را بيع و صلح ندانسته و آنرا تميز حق هر يك از شركا از يكديگر ميدانند. اگر چه مستلزم پرداخت رد باشد، بدين جهت علاوه بر عمل تقسيم، اعلام قصد انشا كه لازمه ركن اساسي تمامي معاملات است محتاج نميباشد. ( دكتر سيدحسن امامي، حقوق مدني، ج2 ، ص141)
لذا تقسيم در ابتدا به تراضي و در صورت عدم تراضي، اجباري ميباشد. (ماده 591 قانون ثبت)
موضوعات مرتبط: حقوق ثبت
========================================
ردیف
اصطلاح
تعریف
1
آپارتمان
به تعدادی واحد مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط با یکدیگر مشترک هستند بنای آپارتمانی گفته می شود.
2
اختلافات
خودداری موجر از بازپس دادن رهن
خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن
جبران خسارتهای وارده به ملک از محل رهنبرای بیشتر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ بنابراین دو طرف میتوانند قبل از آنکه وقت و هزینهای را در جریان دادرسی هدر دهند با مشورت با یک کارشناس حقوقی با توجه به بایدها و نبایدهای قانون تصمیم صحیح بگیرند. نوشتن قرارداد در یک بنگاه معاملات املاک معتبر نیز می تواند کمک بسزایی برای جلوگیری از اختلافات بکند.
3
ارث
دارایی متوفی بعد از کسر و اجبات مالی و بدهی و ثلث را ارث می گویند. به این دارایی، ماترک نیز گفته می شود.
4
اجاره
عقدی است که به موجب آن یک طرف که موجر نامیده می شود منافع عین مالی را (چه غیر منقول مانند خانه و چه منقول مانند خودرو) به ازای دریافت اجاره بها به طرف دیگر (مستاجر) منتقل می کند. اگر شخصی منافع و نیروی کار خود را به ازای دریافت اجرت در اختیار دیگری قرار دهد به او اجیر و به استفاده کننده مستاجر می گویند.
5
اخذ به شعبه
هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی مانند خانه و یا زمین بین دو نفر مشترک باشد و یک نفر از شرکاء سهم خودش را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد به اندازه وجهی که شخص ثالث پرداخته به او بدهد و کل مال را تملک کند و شخص ثالث نقشی در اعمال این حق از سوی شرکت ندارد. از اینرو در معامله مال غیر منقول که دارای شریک است باید توجه کرد که شریک حق اعمال اخذ به شفعه دارد.
6
اسقاط کافیه اختیارات
معمولا در قراردادهای معاملات املاک این عبارت آورده می شود تا عقد قوام و ثبات پیدا کند و از حالت تزلزل خارج شود. مقصود از خیار همان اختیار است. به عنوان مثال اختیار فروشنده برای فسخ معامله.
7
اصلاح حدود
چنانچه براثر تغيير وضعيت در مجاوران املاك ثبت شده تغييري در وضع حدود اربعه ملكي كه داراي سند مالكيت مي باشد، حاصل شود و يا به عبارت ديگر، يك يا چند حد از حدود اربعه ثبت شده اي كه قبلاً به پلاك شخصي محدود شده بر اثر تغيير وضع مجاوران به كوچه محدود شود، مالك مي تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملك تقاضاي اصلاح حدود نمايد.
8
اصلاح سند مالکیت
بسيار اتفاق افتاده املاكي در گذشته با مساحت معيني مورد معامله واقع شده ولي بعداً معلوم گرديده كه داراي اضافه مساحت است، در صورتي که اضافه مساحت ناشي از تغيير طول و ابعاد نباشد، مالک از اداره ثبت درخواست اصلاح مساحت نموده و پس از پرداخت بهاي اضافه مساحت (به نرخ روز معامله) در وجه مالک اوليه با توديع مبلغ در صندوق ثبت، سند مالکيت اصلاح مي گردد. (ماده 149 الحاقي قانون ثبت)
9
اظهارنامه
نوشته ای است که مطابق مقررات قانون تنظیم می شود و نویسنده خواسته قانونی و مشورع اش را در آن می آورد. و توسط مامور مربوطه به طرف ابلاغ می شود. به عنوان مثال شخصی برای مطالبه اجاره بهای معوقه از طریق اظهارنامه به طرف مقابل (مستاجر) ابلاغ می کند، که بدهی اش را بپردازد.
10
اعراض
چشم پوشی کردن (گذشتن) مالک از مال اش را اعراض می گویند.
11
املاک مجهول المالک
درقانون ثبت به املاکي اطلاق مي شود که درموقع پلاک کوبي در ثبت عمومي در دفتر توزيع اظهارنامه به نام اشخاص معرفي گرديده ولي تاکنون از طرف مالک و يا قائم مقام قانوني وي در خواست ثبت آن به عمل نيامده باشد و متصرفين اينگونه املاک مي توانند با توجه به دفاتر توزيع اظهارنامه که در ادارات ثبت موجود هستند، نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمايند.
12
افراز
دعوایی است که شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم اقامه و طرح می شود.
13
انفساخ
برهم خوردن اجباری یک قرارداد را انفساخ می گویند. به عبارت دیگر به "انحلال قهری عقد" انفساخ گفته می شود.
14
بیعانه
مقداری از بهای معامله است که از باب اطمینان به فروشنده از طرف خریدار به او پرداخت می شود.
15
پایان کار
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان "پایان کار" به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.
چنانچه فردي نسبت به ميزان معيني از ملكي، داراي اسناد مالكيت مشاعي متعدد باشد يا به عبارت ديگر، سهام مشاعي ملكي از طرف مالكان متعدد به يك نفر انتقال يابد، خريدار مي تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملك و ارائه اسناد مالكيت مشاعي درخواست صدور سند مالكيت به نام خود بنمايد.
17
تصرف عدوانی
به معنی عام عبارت است از خارج شدن مال از استیلا و تصرف مالک آن مال بدون رضایت اش. به عبارت دیگر تصرفی است که بدون رضای مالک مال غیر منقول (مانند ملک) از طرف کسی صورت گرفته باشد.
18
تفکیک املاک
در صورتي که ملکي به قطعاتي کوچک تر تقسيم گردد، به اين عمل تفکيک گفته مي شود. در اين حالت ملک ممکن است يک نفر و يا چند نفر مالک داشته باشد که در صورت تعدد مالک، کليه مالکان بايد با تفکيک موافقت داشته باشند. بديهي است مالکيت مالکان مشاعي در هر يک از قطعات تفکيکي برابر است با سهام وي در ملک اوليه.
19
پایان کار
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان "پایان کار" به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.
20
پلاک ثبتی
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هنگام تفکیک زمین های بزرگ آن ها را شماره گذاری می کند. این قطعات به نام "پلاک ثبتی" شناخته می شوند. در اسناد رسمی به این قطعات بزرگ اصطلاحا "پلاک اصلی" گفته می شود. زمانیکه این قطعات بزرگ بازهم تفکیک شوند، به قطعات کوچکتر "پلاک فرعی" گفته می شود.پلاک اصلی و فرعی معمولا با یک ممیز از یکدیگر جدا می شوند. به عنوان مثال 5/712، بصورت پنج فرعی از هفتصد و دوازه اصلی خوانده می شود.
21
حق انتفاع
حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاص ندارد استفاده کند. به عنوان مثال فردی به فرد دیگری اجازه دهد در ساختمان اش به مدت دو سال زندگی کند. یعنی به آن حق سکنی دهد.
22
حق کسب و پیشه
حقی است برای مستاجر مکان تجاری مانند بازرگان که به واسطه کسب معاش در یک مکان در طول زمان به دست می آورند. و با سرقفلی فرق می کند. حق پیشه به تنهایی قابل معامله نیست و مستاجر نمی تواند هم منافع عین مستاجره را برای خود نگه دارد و هم حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل کند و مالی از این راه به دست آورد بلکه هر دو را باید با هم منتقل کند. اما سرقفلی پولی است که مستاجر به مالک می دهد و در صورت انتقال اجاره به مستاجر دوم از او می گیرد.
23
زمین بائر
زمینی است که دارای مالک است ولی برای مدتی نامعلوم در آن کشت و زرع نمی شود.
24
زمین زراعی
زمین های زراعی آن دسته از زمین هایی هستند که در آنها محصولات زودبازده مانند گندم و جو کشت می شود. این نوع زمین ها اکثرا در روستاها و یا شهرهایی که قبلا روستا بوده اند وجود دارند.
25
سرقفلی
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند. مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وب سلب شده باشد. مطابق این تعریف سرقفلی نوعی اجاره است که اولا برای املاک تجاری است و ثانیا می تواند شرایط خاصی هم داشته باشد که قانون وقراداد حدود آن را تعیین می کنند.
26
سند مالكيت المثني
وقتي كه سند مالكيت از بين برود، مثلاً دچار حريق شود و اثري از آن باقي نماند يا گم شود، مالك ميتواند از اداره ثبت محل وقوع ملك تقاضاي صدور سند مالكيت المثني نمايد.
27
صلح حقوق
زمانی که ارزش وام دریافتی از بانک یا موسسه مالی، بیشتر از ارزش ملک گرو گذاشته شده باشد، به این حالت از نظر حقوقی "صلح حقوق" گفته می شود. در این شرایط وام گیرنده فقط حق کسب و کار را از ملک مورد نظر دارد و حق هیچگونه معامله ای ندارد و برای انجام هر نوع معامله ای باید از وام دهنده استعلام و کسب اجازه کند.
28
عرصه و اعیان
به تمامی یک قطعه زمین "عرصه" می گویند. "اعیان" بخش ساخته شده واقع در آن زمین است. باید به این نکته توجه داشت که قسمت ساخته شده ای از زمین که مورد بحث یک سند باشد نیز اعیان است. به عنوان مثال به هر یک از آپارتمان هایی که بر روی یک زمین قرار دارد اعیان می گویند. در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می شود.
29
قرارداد عادی
هرنوع قرارداد ویا نوشته ای که بین دو یا چند نفر نوشته وتنظیم گردد (حتی به صورت دست نویس) ودر ذیل این قرارداد 3 نفر به عنوان شاهد زیر متن قرارداد را امضاء کنند، این قرارداد رسمیت داشته وقابل مطرح کردن در مراجع قضائی از جمله دادگستری میباشد. به این نوع قرارداد که افراد بین خود نوشته ومنعقد میکنند وبا حضور شهود به آن رسمیت می بخشند قراردادهای عادی گفته میشود؛ تمام مواد این قرارداد طبق توافق بین طرفین تنظیم ومنعقد میگردد.
30
مالکیت رهنی
در مالکیت رهنی سند ملک، به نام مالک می باشد اما در رهن بانک یا موسسه وام دهنده است. و در صورتیکه مالک وام خود را نپردازد، بانک و یا موسسه مربوطه می تواند از طریق مراجع قضایی ملک را تصاحب کنید.
حالت دیگر به این صورت است که الزاما وام برای ملک گرفته نشده است؛ بلکه در مقابل دریافت یک وام، صاحب ملک سند را در گرو (رهن) بانک می گذارد.
31
مالکیت تعاونی
یک تعاونی مسکن اعم از دولتی و یا خصوصی، زمین بزرگی را از طریق اعتبار تعاونی خود تهیه کرده و سپس اقدام به تفیک و واگذاری قطعات جدید به اعضا می کند. به این نوع مالکیت، تعاونی گفته می شود. معمولا این نوع زمین ها به قیمت ارزان و توسط سازمان ها و ارگانها خریداری می شوند.
32
مالکیت زمانی
واژه مشجر به معنای دارای درخت می باشد. و به زمینی که دارای درخت است اصطلاحا زمین مشجر و یا همان باغ گفته می شود.
33
مالکیت قول نامه ای
برای برخی از املاک، مالک به هر دلیلی اقدام به گرفتن سند منگوله دار (سند رسمی) نکرده است. معامله این گونه املاک فقط با "قول نامه" یا همان "مبایعه نامه" و در بنگاههای املاک صورت می گیرد و بین مردم به نام املاک "قول نامه ای" معروف هستند.
34
مالکیت مدت دار
در این نوع مالکیت، ملک برای مدتی معین که اکثرا 99 ساله است به فرد و یا ارگانی واگذار می شود و پس از سپری شدن دوره مورد توافق، ملک باید به صاحب پیشین آن بازگردد. در اغلب موارد، این نوع واگذاری از سوی دولت انجام می پذیرد.
35
متولی
به شخصی که امور موقوفه یک ملک وقفی را انجام می دهد و یا آن را اداره می کند، متولی می گویند. از نظر قانون، موقوفاتی که به دست متولیان اداره می شوند، "غیرمتصرفی" و آن هایی که به دست سازمان اوقاف و امور خیریه اداره می شوند، "متصرفی" گفته می شود.
36
مراحل ساخت و ساز
برای ساخت و ساز یک ملک مراحل زیر باید به ترتیب طی شود.
تهیه دستور نقشه از شهرداری، تهیه نقشه های معماری توسط مهندس معمار، تهیه نقشه های سازه توسط مهندس محاسب، گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و شروع به کار، نظارت بر ساختمان توسط مهندس ناظر، اجرای تاسیسات توسط مهندس تاسیسات و برق، گرفتن پایان کار از سازمان مربوطه (شهرداری) و در نهایت در صورت لزوم تهیه صورت مجلس تفکیکی از سازمان ثبت.
37
مزایده
روشی برای فروش مال است که علاقه مندان خرید کالا یا ملکی با هم رقابت کرده و هر یک که مبلغ بیشتری پیشنهاد دهد کالا به او فروخته می شود. در مزایده باید مبنایی برای تعیین قیمت کالا وجود داشته باشد ولی در حراج چنین نیست.
38
مستثنیات دین
موالی که برابر قانون در هنگام اجراء و اقرار یا سند رسمی مشمول مقررات اجرا نیست و توقیف نمی شوند و به ضرر مالک محکوم و مدیون به فروش نمی رسد. مانند مسکن مورد نیاز کسی که محکوم شده است.
39
مشاع
وقتی یک ملک و یا ساختمانی چند مالک دارد و یا در یک ملک تعدادی مالک هر کدام سهم خود را دارند، به بخش های اشتراکی ملک مانند راه پله، بام و یا حیاط اصطلاحا مشاع می گویند. و به مجموع چنین بخش هایی مشاعات گفته می شود.
40
مشجر
مشجر به معنای دارای درخت می باشد. و به زمینی که دارای درخت است اصطلاحا زمین مشجر و یا همان باغ گفته می شود.
41
مهندس برق و تاسیسات
زمانیکه مساحت و طبقات ساختمان از مقادیری معین که قوانین آنها را تعیین می کند، بیشتر باشد، برای مسائل برقی و تاسیساتی باید به مهندسان برق و تاسیسات رجوع کنید تا آنها این موارد را طراحی و تایید کنند.
42
مهندس ناظر
برای ساخت یک ملک، نیاز به مهندس ناظر دارید. وظیفه مهندس ناظر، بازدید از کار شما در مراحل زمانی خاصی از پروژه می باشد و صحت و یا عدم صحت آن را به شهرداری یا سازمان مربوطه گزارش می دهد. برگه نظارت نیز توسط مهندس ناظر امضا شده و به شهرداری تحویل داده می شود.
43
وقف نامه
سند و یا نوشته ای است که وقف کننده مشخصات ملک وقفی و نحوه اداره و چگونگی مصرف درآمد و هر نوع مطلب مربوط به ملک وقفی را در آن بیان می کند. وقف نامه را نیز می توان در یک دفترخانه به ثبت رساند تا سند رسمی شود و یا اینکه می توان در حضور تعدادی شاهد و با امضای آن ها، آن را تنظیم کرد. البته توصیه می شود که حتما در دفترخانه ثبت شود تا بتوان از آن به عنوان یک سند رسمی استفاده کرد.
44
وکالت بلاعزل
در شرایطی که سند ملکی در رهن بانک است و یا سند آن آماده نیست و امکان تغییر مالکیت آن وجود ندارد، از طرف فروشنده به خریدار سندی در دفاتر رسمی تنظیم می شود که به آن "وکالت بلاعزل" می گویند. در حقیقت در این نوع وکالت فروشنده به خریدار وکالت فروش و تغییر نام سند را به خریدار می دهد تا پس از آزاد شدن سند از رهن و یا آماده شدن آن، خریدار بتواند بدون نیاز به حضور فروشنده ملک را به نام خود ثبت کند.
45
ویلا
بناهای ویلایی آن دسته از بناها هستند که یک و یا چند طبقه بوده و از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تاسیساتی مستقل می باشد و با ساختمان و یا ملک دیگر مشترک نیستند.
ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد . (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )
ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
آييننامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها
با اصلاحات بعدي
بخش اول: قسمتهاي مختلف ساختمان
فصل اول: قسمتهاي اختصاصي
ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي ميشود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيصيافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغها و پاركهاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصياز لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهاي وابسته، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.
فصل دوم: قسمتهاي مشترك
ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه بهطور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشدقسمتهاي مشترك محسوب ميگردد و نميتوان حق انحصاري برآنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است.
قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.
ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه رويآن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبعآب، مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههاي فاضلاب،لولهها از قبيل (لولههاي فاضلاب، آب، برِق ، تلفن ، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكشها، لولههاي بخاري) گذرگاههايزباله و محل جمعآوري آن و غيره.
پ ـ اسكلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهاي فاصلبين قسمتهاياختصاصي،مشترك بينآن قسمتها است. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجرهها ـ راهروها ـ پلهها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفتهاند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمينكننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفنهاي اختصاصي، شيرهاي آتشنشاني، آسانسور ومحل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههاي ايمني.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
ح ـ نماي خارجي ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه استفاده عموميدارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
بخش دوم: اداره امور ساختمان
فصل اول: مجمع عمومي
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير
ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود.
ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده، در مواردي كه توافقنامهاي بين مالكين تنظيم نشده استبه موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصفمساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند و در صورتعدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميمحداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.
ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي، ابتدا رئيس مجمععمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديرانياز بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب ميشود. مجمععمومي مالكين بايد لااقل هر سال يكبار تشكيل شود.
ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع، حضور مالكين بيش از نصفمساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين مادهجلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسههم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است.
ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شدهباشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را بهمدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي، شخصيتحقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقيمعرفي خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمانها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرميباشد:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينههاي سالانه.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهايلازم براي اداره ساختمان.
ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيلهمدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون برايكليه شركاء الزامآور است.
فصل دوم: اختيارت و وظايف مدير يا مديران
ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي ميباشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است وليمجمع عمومي ميتواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت، عزل يا حجر مدير يا مديران قبل از انقضاي مدت، مجمع عمومي فوِالعاده، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأتمديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عموميفوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است.
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانهدارتعيين مينمايد. خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كهبه پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمععمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران، امين شركاء بوده و نميتوانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.
ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتشسوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيلهمدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمهگر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارجمتعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداختهزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشانيتعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.
فصل سوم: هزينههاي مشترك
ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينههايمستمر و هزينههايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشتركبنا مصرف ميشود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينههايمشترك پيشبيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفادهكنندگان از هزينههاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحتزيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل، آسفالتپشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيلهزينههاي مربوط به سرايدار ، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تأسيسات، باغبان، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيرهبطور مساوي بين مالكين يا استفادهكنندگان تقسيم ميگردد. تعيينسهم هر يك از مالكين يا استفادهكنندگان با مدير يا مديران ميباشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجارهنامه يا قرارداد خصوصيپرداخت هزينههاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداختآن استنكاف نمايد، مستأجر ميتواند از محل مالالاجاره هزينههايمزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينههاي جاريمشترك به عهده استفادهكننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران ميتوانند علاوه بر مراجعه به استفادهكننده، به مالكاصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينهمربوط به سهم خود معترض باشد ميتواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدمرسيدگي يا رد اعتراض شريك ميتواند به مراجع صلاحيتدارقضائي مراجعه كند.
ماده ۲۵ ـ هزينههاي مشترك عبارتست از:
الف ـ هزينههاي لازم براي استفاده، حفظ و نگاهداري عاديساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه.
ب ـ هزينههاي اداري و حقالزحمه مدير يا مديران.
فصل چهارم: حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كههزينههاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط بهاين هزينهها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويبميكند بهمنظور تأمين هزينههاي ضروري و فوري، وجوهي بهعنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.
منبع حقوق کشور ما قانون مدون است نه عرف وبه همین علت قانون اساسی در اصل متذکر شده که آرا دادگاهها الزاما بایستی مستند باشد .
آنچه که سبب قاطعیت یک دعوا در محاکم می شود، انطباق ادعا با استنادات قانونی است و در نظام جمهوری اسلامی اگر برای یک عمل مجرمانه و یا یک ادعا در محاکم حقوقی، حکم قانونی یافت نشود، به فتاوی علمای فقهی یعنی مجتهدین اشاره می شود و در برخی از موارد ممکن است قاضی عرف را هم مد نظر گیرد بهرحال آنچه مسلم است قانون نوشته شده در مرحله اول ارجحیت دارد…
وکیل و مشاور حقوقی
آشنایی با نظام حقوقی ایران
نظام حقوقی ایران (بخش 2)
وکیل
چگونگی تشکیل مدرسه عالی حقوق
به طوری که گفته شد، ضرورتهای روز و نیازهای اجتماعی از یک سو و تحولات نوین و چشمگیر در روابط بین المللی از سوی دیگر، پرورش افراد مسلط بر امور حقوقی و سیاسی را در دستور کار آگاهان زمان قرار داد. احساس نیاز به افراد تحصیل کرده و مجرب در علوم سیاسی و حقوقی، منجر به پیدایی مدرسه عالی علوم سیاسی شد و به تبع آن، تدریس علمی حقوق و برخی شاخه های آن آغاز گردید. گستردگی موضوعهای علمی رشته های حقوقی ونیازهای داخلی اجتماع آن زمان، باعث تنظیم و تدوین ضوابط و قوانین مختلف و پرورش قضات و آشنا به قوانین در سطوح داخلی و بین المللی شد. دیگر زمان آن رسیده بود که رشته حقوق دانشگاهی ایجاد شود و مدرسه مستقل علوم حقوقی گشایش یابد. بر همین اساس مدرسه عالی حقوق در تهران و در سال 99-1298 (ش) تاًسیس شد. اصلی ترین دلایل گشایش این مدرسه، ضروریات اجتماعی وسیاسی، نیاز به کسب تجارت علمی نوین در رشته حقوق، همگامی با حقوق بین المللی و گسترش محاکم عرف در سطح کشور بود.
در سال (1332 ه.ق) فرانسیس آدولف پرنی که مستشار عدلیه بود، پس از تلاشهای بسیار موفق به جلب نظر و حمایت علمای فرهنگی کشور برای تاًسیس مدرسه حقوق شد. در بیستم ربیع الاول 1332 (ه.ق) برابر با بیست و هفتم بهمن ماه 1292 (ش) و شانزدهم فوریه 1914 (م)، کمیسیونی به هنگام صدارت محمد علی خان علاء السلطنه تشکیل شد.
در این کمیسیون مشیرالدوله (بنیان گذار مدرسه علوم سیاسی و وزیر سابق علوم و معارف)، ارفع الدوله (وزیر عدلیه)، موسیو فرانسیس آدولف پرنی (مستشار عدلیه و پیشنهاد کننده تاًسیس مدرسه حقوق)، محمد علی فروقی ذکاء الملک (رئیس و معلم سابق مدرسه عالی علوم سیاسی)، ابراهیم حکیم الملک (وزیر علوم و معارف)، معین الوزاره،حسین علاء (رئیس کابینه وزارت امور خارجه)، دکتر علی خان، خان ملک ساسانی و معاون وزیر معارف حضور داشتند. تمام حضار در مورد اصل تاًسیس مدرسه متفق القول بودند، اما مشکل اساسی این بود که می بایستی مشخص می شد که کدام وزارتخانه باید اداره امور این مدرسه را به عهده بگیرد. وزیر عدلیه معتقد بود که مدرسه باید زیر نظر وزارت عدلیه قرار بگیرد، زیرا چند تن از معلمان پیشنهادی در همین جلسه، اعضای وزارت عدلیه بودند و اجزای قضایی و اداری عدلیه به این مدرسه احتیاج داشتند. مشیر الدوله معتقد بود که اداره مدرسه باید توسط وزارت علوم صورت بگیرد. موسیو پرنی با وزارت معارف موافق بود. سر انجام نظر مشیر الدوله پذیرفته و تصویب شد و اداره مدرسه عالی حقوق به وزارت علوم واگذار شد.
مسئله دیگری که در کمیسیون مطرح شد، تامین بودجه مدرسه و تردیدهایی بود که در مورد تصویب آن از سوی دولت وجود داشت. مشیر الدوله وعده مساعدت خزانه داری را داد و این مشکل هم حل شد. مسئله دیگر، تکلیف و سرنوشت مدرسه عالی علوم سیاسی پس از تاًسیس مدرسه عالی حقوق بود و اکثر حاضران در جلسه معتقد بودند که این دو مدرسه در نهایت باید در هم ادغام شوند (امری که بعد ها اتفاق افتاد) و تحصیلات مقدماتی و دبیرستانی از برنامه مدرسه عالی علوم سیاسی حذف شود.در واقع دروس دبیرستانی از مدرسه عالی جدا شود.
طرح تاًسیس مدرسه عالی حقوق، به طور اساسی و کلی تصویب شد و مقرر گردید که جزئیات طرح بعداٌ مشخص شود. طرح پیشنهادی موسیو پرنی، پیشنهاد تاًسیس مدرسه عالی حقوق نام داشت و در مقدمه آن آمده بود که :(تهیه اشخاص، به جهت مشاغل دقیق قضاوتی؛ که به آنها تعلیم قضاوت و کارهای حقوقی بشود، از عهده این مدارس ابتدایی حالیه خارج است، بلکه تحصیل حقوقی می باید در یک مدرسه مخصوص به تعلیمات عالیه حقوق بشود که حالیه مدرسه مزبور وجود ندارد و حال آنکه تاًسیس آن اولین وظیفه مهم دولت است). بر اساس این طرح، مدرسه به دو شعبه حقوق محض و حقوق ملی، اداری و ثروت تقسیم می شد و مدیریت آن با مستشار عدلیه (خود موسیو پرنی) بود. کل بودجه مورد نیاز و پیش بینی شده مدرسه در این طرح، 15524 تومان در ماه بود.
شش ماه پس از موافقت اصولی کمیسیون با طرح پیشنهادی تاًسیس مدرسه عالی حقوق، جنگ بین المللی شروع شد. به همین علت، تاًسیس مدرسه در ابتدای کار با پنج سال وقفه و رکود روبه رو شد. در عین حال، معلمانی که موسیو پرنی برای تدریس در مدرسه حقوق، از فرانسه دعوت کرده بود به ایران آمده بودند و به تعلیم خصوصی احمد شاه قاجار همت گماشتند. در این دوران مدرسه عالی علوم سیاسی به کار خود ادامه می داد. در سال 1332(ه.ق) دروس مدرسه علوم سیاسی به دو بخش مقدماتی و عالی تقسیم می شد و مدرسان آن زمان عبارت بودند از :
ذکاء الملک فروغی وزیرعدلیه (علم ثروت)، شمس العلما قریب گرگانی عضو محکمه عالی تمیز(ادبیات و تاریخ شعرا)، میرزاعلی محمد اصفهانی (فقه عالی)؛ فاضل خلخالی عضو محکمه عالی تمیز (فقه)، میرزا مهدی (صرف و نحو عربی و منطق)، دکتر سید ولی الله خان نصر مدیر مدرسه(طبیعیات)، محمد مظاهر صدیق حضرت (حقوق بین الملل عمومی و دفتر داری)، میرزا ابوالحسن فروغی (تاریخ معاصر و ثروت)، میرزا سید ابوالقاسم رئیس دارالترجمه وزارت امور خارجه (تاریخ رم وملل قدیمه مشرق)، رجب علی خان منصور الملک رئیس محکمه تجارت وزارت امور خارجه (جغرافیای عالم)، سلطان احمد خان مترجم سفارت بلژیک (تاریخ جدید و حقوق اساسی)، میرزا عباس قلی خان مترجم اول وزارت خارجه (زبان فرانسه)، میرزا عبدالرزاق خان بغایری (ریاضیات)، موسی خان(اصول محاکمات)، سالار معظم(علم مالیه)، میرزا صالح خان (حقوق تجاری)، میرزا غلامحسین خان رهنما معلم ریاضی دبیرستان دارالفنون (علم هیاًت و جغرافیای ایران)، میرزا عبدالعظیم خان قریب معلم فارسی دارالفنون (زبان فارسی) و موسیو ویزیور مدیر مدرسه آلیانس فرانسه در تهران(زبان فرانسه).
در محرم سال 1333 (ه.ق) نظامنامه ای جدید برای مدرسه عالی علوم سیاسی تعیین شد و در آن به طور رسمی به این نکته اشاره شده بود که : (هر شاگردی باید برای هر یک از 3 کلاس اول مقدماتی، سالیانه مبلغ 15 تومان و برای هر یک از 2 کلاس موًخراتی، سالیانه مبلغ 24 تومان کار سازی دارد و این مبلغ باید هر ساله در 3 قطعه به طور مساعده پرداخته شود.هر گاه شاگردی اقساط سالیانه خود را تا اخر سال نپرداخت از حضور در امتحانات سالیانه ممنوع خواهد بود).
در اواسط جنگ جهانی اول نیز یکبار در اولین دولت وثوق الدوله، مسئله تاسیس مدرسه حقوق مطرح شد :(به موجب پیشنهاد وزارت امور خارجه و تقاضای وزارت جلیله عدلیه اعظم، هئیت وزرای عظام نظر به لزوم تاسیس مدرسه علوم حقوقی برای تهیه قضات عالم برای محاکم عدلیه و نظر به اینکه سابقاٌ در عهد نیابت سلطنت والا حضرت آقای ناصر الملک پیشنهادی از طرف وزارت عدلیه برای تاسیس مدرسه حقوق با بودجه 15 هزار تومان شده و صورت قبول یافته، دستخط مبارک شده بود و به واسطه عسرت مالیه و عدم وسایل، اجرا نشده است، تصویب فرمودند سالی 5 هزار و 456 تومان بودجه فعلی مدرسه سیاسی اضافه شود تا در این مدرسه دو سال بر تحصیلات مقدماتی که پایه تحصیل علوم عادیه و یک سال بر تحصیلات عالیه افزوده و از روی اساس صحیح، پروگرام دروس عالی حقوق تهیه شود… بعلاوه لازم است که موسیو پرنی مستشار فرانسوی وزارت عدلیه، نظارت مستقیم در تحصیلات عالیه مدرسه سیاسی و مدرسه عالی حقوقی داشته باشد.) اما این بار نیز به دلیل مشکلات ناشی از جنگ، اجرای این وعده حدود یک سال به تعویق افتاد.
در آبان ماه 99-1298 (ش) مصادف با صفر 1338 (ه.ق) و نوامبر 1919 (م)، وزیر عدلیه وقت که نصرت الدوله فیروز نام داشت، مجدداٌخواستار تشکیل مدرسه عالی حقوق گردید و این مدرسه رسماً افتتاح شد، البته موسیو لوسیون بزن در این امر تلاش بسیار کرد. در همین زمان و چند روز قبل از مسافرت احمد شاه ونصرت الدوله به اروپا، هئیتی از سوی دولت ایران به منظور شرکت در کنفرانس صلح پاریس عازم اروپا شد. اعضای اصلی این هئیت عبارت بودند از : علیقلی خان مشاورالممالک(وزیر خارجه)، میرزا محمد علی خان ذکاء الملک (رئیس دیوان تمیز یا همان دیوان عالی کشور)، میرزا حسین خان معین الوزاره (وزیر سابق فوائد عامه) و عبدالحسین خان مدیر الملک. نصرت الدوله، موسیو پرنی را با هدف استخدام پنج استاد فرانسوی برای تدریس مواد مختلف در مدرسه حقوق، در ترکیب هئیت اعزامی به اروپا جای داد.او ظاهراٌبه موسیو پرنی سفارش کرده بود که در هر مورد، نظر مشورتی ذکاءالملک را جویا شود، اما خود پس از یک هفته به سمت وزیر امور خارجه و رئیس هئیت نمایندگی ایران منصوب شد و در اروپا، شخصاٌ در انتخاب اساتید مورد نظر با موسیو پرنی همکاری کرد.
موسیو پرنی، چهار استاد متخصص حقوق در رشته های تخصصی حقوق بین املل عمومی، حقوق تطبیقی، حقوق جنایی و اقتصاد را استخدام و به ایران روانه کرد. خود وی نیز پس از مراجعت به ایران، ریاست مدرسه عالی حقوق را بر عهده گرفت. بر اساس بودجه پیشنهادی، کل مخارج سالانه مدرسه عالی حقوق 89000 هزار فرانک فرانسه معادل 208200 قران ایران بود.آقای میرزا جواد خان عامری نیز که در ماًموریت فرانسه بود، تلگرافی به تهران احضار شد و به سمت معاونت مدرسه عالی حقوق مشغول به کار گردید. در زمان گشایش مدرسه عالی حقوق مشغول به کار گردید. در زمان گشایش مدرسه عالی حقوق، بجز خود موسیو پرنی، موسیو دوفوسا، موسیو مرل، موسیو دوفورویل مشغول تدریس دروس مختلف بودند که بعدها جای موسیو دوفورویل با موسیو امیل لوزیورعوض شد. معلمان فرانسوی، از رفتار و برخوردهای سیاستمردان انگلیسی مقیم تهران و هواداران ایرانی آنها، چندان دلخوشی و رضایتی نداشتند. پس از کودتای 1299، سید ضیاءالدین طباطبایی تدریس اجباری فرانسه را از برنامه درسی مراکز آموزشی ایران حذف کرد و به تمام استادان فرانسوی دستور داد که خاک ایران را ترک کنند. با فروکش کردن بحران ماههای اولیه کودتا، مدرسه عالی حقوق روال به نسبت عادی خود را باز یافت، اما هنوز به معیارهای ایده آل خود نرسیده بود.
در جلسه مورخ 25 جوزا (خرداد) 1300(ش)، هئیت وزرا پیشنهاد وزارت خارجه مبنی بر لزوم استخدام استادان جدید مدرسه عالی حقوق را تصویب کرد. موسیو پرنی نیز در 18 اسد(مرداد)1300(ش) افزون بر مشاورت حقوقی دولت، مستشاری وزارت عدلیه و مدیریت مدرسه عالی حقوق، به عضویت مجلس مشاوره عالی دولتی در آمد. در این زمان، مدرسان فرانسوی و ایرانی شاغل به کار مدرسه عالی حقوق عبارت بودند از : محمد علی خان فروغی ذکاء الملک(حقوق اساسی)، حاج سید نصرالله تقوی (سادات اخوی) رئیس عالی شعبه دیوان تمیز (فقه واصول)، سید مصطفی عدل(منصور السلطنه) (اصول محاکمات حقوقی)، معین الممالک (تکرار تاریخ سیاسی به فارسی و تکرار علم ثروت به فارسی)، حاج شیخ علی بابا عالم فیروز کوهی (فقه واصول)، میر سید محمد فاطمی قمی(حقوق مالکیت ایران و ثبت اسناد)، مشارالملک(تاریخ سیاسی و بین الملل عمومی، حقوق بین الملل عمومی و تاریخ معاهدات)، موسیو فراشون و موسیو هس (حقوق جزاء)، موسیو آدولف پرنی(حقوق جزا واصول محاکمات جزایی)، موسیو دوفوسا(حقوق مدنی)، موسیو مرل(حقوق بین الملل و تاریخ دیپلماسی)، موسیو لونکل دوفورویل و پس از او لوزیور، موسیو دلاپوژ(حقوق مدنی عمومی به فارسی و تکرار تاریخ سیاسی به فارسی)، دکتر عیسی صدیق (صدیق اعلم) و دکتر ویلهلم (طب قانونی).
در سال 1302 (ش) به هنگام ریاست وزرایی رضاخان، به ابتکار وزیران معارف و عدلیه، برنامه مدرسه عالی حقوق تغییر یافت و کار تدریس دروس در حیات خلوت کریمخانی واقع در کاخ گلستان صورت می گرفت. در سال1304 (ش) قرار شد که به منظور تقویت بنیه علمی مدرسه عالی حقوق و گشایش دروس حقوق مدنی و تجاری، موسیوگمار از اول مهر همین سال با حقوق سالانه چهار هزار تومان به مدت 3 سال در مدرسه عالی حقوق به تدریس بپردازد. در این زمان نیز دروس مدرسه عالی حقوق بر حسب ایرانی یا فرانسوی بودن اساتید، به زبانهای فارسی و فرانسه ارائه می شد. موسیو پرنی به دلیل مشغله زیاد، کار اداره مدرسه عالی حقوق را به میرزا جواد خان عامری سپرده بود، اما سرانجام، ریاست رسمی این مدرسه به محمد علی فروغی (ذکاء الملک) رسید. مدرسه عالی حقوق از بدو تاًسیس، جزو اداره های مستقل وزارت عدلیه بود و تحت سرپرستی کامل این وزارتخانه فعالیت می کرد. بودجه مدرسه از بودجه عدلیه تامین می شد و در واقع، نوعی مدرسه فنی و تخصصی وزارت عدلیه به شمار می آمد.
در آخرین ماههای حکومت قاجاریه، بحث احصائیه (آمارگیری) و سجل احوال در دولت و مجلس به طور جدی بالا گرفته و مطرح شده بود.برای تربیت نیروهای واجد شرایط و مستعد برای تصدی امور و همچنین اجرای قانون احصائیه و سجل احوال، قرار شد که :(می بایستی اشخاصی تربیت شوند که از کیفیت احصائیه دموگرافی مسبوق و مستحضر باشند که بر طبق در خواست وزارت جلیله داخله مقرر شده است (احصائیه) جزو مواد پروگرام مدرسه حقوق شود، درس حقوق بین الملل خصوصیکه تا به حال در پروگرام نبود، باید جزو دروس شود تا دوره تحصیلات حقوقی ناقص نباشد.) دروس مدرسه عالی حقوق تا سالهای 5-1304 (ش) تقریباٌ همان دروس سابق بود. استادان جدید الورود مدرسه عالی حقوق در سال 1304 عبارت بودند از:میرزا جواد خان عامری(تکرار حقوق مدنی)، موسیو گمار(حقوق مدنی و حقوق تجاری)، میرزا عیسی صدیق(تکرار تاریخ سیاسی)، میرزا عنایت الله خان سمیعی (احصائیه دموگرافی)، میرزا علی اکبر خان داور(حقوق بین الملل خصوصی).
مدرسه عالی حقوق دارای دو دوره تحصیلی بود. دوره اول تصدیق (با شیله) و دوره دوم تصدیق (لیسانسه) نامیده می شد و مجموع این دو دوره، سه سال طول می کشید. در اولین دوره آموزشی، 29 نفر از فارغ التحصیلان مدرسه عالی حقوق موفق به اخذ تصدیق (با شلیه) شدند و در دوره دوم، 23 نفر تصدیق (لیسانسه)، (سال 1301 شمسی) گرفتند که آقای احمد متین دفتری جزو اولین دوره دارندگان تصدیق (لیسانسه) بود. به طور کلی، تا اواخر سال 1305(ش) و اوائل 1306(ش) که سال به هم پیوستن مدرسه عالی سیاسی به مدرسه عالی حقوق بود، 83 نفر از مدرسه عالی حقوق، فارغ التحصیل شدند.
در دوازدهم شهریور ماه 1305 (ش)، کمیسیونی مرکب از مشیرالدوله حسن پیر نیا، مشاورالممالک، دکتر محمد مصدق، عظیمی، علی اکبرخان دهخدا، اسماعیل مرآت و داوود پیر نیا، تشکیل شد. اعضای این کمیسیون در نظر داشتند که نظامنامه اساسی جدیدی برای مدرسه علوم سیاسی تدوین کنند. مصوبات این نظامنامه عبارت بود از: حداقل و حداکثر سن داوطلبان 15 تا20 سال تعیین شد؛ داوطلبان باید تصدیق دوره اول متوسطه را ارائه می دادند و یا امتحان ورودی مدرسه را می گذراندند؛ طول دوره مقدماتی 3 سال و طول دوره عالی، 2 سال تعیین شد و زبان خارجی اول مدرسه زبان فرانسه بود و زبان دوم از میان زبانهای انگلیسی،روسی وآلمانی برگزیده می شد. پس از تصویب این نظامنامه،آگهی ثبت نام مدرسه سیاسی در چند روزنامه تهران منتشر شد. چاپ این آگهی به شدت از سوی وزارت معارف مورد اعتراض قرار گرفت، چرا که از نظر این وزارتخانه” تهیه و اصلاح دستورات رسمی کلیه تحصیلات علمی و فنی و مدارس ذکور واناث و نظامنامه های مدارس، از وظایف مختصه وزارت معارف است” و نظامنامه جدید مدرسه علوم سیاسی، قبل از انتشار به تصویب وزارت معارف نرسیده بود. در آن زمان، تعلیمات کشور باید تحت نظارت وزارت معارف صورت می گرفت،اما هر کدام از مدرسه های علوم سیاسی و عالی حقوق به ترتیب تحت نظارت و مدیریت وزارتخانه های خارجه و عدلیه بودند. پس از اعتراض وزارت معارف، نظامنامه مدرسه علوم سیاسی در 29 آبان 1305 (ش)به منظور تصویب به وزارت معارف ارجاع شد. به هنگام طرح این نظامنامه در دوازده آذر ماه همان سال، علی اکبر دهخدا(مدیر مدرسه علوم سیاسی) و ابوالقاسم نجم(رئیس اداره محاسبات وزارت خارجه) نیز حضور داشتند.
کمتر از 3 ماه بعد، در زمان وزارت فرهنگ سید محمد تدین، مدرسه عالی علوم سیاسی به پیشنهاد وزارت فرهنگ و تصویب هئیت دولت و امضای مستوفی الممالک (رئیس الوزرا) از وزارت خارجه جدا شد. در اول اسفند ماه 1305 (ش) این مدرسه با کل بودجه، پرسنل، محل و اثاثیه، به وزارت فرهنگ و معارف پیوست. کادر علمی و مدیریت مدرسه علوم سیاسی در این سال عبارت بود از:
علی اکبر دهخدا (مدیر مدرسه)، میرزا صادق خان (ناظم)، فاضل تونی (عربی، فقه)، دکتر افشار (تاریخ اساسی)، سید حسن جمارانی (فارسی)، عبدالعظیم خان (فارسی)، غلامحسین رهنما (ریاضیات)، میرزا طاهر تنکابنی (فلسفه و ادبیات)، حبیب الله مظفری (فرانسه)، نجم الملک (جغرافیا و تاریخ)، محمد مظاهر صدیق حضرت (حقوق بین الملل و تاریخ معاصر)، میرزا جواد خان عامری (حقوق)، اسماعیل مرآت (طبیعیات)، نامه نگار (مشق خط)، فاضل خلخالی (فقه)، مترجم الممالک (فرانسه)، عبدالله مستوفی (تواریخ)، ابوالقاسم فروهر (حقوق تجارتی)، علی اکبر خان سیاسی (فرانسه وعلم النفس)، ادیب السلطنه (انشاء فارسی)، شرف الدوله (حقوق و اقتصاد)، داوود پیر نیا (فرانسه)، مسعود کیهان (فرانسه)، عزت الله هدایت (آلمانی)، اردشیر (انگلیسی)، مجید آهی (روسی)، محسن رییس (حقوق اداری) و مدبر الدوله (احصائیه حقوق).
در ابتدای سال 1306 (ش) 2 نفربه کادر علمی مدرسه علوم سیاسی افزوده شد: مهذب الدوله کاظمی (جغرافیا) و علی اکبر خان داریوش (انگلیسی). در همین سال، پر سابقه ترین معلمان مدرسه علوم سیاسی به ترتیب سنوات تدریس عبارت بودند از: محمد مظاهر صدیق حضرت (26 سال)، فاضل خلخالی (23 سال)، مترجم الممالک (17 سال)، میرزا عبدالعظیم خان (14 سال)، فاضل تونی (12 سال) و اسماعیل مرآت و علی اکبر سیاسی (11 سال). کل بودجه مدرسه سیاسی در هر یک از سالهای 1305 و1306 (ش) 161800 ریال بود. در 87 جلسه شورای عالی معارف، طرح ادغام مدرسه عالی حقوق و مدرسه عالی علوم سیاسی در یکدیگر به تصویب رسید. اساسنامه مربوطه نیز در 15 شهریور 1306 (ش) به تصویب شورای عالی معارف رسید و سرانجام در تاریخ شنبه 2 مهر ماه 1306 (ش) مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی با سخنان آقای سید محمد تدین در جمع استادان، محصلان و روًسای وزارت معارف، گشایش یافت و آقای علی اکبرخان دهخدا به ریاست مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی برگزیده شد.
معلمان مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی در این سال (1306 ش) عبارت بودند از : سید مصطفی عدل منصور السلطنه (اصول محاکمات حقوقی)، مترجم الممالک قریب (تقریر علم ثروت “اقتصاد” و حقوق اساسی)، میر سید محمد فاطمی قمی (ثبت اسناد و املاک)، دکتر عیسی صدیق “صدیق اعلم” (اصول تشکیلات معارفی ایران و ممالک معظم و تقریر تاریخ سیاسی)، محمد مظاهرصدیق حضرت (تشکیلات اداری ایران و قوانین استخدام و حقوق اساسی ایران)، میرزا جواد خان عامری (تقریر حقوق مدنی)، میرزا علی آقا هئیت (منطق)، میرزا ابوالقاسم خان فروهر (سجل احوال و احصائیه)، آقای سید اسدالله مدرس قمی (قسمتی از فقه)، موسیو هس (ثروت ومالیه و حقوق تجارتی و اقتصاد روستایی) و موسیو فراشون (سیاست خارجی و حقوق بین الملل عمومی و جغرافیای اقتصادی). دوره مقدماتی مدرسه علوم سیاسی، کماکان دایر بود، اما از ابتدای سال 1307 (ش) محل آن به بخشی از دارالفنون منتقل شد. همین امر باعث شد که شایع شود دوره مقدماتی منحل شده است که بعدها توسط مسئولان وزارت معارف، تکذیب شد.
مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی، دو شعبه داشت : شعبه علوم قضایی و شعبه علوم اداری. دوره مدرسه سه ساله بود و در سالهای اول و دوم، دروس هر دو شعبه تدریس می شد و سال سوم، دروس اختصاصی هر شعبه ارائه می گردید. برای ورود به مدرسه داوطلبان باید تصدیق کامل رشته ادبی و یا تصدیق کامل مدرسه دارالمعلمین را دارا می بودند. البته دارندگان تصدیق دوره متوسطه علمی نیز بر طبق شرایطی خاص، حق ورود به مدرسه ً عالی حقوق و علوم سیاسی را داشتند.
در سال 1309 (ش)، مدرسه عالی تجارت که از توابع وزارت بازرگانی (فوائد عامه) بود به وزارت فرهنگ منتقل و با مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی ادغام شد. تا سال 1312 (ش)، تنها دو نفر از محصلان مدرسه تجارت سابق، در مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی ادامه تحصیل داده و مدرک گرفتند. در اسفند ماه سال 1312 (ش) با پیوستن مدرسه عالی تجارت به مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی، دانشکده حقوق به طور رسمی گشایش یافت. ریاست دانشکده را میرزا علی اکبر خان دهخدا بر عهده داشت و معاونت آن با دکتر عبدالحمید اعظمی زنگنه بود. محل برگزاری کلاسها هم همان محل سابق مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی بود (کوچه نکیسا، بین لاله زار و فردوسی). در 8 خرداد ماه 1313 (ش) قانون تاًسیس دانشگاه تهران از تصویب مجلس شورای ملی گذشت. بر اساس ماده2 همین قانون، مدرسه عالی حقوق یکی از شعبه های دانشگاه تهران به شمار آمد و نام رسمی آن به دانشکده حقوق تغییر یافت.
در این زمان، با پایان یافتن مدت قرار داد استادان فرانسوی و خروج آنها از ایران و همچنین ورود عده ای از فارغ التحصیلان دکترای حقوق که با اولین گروه دانشجویان اعزامی به اروپا رفته بودند، استادانی ایرانی نظیر : دکتر زنگنه (بانکداری و پول اقتصاد اجتماعی)، دکتر سید علی شایگان (حقوق مدنی)، دکتر کریم سنجابی (حقوق اداری، سیاست اقتصادی ایران)، دکتر احمد متین دفتری (اصول محاکمات جزایی و جامعه ملل)، جایگزین معلمان فرانسوی شدند. استادان دیگر عبارت بودند از: دکتر قاسم قاسم زاده (حقوق اساسی، علم اقتصاد و تاریخ عقاید اقتصادی)، آقای محمد باقر آیت الله زاده (فقه)، شیخ محمد سنگلجی (فقه و اصول)، محمود بدر (قوانین عالیه)، شیخ محمد عبده (اصول محاکمات حقوقی)، دکتر آلکساندر آقایان (حقوق جزا و بیمه)، دکتر سید حسن امامی (تاریخ عمومی و حقوق ثبت اسناد)، دکتر سید ولی الله خان نصر (جغرافیای اقتصادی)، دکتر تقی نصر (تاریخ حقوق ایران واقتصاد)، دکتر ژان فونتانا “افسر لژیون دونور و معلم مدرسه تجارت پاریس” (حقوق رم و حقوق مدنی تطبیقی)، دکتر ژرمن گیلد براند (زبان روسی و محاسبات عمومی)، دکتر ژولین لافون (زبان فرانسه)، دکتر ویلهلم هاز (تاریخ دیپلماسی عمومی و علم الاجتماع)، جواد خان عامری (حقوق تجاری و حقوق بین المللی خصوصی)، ابوالحسن فروغی (کنفرانس علوم و صنایع)، محمد مظاهر “صدیق حضرت” (حقوق بین الملل عمومی و مالیه)، آقای گیلهامر (احصائیه)، علی پاشا صالح (زبان انگلیسی) و آقایان : سید مصطفی عدل، اسدی، زاهدی و باختر.
دراین سال (1313 ش) دانشکده حقوق، 4 شعبه تحصیلی داشت: قضایی، سیاسی، اقتصادی و اداری- تجاری. ریاست دانشکده همچنان با مرحوم دهخدا و معاونت آن با دکتر سید علی شایگان بود.
در سال 1318 (ش)، یک بنگاه روزنامه نگاری در دانشکده حقوق گشایش یافت. در 20 آذر ماه همین سال، بخش منقول از دانشکده معقول و منقول منفک شد و به دانشکده حقوق پیوست. سرانجام، نخستین دانشکده حقوق به صورت امر وزین،در ساعت 4 عصر روز شنبه 24 اسفند ماه 1319 (ش)، در محل کنونی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، با حضور مقامات رسمی وقت، گشایش یافت. گفتنی آنکه، ریاست دانشکده حقوق همچنان بر عهده مرحوم دهخدا محول شد. شایان گفتن است که در سال 1313 (ش) از سوی وزیر معارف و موًسس دانشگاه تهران، حدود دویست و نه هزار متر مربع از زمینهای جلالیه واقع در شمال غربی تهران، به قرار متری 5/4 ریال از حاج رحیم اتحادیه خریداری شد. این زمین به تاًسیس دانشگاه تهران اختصاص یافت. در 15 بهمن ماه 1313(ش)، اولین دانشکده دانشگاه تهران (دانشکده طب) به دلیل نیاز مبرم علمی و بهداشتی کشور در ضلع شمالی دانشگاه شروع به احداث شد و کار ساختمان سازی آن در اسفند ماه 1316 (ش) پایان یافت.
ساختمان دانشکده حقوق (دومین دانشکده احداثی دانشگاه تهران) در آبان ماه 1317 (ش) در ضلع غربی دانشگاه تهران آغاز شد. زیر بنای دانشکده سه هزار سیصد و چهل متر مربع بود و طرح نقشه داخلی آن به مهندس محسن فروغی ( فرزند محمد علی فروغی) واگذار شد. مقاطعه کار اجرای ساختمان دانشکده نیز شرکتی خصوصی به نام سنتاپ (سوئدی) بود. در آذر ماه (یکشنبه دوم) 1320 (ش)، آقای سید مصطفی عدل (منصور السلطنه) ریاست دانشکده حقوق را عهده دار شد و معاونت دانشکده را دکتر عبدالله معظمی بر عهده گرفت. در سال 1321 (ش) برای نخستین بار مقدمات تشکیل دوره دکترای حقوق در دانشکده حقوق فراهم آمد. تا سال 1346 (ش) رشته اقتصاد در دانشکده حقوق دانشگاه تهران تدریس می شد و موًسسه تحقیقات اقتصادی نیز به همین دانشکده وابسته بود. در این سال، رشته اقتصاد و موًسسه تحقیقات اقتصادی از دانشکده حقوق منفک شد و خود دانشکده ای مستقل را به وجود آورد. موًسسه علوم اداری نیز که در سال 1333 (ش) در دانشکده حقوق تاًسیس شده بود، در سال 1342 (ش) از این دانشکده جدا شد و به صورت دانشکده ای مستقل در آمد.
بر اساس پیشینه تاریخی ارائه شده، دانشکده حقوق با احتساب تاریخ تشکیل مدرسه عالی علوم سیاسی (78-1277ش) قدمتی نزدیک به 97 سال و با احتساب تاریخ تاًسیس مدرسه عالی حقوق (99-1298ش) قدمتی حدود 77 سال دارد. دانشکده کنونی حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، با احتساب زمان تاًسیس و تشکیل بنای کنونی وگشایش رسمی، از قدمتی حدود 54 تا55 سال برخوردار است.
تا نیمه دهه 1340 (ش) دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، تنها مرکز آموزش تحصیلات عالی و علمی حقوق در ایران بود. از سال 1345 (ش) و پس از تشکیل دانشگاه ملی ایران (شهید بهشتی کنونی) با بنیان گزاری پروفسورعلی شیخ الاسلام، دانشکده حقوق دانشگاه ملی ایران نیز گشایش یافت و با تشکیل دو رشته فوق لیسانس حقوق جزا و فوق لیسانس مشاوران اداری، گام موًثری در جهت توسعه فعالیتهای آموزشی خود برداشت. در اوایل سال تحصیلی 47-1346 (ش)، دوره لیسانس حقوق جزا هم تشکیل شد. برنامه 4 ساله این دوره به تصویب شورای مرکزی دانشگاه ها رسید و در مهر ماه همین سال با انجام مسابقه ورودی، 123 نفر برای سال اول این دوره پذیرفته شدند. کلاسهای دوره مورد بحث به مدت دو سال در محل دانشکده علوم اقتصادی و سیاسی تشکیل می شد، اما در تابستان 1348 (ش)، ساختمان جداگانه ای برای دانشکده حقوق دانشگاه ملی ایران در نظر گرفته شد و در زمان ریاست پروفسور پویان و بر اساس موافقت وزارت علوم و آموزش عالی، دوره حقوق جزا به دانشکده حقوق تبدیل شد. استادان دانشکده حقوق دانشگاه ملی ایران در سال تحصیلی 49-1348 عبارت بودند از :
استادان تمام وقت: 1- دکتر جعفر نیاکی 2- دکتر سید محمد علی معتمد 3-دکتر عبدالعلی صابری صفایی 4- دکتر عباس ساسانفر 5- دکتر اسدالله کازرونی 6- دکتر سید حسن امامی 7- دکتر شهباز میر میرانی 8- دکتر احمد قریشی.
استادان مدعو: 1- دکترسید جواد صدر 2- دکتر محمد معتضد باهری شیرازی 3- آقای فرهنگ مهر 4- آقای محمد مجلسی 5- دکتر جوادد واحدی 6- دکتر فاضل سلیمانی 7- دکتر پرویز صانعی 8- دکتر حق نظیر سیمایی 9- دکتر محمود آخوندی اصل 10- دکتر مسعود همایونی 11- دکتر سیروس ایراهیم زاده 12- دکتر منوچهر خزانی 13- دکتر محمد خاور 14- دکتر کاظم ناصحی 15- دکتر احمد رفیعی 16- دکتر خسرو پاکباز 17- دکتر کریم کیایی 18- دکتر جاوید صلاحی 19- دکتر فیروز شهیدی 20-دکترسید علی آزمایش 21- دکتر سید مصطفی میر فخرایی 22-دکتر امیر هوشنگ مهر آسا 23- دکتر جاگان نات 24- خانم دکتر جولی آندره سان (میسمی) 25- خانم دکتر فرانک هشترودی 26- دکتر فرخ زاد داداش پور 27- آقای ابوالفضل طباطبایی 28- آقای احمد فلاح رستگار.
در این سال، جمعاٌ 536 دانشجو در مقاطع لیسانس و فوق لیسانس رشته های حقوقی به تحصیل مشغول بودند.
در سالهای بعد مجتمع آموزش عالی قضایی قم و دانشکده حقوق دانشگاه شیراز نیز (در دهه های 50و60) گشایش یافت. قبل از انقلاب اسلامی، مراکز فنی و تخصصی برخی سازمانها یا ادارات و یا وزارتخانه ها نیز به تدریس خاص رشته خود در علم حقوق می پرداختند، مانند: دانشکده افسری نیروهای مسلح (پلیس سابق)، دوره های کار آموزان قضایی وزارت دادگستری، دانشکده مدیریت دولتی و تعدادی دیگر که شرح هر کدام در بخش شرح حال علمی استادان و شخصیتهای مربوطه،ارائه خواهد شد.
بعد از پیروزی انقلاب اسلامی،دانشگاه آزاد اسلامی ایران در سال 1361 (ش) با همت و بنیانگذاری جناب حجه الاسلام والمسلمین آقای هاشمی رفسنجانی، ریاست محترم ومعظم شورای انقلاب فرهنگی و ریاست محترم جمهوری تاًسیس شد. در واحد تهران مرکزی این دانشگاه، گروه آموزشی حقوق، پس از چند سال،در سال 1371 (ش) رسماٌ به دانشکده حقوق و علوم سیاسی تبدیل شد. این دانشکده هم اکنون به ارائه علوم حقوقی در مقاطع لیسانس، فوق لیسانس و دکترا می پردازد. دیگر موًسسات آموزش عالی کشورمان که به صورت گروه یا دانشکده به تدریس علم حقوق می پردازند، عبارتند از: گروه حقوق دانشگاه علامه طباطبایی، دانشگاه امام صادق (ع)، دانشگاه شاهد ایران، دانشکده علوم قضایی وزارت دادگستری، گروه های حقوق در برخی واحدهای تابعه دانشگاه آزاد اسلامی ایران، مجتمع مدرسه عالی قضایی قم، مدرسه عالی شهید مطهری (سپهسالار سابق) و دیگر مراکز.
آنچه که از نظر گذشت، اجمالی از چگونگی ایجاد و پیدایی مراکز تحصیلات عالیه علم حقوق درایران بود. در این میان، نقش موًثر حسن پیرنیا (مشیرالدوله) و شاگردان او از اهمیتی انکار ناپذیر برخوردار است.آنان با گشایش مدرسه عالی حقوق و بعدها دانشکده حقوق و ارائه شیوه های مدرن و دروس جدید، سهم بسزایی در شکوفایی اندیشه جوانان، آشنایی آنها (بویژه در صدرمشروطیت) با اصول و مبانی حقوق داخلی و خارجی و سیاست نوین جهانی و کاهش فاصله تخصصی ایرانیان با جهانیان داشتند.
آشنایی با نظام حقوقی ایران
نظام حقوقی ایران (بخش 1)
WEBARAN
نظام آموزش عالی حقوقی و عدلیه نوین (دادگستری) دو نقطه عطف تاریخی در صده اخیر تاریخ ایران به شمار می آیند. بیشتر تحولات اجتماعی، رخ دادها و وقایع مهم سیاسی، فرهنگی و علمی کشور که از برجستگی ویژه ای برخوردار بودند، توسط اشخاصی تحقق یافته است که دانش آموخته علم حقوق در نظام آموزش عالی این رشته و یا پروش یافته دستگاه قضایی کشور در آن دوران بوده اند.
پس از ایجاد نظام آموزش عالی حقوق در اواخر دوره حکومت مظفرالدین شاه قاجار – که در آن سالها تنها مرکز آموزش عالی کشور نیز به شمار می آمد- استعدادهای درخشانی در علوم حقوقی و دیگر علوم رایج، شکوفا شد و به بار نشست . دانش آموختگان این نظام علمی جدید، بعدها مشاغل بالای مملکتی، پستهای مهم سیاسی و فرهنگی و مناصب عالی قضایی و حقوقی کشور را بر عهده گرفتند. آنان از مشاهیر زمان خود در عرصه های سیاست، فرهنگ وحقوق ایران بودند و در پیشرفت و گسترش کیفی و کمی علم حقوق، دانش قضایی، نقشی اساسی ایفا کردند.
تاریخچه اجمالی چگونگی تشکیل وسیر وتحول مدرسه عالی حقوق و نظام آموزش عالیه حقوق در ایران
پیشینه تعلیم و تعلم حقوق در ایران، به روش دانشگاهی و مفهوم معمول آن در جهان، از بدو تاٌسیس مدرسه عالی حقوق و مدرسه عالی سیاسی آغاز می شود. در واقع برای این آغاز، دو مبدا تاریخی وجود دارد. یکی سال 1317 (ه،ق) برابر با 78-1277(ش) ودیگری 99-1298(ش).
مدرسه عالی علوم سیاسی در تاریخ ایران
مدرسه عالی علوم سیاسی ، در واقع ادامه مدرسه سیاسی بود. حتی زمینه اولیه مدرسه عالی حقوق در همین مدرسه ریخته شد واستادان ومدرسان آن نیز از اساتید مدرسه سیاسی بودند . مدرسه عالی حقوق عالی علوم سیاسی در سالهای آغازین فعالیت خود به عنوان دو مرکز علمی مستقل از یکدیگر شناخته می شدند. بعدها با توجه به ماهیت علمی بسیار نزدیک آنها به یکدیگر، در هم ادغام شدند ونخست، دانشکده حقوق وسرانجام داشکده حقوق و علوم سیاسی را در تهران پدید آوردند .
چگونگی تشکیل مدرسه عالی علوم سیاسی
توسعه روز افزون صنعت ، دستاوردهای نوین اقتصادی وتکنولوژیک و ماهیت حیات سیاسی کشورها در اواخر قرن نوزده و آغاز قرن بیستم، اجرای شیوهای جدید را در مراودات کشورها و دولتها ایجاب کرد و همکاریهای فرهنگی، سیاسی و اقتصادی تازه ای را بوجود آورد . در این دوران، کشورها و دولتهایی نوین به وجود آمد و بسیاری از کشورهای تحت استعمار، به استقلال رسیدند. در اوایل قرن بیستم، از سوی جوامع وملل دنیا، اندیشه های اجتماعی، سیاسی و فرهنگی جدیدی، ارائه شد. برای تنظیم روایط داخلی و بین المللی، ایده های مبتکرانه حقوقی از تجربه صرف خارج و پا به عرصه های علمی نهاد واین ایده ها، در تمامی امور داخلی و تبادلهای اقتصادی، فرهنگی وسیاسی خود با دیگر کشورها، دقائق ونکات ظریف حقوقی و سیاسی را با هوشیاری خاصی به کار می بردند وتصمیمهایی کاربردی اتخاذ می کردند .
در ایران، نظر به لزوم بقا و ثبات حیات سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور در حیطه بین المللی و نیز تعدیل روابط سیاسی با دول دیگر بویژه در سطوح مختلف همکاریهای بین الملل، احساس شد که به نیروی افرادی لایق و زبده از نظر عملی وعلمی وآشنا به اصول حقوقی و دیپلماسی و رموز کاربردی سیاست وحقوق بین الممللی، نیاز شدیدی وجود دارد .همچنین، خلائی بزرگ و محسوس در زمینه حضور کادری متخصص، کار آزموده ومجرب در مناصب حساس مملکتی، آشکار شد. بر این اساس، اعزام محصلان ایرانی به فرنگ، در اواسط دوره سلطنت فتحعلی شاه قاجار در دستور کار دولت مردان وقت قرار گرفت. اما با توجه به تجربه نه چندان مطلوب وموفق اولیه تحصیل ایرانیان در فرنگ، میرزا تقی خان امیر کبیر راه حل مناسب این مشکل را در تاسیس دارالفنون و تربیت نیروهای متخصص در داخل کشور و به کمک استادان داخلی وخارجی، دید .
دارالفنون، بیشتر در زمینه علوم نظامی، مهندسی وپزشکی فعالیت داشت و نیروهای لازم در زمینه علوم اجتماعی، انسانی وسیاسی را تربیت نمی کرد . پس از مرگ امیر کبیر نیز این کمبود در حیطه تربیت جوانان مستعد در رشته های حقوقی و سیاسی، کما کم به چشم می خورد . کادرهای سیاسی وزارت امور خارجه ایران در حوادثی مانند واقعه هرات ومناقشات ایران و انگلیس و بویژه در حوادث ناشی از عقد قراردادهای رژی و رویتر، عملا ٌ نشان دادند که از قابلیتهای چندان مطلوبی برخوردار نیستند .
به هنگام صدارت عظمای میرزا علی اصغر خان اتابک اعظم (امین السلطان ) در نیمه دوران سلطنت مظفر الدین شاه قاجار، میرزا نصراله خان مشیرالدوله نائینی (پیرنیا) به وزارت امور خارجه ایران منصوب شد ( 1270 ش) .او در زمانی که ملقب به مصباح الملک و رئیس اداره روسی وزارت خارجه بود، سه پسر خود بنامهای : حسن پیرنیا (مشیرالدوله)، حسین پیرنیا ( موتمن الملک ) وعلی پیرنیا را برای تحصیل عالیه به اوروپا فرستاده بود . علی پیرنیا که جوانی زیبا وبرازنده بود مسلول شد و در گذشت. حسن پیرنیا، دوره حقوق دارالفنون مسکو را به پایان رساند، حسین پیرنیا هم درمدرسه پلی تکنیک فرانسه مشغول تحصیل بود. این دو برادر، بی کفایتی ماموران کنسولی ایران را در مدت اقامت وتحصیلشان در فرنگ، مشاهده کرده و خلا رجال سیاسی مدیر ومدبر را در ایران با تمام وجودشان احساس کرده بودند .
انتصاب نصراله خان مشیرالدوله به وزارت امور خارجه با زمانی مصادف شد که میرزا حسن خان پیر نیا، مدرسه حقوق را تمام کرده و با سمت وابسته حقوقی سفارت ایران در پطرز بورگ مشغول به کار بود. مشیرالدوله که وجود او را در تهران بسیار سودمند تر از اقامتش در پطرزبورگ می دید حسن پیرنیا را به تهران فرا خواند و لقب سابق خود ( مشیرالدوله ) را به وی تفویض کرد. در همین زمان، امین السلطان ( صدر اعظم) منشی مخصوص خود را که میرزا اسحق خان مفخم الدوله نام داشت، به سفارت واشنگتن فرستاد و به جوانی لایق ومحرم اسرار و آشنا به زبان خارجه نیاز داشت تا در ملاقاتهای او و سفارتخانه ها در کنارش باشند. برای انجام این کار، فردی شایسته تر از حسن پیر نیا وجود نداشت و به همین علت، با حفظ سمت ریاست کابینه وزارت خارجه، منشی مخصوص صدراعظم نیز شد .
حسن پیر نیا، با بیشتر آشنا شدن با وضعیت نا بسامان وزارت خارجه، دریافت که کار از ریشه خراب است و انجام هر نوع فعالیتی، به دلیل پایین بودن سطح عامی اعضا وکارکنان عالی رتبه این وزارتخانه، عملاٌ بی فایده خواهد بود. برهمین اساس و با کمک حسین پیر نیا و با توجه به مساعد بودن اوضاع واحوال و فراهم بودن زمینه کسب موافقت صدراعظم ومظفرالدین شاه، از پدر خود نصراله خان مشیرالدوله ( وزیر وقت ) مجوز تاسیس مدرسه علوم سیاسی را در خواست کرد تا از این طریق به معارف و فرهنگ عالیه سیاسی در ایران، سر وسامانی بدهد. پس از اعلام موافق از سوی مظفرالدین شاه، نصر اله خان مشیرالدوله فرمانی مبنی برتاسیس مدرسه عالی علوم سیاسی صادر کرد و بودجه ای معادل 4000تومان برای مخارج سالانه این مدرسه، از محل تفاوت عمل معدن فیروزه خراسان، تعیین کرد. حسن خان مشیرالدوله ( پیر نیا ) نیز بیدرنگ برنامه مدرسه را تنظیم وپس از تعیین مکان مدرسه و معامهای لازم، آگهی پذیرش داوطلبان تحصیل در مدرسه عالی علوم سیاسی را منتشر کرد .
سر انجام، مدرسه عالی علوم سیاسی در بعداز ظهر عید 15 شعبان سال 1317(ه، ق) مصادف با 28 /9/1278-1277 (ش) ودر محل خیابان ادیب تهران، روبروی منزل ارباب جمشید ودر یکی از خانه های نصراله خان سپهسالاری که بعداٌ به تملک عیسی لیقوانی درآمد، تشکیل شد . در مراسم افتتاحیه، حسن پیرنیا بر اساس جزوه ای که از مقدمه حقوق بین الملل تهیه کرده بود، شرحی مفصل درباره حقوق و جنس وفصل آن برای حضار بیان کرد .
مدرسه عالی علوم سیاسی در آغاز کار خود فقط یک کلاس داشت ویکی از دوائر تابعه وزارت خارجه به شمار می آمد شاگردان دوره اول این مدرسه، اغلب از میان شاگردان مدرسه دارالفنون ( دبیرستان امیر کبیر ) انتخاب شده بودند . ریاست مدرسه با حسن پیر نیا و معاونت مدیریت داخلی آن با محقق الدوله فرزند امین دربار که تحصیلات عالیه اروپایی داشت. مدرسین مدرسه در آن سال، عبارت بودند از : حسن پیر نیا مشیر الدوله (مدرس درس حقوق و حقوق بین الملل) محمد مظاهر صدیق حضرت (مدرس درس تاریخ)، میرزا حبیب الله (مدرس درس فقه )، اردشیر جی سر پرست زردشتیان هندی مقیم ایران (مدرس درس تاریخ )، دکتر مرل (مدرس درس زبان فرانسه )، میرزا عبدالرزاق خان بغایری (مدرس در جغرافیا وهیات )، میرزا محمد تقی عماد الاسلام (مدرس فقه ) و مشیر الملک (مدرس درس حقوق بین الملل) گفتنی است که تدریس فقه، برای نخستین بار با تاکید مشیرالدوله پیر نیا در برنامه درسی مدرسه عالی علوم سیاسی گنجانیده شد . تدریس این درس، ابتدا با مخالفت علما ومراجع وقت روبرو شد، اما استدلالهای حسن پیر نیا مورد پذیرش قرارگرفت، حسن پیر نیا به این نکته استناد کرده بود که مقصود اصلی ما، آشنایی محصلین امروز وماموران سیاسی فردا با مسایل شرعی است که دانستن آن برای هر فرد مسلمانی که در ممالک کفر ماموریت خواهد داشت، فرضی واحب است .
در سالهای 1321 و 1320 (ه. ق ) دو کلاس دیگر به مدرسه عالی علوم سیاسی افزوده شد . در سالهای 1321 (ه.ق )هفت نفر از محصلان مدرسه، به عنوان اولین دوره مدرسه عالی علوم سیاسی، فارغ التحصیل شدند و شاگردان آن دوره عبداله مستوفی بود که بعد ها ریاست کل ثبت اسناد و املاک کشور را بر عهده گرفت .
در سال 1322 (ه.ق) حسین پیرنیا (موتمن الملک ) که یکی از چهره های مشهور تاریخ صد ساله اخیر ایران به شکار می آید، ریاست مدرسه را بر عهده گرفت . در سال 1323 (ه.ق) میرزا علی اکبر خان معاون ومدیر داخلی مدرسه شد و بعداٌ محمد حسین خان ذکاءالملک فروعی به جای وی نشست و در سال 1325 (ه.ق ) محمد علی فروغی (ذکاءالملک) ریاست مدرسه را عهده دار شد . اوکه از رجال برجسته وسیاستمداری دانشمند بود و ریاست دیوان کشور را بر عهده داشت، اوضاع اداری وآموزشی مدرسه عالی علوم سیاسی را تغییر داد و رونق بخشید . فروغی برای پیشرفت بیشتر دانشجویان، چندین کتاب در زمینه حقوق، مانند حقوق اساسی و کتابی در باب علم ثروت (اقتصاد) تالیف کرد .محل مدرسه چندین بار تغییر کرد و پس از خرابی محل اولیه، به خانه ای در خیابان برق نزدیک بانک شاهی منتقل شد، اولین دوره محصلین مدرسه نیز درهمین محل فارغ التحصیل شدند.
براساس اسناد موجود، مدرسه در دوران استبداد صغیر، حمایت جدی مالی دولت را تا مدتی از دست می دهد و ناگزیر از گرفتن شهریه می شوند. بعد ها گرفتن شهریه از محصلین مدرسه جنبه کمک برای بقای خودرا از دست داده و جنبه قانونی می گیرد. گرفتن شهریه و گشایش کلاس مقدماتی برای مدرسه، مورد مخالفت وزیر معارف وقت که خود از موسسین مدرسه بود، قرار گرفت، اما روال برهمین منوال پیش رفت . پس از فتح تهران توسط قوای قزاق، بودجه مدرسه کما کان از طریق توزیع تذکره وتفتیش تامین می شد وکل مبلغ آن درسالهای 1327و 1328 (ه.ق) معادل 4000تومان در سال بود.
در سال 1327 (ه.ق) اساتید دیگری، مانند دکتر سید ولی الله نصر (مدرس دوره متوسظه زبان فرانسه ) به مدرسه آمدند . در همین سال، دکتر نصر رئیس مدرسه شد . و آقای سید مصطفی عدل (منصور السلطنه) به عنوان مدرس درس حقوق اساسی و تاریخ جدید مشغول تدریس شد . دیگر معلمان این سالها عبارتند از : منصورالسلطنه (حقوق اساسی و تاریخ جدید ) 2- عباسقلی خان مترجم الممالک (زبان فرانسه )3- شمس العلما (ادبیات )4-میرزا عبدالعظیم خان گرگانی قریب (زبان فارسی ) 5- شیخ مهدی( منطق ) میرزا محمد فروغی (علم ثروت یا همان اقتصاد ). ادیب السلطنه هم ناظم مدرسه بود .
در سال 1328 (ه.ق) معلمان دیگری جمع معلمان قبلی مدرسه اضافه شدند : رجب علی خان منصورالملک (تاریخ ) میرزا هاشم (جغرافیا)سید علی خان (فرانسه وطبیعات) و میرزا عبداله خان (حقوق اساسی ).افزون بر این عده معلمان سابق مدرسه عبارت بودند از: محمد مظاهر صدیق حضرت (حقوق و دفتر داری ) ، اعتماد الاسلام و فاضل (فقه)، بدایع نگار (ادبیات) دکتر مُرل ودکتر نصراله خان (فرانسه) میرزا عبدلرزاق خان بغایری (ریاضیات )، میرزا ابوالحسن خان (جغرافیا) وسیدابوالقاسم خان (تاریخ) . پس از مرگ دکتر مُرل موسیو ویزیور به جای وی تدریس می کرد . در این زمان مدرسه عالی علوم سیاسی، هم کار شعبه ادبی دوره متوسطه دبیرستانی را عهده دار بود و هم کار تعلیمی آموزش دانشکده را، چون ماهیت علمی دبیرستانهای وقت هنوز به حدی نرسیده بود که محصلین را برای تحصیلات عالی آماده سازند مدرسه عالی، اگر چه برای آموزش علوم سیاسی تاسیس شده بود، اما این علوم بدون تاریخ وجغرافیا کامل نمی شد . آشنایی با زبان فرانسه برای اعضای وزارت خارجه ضروری بود و دانستن زبان فارسی نیز برای همه لازم بود . بر همین اساس می بایستی تمام این دروس در مدرسه تدریس شود . در سال 1328 (ه.ق) اولین جشن فارع التحصیلی در مدرسه برگزار گردید .
در سال 1298 (ش) دکتر علی پرتو(حکیم اعظم ) به مدت هفت ماه رئیس مدرسه شد . پس از ایشان در آغاز سال 1299 (ش) عبدالحسین شیبانی (وحیدالملک) عهده دار وظایف ریاست مدرسه شد . در زمان تصدی شیبانی، ساختمان معروف مدرسه عالی حقوق را با کمک مالی دولت، شهریه های محصلین و اعانه اولیای آنها، جمعاٌ به مبلغ 15000تومان خریداری شد. محل این ساختمان، در کوچه ومحله اتابک (امین السلطان) قرار داشت که بعدها به نکیسا وامروزه به کوچه شهید سید حسن شاهچراغی تغییر نام داد و ما بین خیابان لاله زار و فردوسی تهران واقع است . ساختمان جدید مدرسه از متعلقات مسکونی امین السلطان بود و اتاقهایی بزرگ برای تشکیل کلاس وحتی سالنهایی برای کتابخانه یا بر گزاری اجتماعات داشت .دریکی همین سالنها، اندک اندک کتابهای حقوقی تهیه شده از پاریس، گرد آوری و نگهداری شد. پس از انتقال هیئت علمی مدرسه عالی حقوق و علوم سیاسی به مجموعهً دانشگاه تهران، محل مدرسه با نام مدرسهً ادیب، پذیرای دانش آموزان مقاطع تحصیلی ابتدایی و متوسطه شد. در اواخر دهه 30، این مدرسه نیز دچار تغییر و تجدید بنا شد و در حال حاضر نیز به صورت مدرسه دانش آموزان پناهندهً عرب زبان در آمده است (از 1359 تا کنون).
1-با توجه به ماده 1128 قانون مدنی : که مشعر است هر گاه در یکی از طرفین صفت خاصی شرط شده و بعد از عقد معلوم شود که طرف مذکور فاقد وصف مقصود بوده برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود، خواه وصف مذکور در عقد تصریح شده یا عقد متبایاٌ بر آن واقع شده باشد .
در صورتی که در عقد نکاح صفتی در یکی از زوجین شرط شرط شود و یا عقد مبتنی بر وجود صفتی در یکی از زوجین منعقد شده باشد و پس از عقد معلوم شود که فاقد آن صفت بوده، طرف دیگر می تواند به اعتبار خیار تخلف وصف، عقد نکاح را فسخ نمایدُ .اما باعنایت به ماده 438 قانون مدنی که تصریح نموده تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود اگر چه این ماده ناظر به عقد بیع است از ملاک آن می توان استنباط نمود که تدلیس در مورد نکاح عبارت است از عملیاتی که نسبت به زن یا مرد که وجب فریب طرف دیگردر ازدواج با اوگردد. بنابرین چون تحقق تدلیس در ازدواج مستلزم آن است که پنهان داشتن صفت یا توصیف کردن به صفتی که شخص فاقد آن است با قصد فریب انجام شده باشد، تشخیص آن در صلاحیت مرجع قضائی رسیدگی کننده است . علاوه بر آن فرقی بین ازدواج موقت و دائم وجود ندارد .
2- با توجه به ماده 1101 قانون مدنی که مقرر داشته هر گاه در عقد نکاح قبل از نزدیکی به جهتی فسخ شود زن مستحق نصف مهر ندارد مگر در صورتی که موجب فسخ عنن باشد که در این صورت با وجود فسخ نکاح، زن مستحق نصف مهر است بر حسب این که فسخ قبل از نزدیکی انجام شود یا بعد از آن، استحقاق زن در مطالبه مهر یکسان نیست و بر اساس ماده مذکوردر هر مورد باید اقدام نمود اما در مورد نفقه چون تا زمانی که نکاح فسخ نشده، تکالیف قانونی زوجین وجود دارد و در ماده 1106 قانون مدنی آمده است در عقد نکاح دائم نفقه زن بر عهده شوهر است تا زمان فسخ، زوجه حق مطالبه نفقه را دارد .
نقل از: وکیل پایه یک دادگستری تهران – وکیل خانواده
اجرت المثل و نحله ایام زوجیت دو امری هستند که در طول یکدیگر پیش بینی شده تا پس از طلاق بخشی از کارهایی که زن در منزل شوهر انجام داده را جبران کند.
یکی از آن دو، حق مطالبه دستمزد زوجه در مورد کارهایی است که شرعا موظف به انجام آن نبوده ولی به دستور شوهر انجام داده است و موضوع دیگر مربوط است به یک نوع بخشش اجباری ناشی از زندگی مشترک.
در مورد اول در قانون مشخص نشده است که انجام چه کارهایی شرعت وظیفه زوجه بوده و چه کارهایی خارج از وظیفه شرعی زن بوده است. البته در صورت مجمل بودن و مبهم بودن یا نقص قوانین مدون طلق اصل 167 قانون اساسی، قاضی موظف است با استناد به منابع معتبر اسلامی یا فتوای معتبر فقهی، حکم فضیه را صادر کند. بدیهی است که رویه قضایی و برداشت قضات از منابع معتبر اسلامی یا فتاوی مشهور فقها می تواند راهگشا باشد. اما در خصوص بخشش اجباری گرچه سنوات زندگی مشترک، نوع اشتغال زن در منزل شوهر و قدرت مالی شوهر تا حدودی ملاک تعیین میزان و مقدار مالی است که زوج باید به زوجه خود بپردازد، ولی برای جلوگیری از تشتت آرا و ایجاد امنیت فضایی و حقوقی لازم است معیارهای دقیق تری در نظر گرفته شود تا حقوق زن به نحو شایسته تامین شود.
چگونگی تعیین نحله
دادگاه با توجه به وضع مالی زوج و زحمات زوجه مبلغی را به عنوان نحله تعیین می کند که به زوجه بپردازد. بنابراین در تعیین نحله نیازی به تعیین کارشناس نیست و قاضی باید راجع به وضعیت مالی زوج تحقیق و با توجه به زحمات زن مبلغ متناسبی بابت نحله تعیین کند.
چگونگی تعیین اجرت المثل
در اجرت المثل وضع مالی شوهر ملاک تعیین مبلغ اجرت المثل نیست بلکه با ارجاع امر به کارشناسی حق الزحمه زن در امور خانه داری مشخص می شود.
شرایط تعلق اجرت المثل
زوجه می تواند با استناد به مواد 336 قانون مدنی و بند الف تبصره 6 ماده واحده قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق، در صورت وجود شرایط زیر اجرت المثل ایام زوجیت را از شوهرخود مطالبه کند. اگر در ضمن عقد شرط مالی در مورد کارهای زوجه در امر خانه داری وجود داشته باشد، مثلا مبلغ معینی به عنوان اجرت برای زن در قبالکارهای خانه پیش بینی شده باشد، نوبت به پرداخت اجرت المثل نمی رسد. در صورت وجودچنین شرطی، مفاد همان شرط اجرا می شود.
اگر زوجه قصد کرده باشد که وظایف مربوط به خانه داری را به صورت رایگان انجام دهد، بعدها نمی تواند تقاضای اجرت المثل کند. البته اگر زوجه در انجام کارهای خانه داری از ابتدا قصد و نیت تبرع و به اصطلاح رایگان داشته باشد نمی تواند اجرت المثل ایام زوجیت بگیرد اما در این شرایط نوبت به مطالبه «نحله» می رسد. درخواست طلاق نباید از سوی زوجه باشد و باید شوهر قصد طلاق داشته باشد. البته اگر تقاضای طلاق که از سوی زوج شده است، ناشی از تخلف زن از وظایف همسری یا سوء اخلاق و رفتار زوجه باشد، در این صورت نیز اجرت المثل به زوجه تعلق نمی گیرد.
عدم قابلیت جمع بین اجرت المثل و نحله متکی بر نص قانونی است .
درابتدا بهتر است به تعریف نحله از منظر قانون بپدازیم…
بند «ب» تبصره 6 قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مشعر است : در غیر مورد بند «الف» با توجه به سنوات زندگی مشترك و نوع كارهایی كه زوجه در خانه شوهر انجام داده و وسع مالی زوج، دادگاه مبلغی را از باب بخشش (نحله) برای زوجه تعیین مینماید.
بیان قانونگذار این است كه وقتی شرایط مندرج در بند «الف» تبصره 6 ماده واحده احراز نشد، مطابق بند «ب» برای پرداخت نحله باید سنوات زندگی مشترك و نوع كارهای زن در منزل محاسبه شود تا مقدار«نحله» معین گردد.
بنابراین با وجود شرایط لازم برای پرداخت اجرت المثل نوبت به نحله نمی رسد. در بند « الف تبصره 6 » همان قانون به شرایط استحقاق زن برای مطالبه اجرت المثل اشاره شده است .
قانونگذار سه شرط كلی را برای قابلیت مطالبهاجرت المثل كار منزل پذیرفته است:
1)- اجرتالمثل در هنگام طلاق قابل پرداخت است.
2)- طلاق به خواست زوجه نباشد.
3)- چنانچه طلاق هم به درخواست مرد باشد، نباید ناشی از تخلف زن از وظایف همسری یا سوء اخلاق و رفتار وی باشد. دو شرط دیگر نیز از شرائط استحقاق زن برای اجرت المثل می باشد:
1)- كار زن در منزل به دستور مرد انجام شده باشد.2)- قصد زن بر عدم تبرع برای دادگاه اثبات شود.
تا پیش از تصویب آیین نامه قانون ثبت املاک مصوب سال 1317 در هیچ کجای قانون ثبت اسناد و املاک عبارت تعیین حدود نیامده بود و قانونگذار هر آنچه را که مربوط به حدود و ثغور ملک می شد با عبارت تحدید حدود از آن یاد می کرد و منظور عملیات تحدید حدود عمومی یا اختصاصی با هدف تثبیت حدود املاک و مطابقت آن با مجاورین بود که خود دارای شرایط و ضوابط خاصی بود که به طور پراکنده در همان قانون آمده بود به عنوان مثال در مواد 14 ، 15 ، 20 ، 140 ، 144 ، 145 و 156 قانون ثبت املاک و اسناد مصوب 26/12/1310
لاکن با تصویب آیین نامه قانون ثبت املاک نوعی آشفتگی در بیان قانونگذار در بکارگیری این دو عبارت پدیدار شد تا آنجا که قانونگذار گاه از تعیین حدود سخن می گوید ، گاه از تحدید حدود و گاه از هر دو به عنوان مثال ؛ موادی که در آنها لفظ تحدید حدود به کار رفته یا منظور عملیات تحدید حدود بوده عبارت است از :
مواد 28 ، 45 ، 61 ، 66 الی 69 ، 72 ، 73 ، 75 ، 77 ، 81 الی 86 آیین نامه قانون ثبت املاک و از ماده 52 الی 86 که مراد قانونگذار همان عملیات تحدید حدود است. و همچنین مواد 10 و 15 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض
موادی که در آنها لفظ تعیین حدود به کار رفته عبارت است از : 15 ، 52 ، 54 ، 56 ، 61 ، 62 ، 67 ، 70 ، 71 و 76 الی 78 و همچنین مواد 17 و 19 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض
موادی که در آنها هر دو لفظ به کار رفته عبارت است از : 54 ، 61 ، 67 ، 77 آیین نامه قانون ثبت املاک
از آنجاییکه در خصوص هیج یک از این دو عبارت تعریف مشخصی در قانون نمی بینیم این اندیشه به ذهن می آید که آیا بین تعیین حدود و تحدید حدود تفاوتی هست یا خیر؟
لازم به یادآوری است تعیین حدود مذکور با عملیات تحدید حدود شباهتها و تفاوت هایی دارد .
تفاوت ها :
الف ـ در مورد تعیین حدود آگهی تحدیدی انتشار نمی یابد ، ( البته اخطار وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی که از طرف اداره ثبت به مالک عرصه و مجاورین ابلاغ می گردد می تواند در حکم همان انتشار آگهی است زیرا نفس انتشار آگهی فراهم کردن فرصت اعتراض برای مدعیان ثبت می باشد .) لذا رعایت ملاحظات انتشارآگهی و موارد پیرامون آن در موقع تعیین حدود ضروری نمی نماید .
ب ـ آنچه را که نماینده ملاک تشخیص حدود ملک قرار می دهد اعیانی احداثی بر اساس معرفی و متصرفات متقاضی می باشد ، اما عملیات تحدید حدود با راهنمایی متقاضی ثبت و یا قائم مقام او با در نظر گرفتن حدودی که در اظهارنامه ذکر شده و با توجه به میزان مورد تصرف وی صورت می گیرد .
شباهتها :
الف ـ هدف از تحدید حدود تشخیص و تعیین حد فاصل ملک مورد تحدید نسبت به املاکی است که با آن املاک همسایگی دارد و عمل تحدید حدود به عهده نماینده و نقشه بردار است که با راهنمایی متقاضی ثبت و یا قائم مقام او با در نظر گرفتن حدودی که در اظهارنامه ذکر شده و با توجه به میزان مورد تصرف وی صورت می گیرد . بی شک هدف هر دو عملیات یکی و آن تشخیص و تعیین حد فاصل ملک مورد تحدید نسبت به مجاورین است .
ب ـ در زمان عملیات تعیین حدود به مانند تحدید حدود نماینده به اتفاق نقشه بردار ضمن رعایت مواد68 الی75 و78 الی81 آئین نامه قانون ثبت اقدام می نمایند ترتیب هر دو عملیات نیز مشابه و بدین نحو است که ابتدا اندازه و متراژ و تعریف حد شمال سپس حد شرق بعد حد جنوب و سپس حد غرب تعیین و مشخص می گردد .
ج ـ صورت جلسه تعیین حدود به مانند تحدید حدود املاک مورد تحدید بایستی با خطی خوانا وبدون قلم خوردگی و صحیح تنظیم و به امضاء مالک ( در تعیین حدود مالک عرصه ) و مجاورینی که حضور دارند برسد نماینده و نقشه بردار نیز خود آن را امضاء بنمایند.
د ـ در تعیین حدود به مانند تحدید حدود نقشه بردار علاوه بر ترسیم نقشه ملک و تعیین مساحت آن موظف است کل ملک را بر مبنای قیمت منطقه ای ارزیابی و برگ ارزیابی را نیز تنظیم و به امضاء مالک رسانیده و خود نیز آن را امضاء نموده تا همراه با نقشه ملک و صورتجلسه ضمینه پرونده گردد. پس از انجام عملیات نماینده مجددا موظف است مورد تقاضا را با مجاورین تطبیق و پیش نویس سند مالکیت پلاک را بطور جداگانه تهیه و ضمیمه پرونده نماید.
آخرالامر می توان اینگونه نتیجه گرفت : تعیین حدود اولین عملیاتی است که می بایست نماینده ثبت و یا کارشناسان ثبت در هر معاینه محل انجام داده و بر همین اساس و با همان هدفی که در بالا آمد بر تثبیت حدود ملک مورد نظر واقف شوند و چنانچه با تعیین حدود مطابقت حدود در محل با سوابق ثبتی محرز شد نسبت به ادامه عملیات اقدام گردد در غیر این صورت توقف عملیات صورت گرفته و به موضوع تا حصول نتیجه و مطابقت رسیدگی می شود. لاکن تحدید حدود عملیاتی است مستقل ،که در مرحله خاصی از عملیات منتج به صدور سند مالکیت از سوی قانون ثبت (موضوع مواد 14 ، 15 ، 20 ، 140 ، 144 ، 145 و 156 قانون ثبت املاک و اسناد) مقرر شده و دارای ضوابط و شرایط خاص خود می باشد .
تحدید در لغت از ریشه حَدّ به معنای مرز ، کناره و حاشیه آمده (تِلکَ حدودُ الله ـ این است اندازه و مرز خداوند) و هنگامیکه در باب تفعیل وارد شود به معنای حد چیزی را نمایان کردن است[1] که همین معنا نیز در زبان فارسی جاری شده و تحدید حدود را مصدر متعدی ساخته و تعیین حد و کرانه زمین معرفی می کند[2]
[1] ـ فرهنگ بزرگ جامع نوین ـ احمد سیاح ـ ص 326 ـ انتشارات اسلام ـ 1384
[2] ـ فرهنگ فارسی ـ دکتر محمد معین ـ ص 1035 ـ انتشارات امیرکبیر ـ 1388
تحدیدحدود درحقوق ثبت املاک همان تعریف لغوی را دارد به انضمام تشخیص و تعیین حقوق ارتفاقی و همچنین تشخیص و تعیین حدفاصل مورد تحدید با مجاورین . تحدیدحدود به وسیله مامور رسمی انجام می شود و این اقدام که در پی انتشار آگهی صورت می گیرد ، به دو صورت عمومی و اختصاصی است .
هدف از تحدید حدود تشخیص و تعیین حد فاصل ملک مورد تحدید نسبت به املاکی است که با آن املاک همسایگی دارد[1] و تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد .[2]
نگارنده در این مقال انجام عملیات تحدید حدود را از ابتدا تا انتها بر اساس قوانین و مقررات جاری بر پایه سه دوره زمانی تقدیم می دارد که به ترتیب عبارتند از :
1 ـ قبل از تحدید حدود
2 ـ حین تحدید حدود
3 ـ بعد از تحدید حدود
نکته : تعیین یا تحدید حدود؟
البته این نکته مورد توجه حقوقدانان قرارنگرفته است به عنوان مثال جناب شهری در کتاب حقوق ثبت املاک در ذیل موارد عدم انتشار آگهی تحدیدی اجرای ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت املاک را که جهت تعیین حدود اعیانی است با تحدیدحدود یکی دانسته است .
جهت توضیح بیشتر به مقاله ای به همین عنوان و در همین وبلاگ مراجعه شود
[1]ـ حقوق ثبت (جلد اول) ـ ص 92ـ دکترمحمدجعفر جعفری لنگرودی ـ گنج دانش ـ 1382
شرحی بر مبانی قانونی تحدید حدود (بخش دوم ـ قبل از تحدید حدود)
این قسمت از عملیات تحدید حدود در دوره زمانی قبل از انجام عملیات تحدید حدود یعنی مرحله قبل از انجام معاینه محل صورت می پذیرد و عمده مبحث آن در خصوص آگهی تحدیدی و چگونگی نحوه انتشار آن می باشد و عموماً توسط رئیس واحد ثبتی ، مدیر مجله رسمی و مسئول بایگانی انجام می شود و بلافاصله پس از نشر اولین آگهی نوبتی (برای تحدید حدود عمومی) یا بلافاصله پس از درخواست انجام عملیات تحدید حدود (برای تحدید حدود اختصاصی) شروع و تا روز تعیین حدود ادامه پیدا می کند .
مسئولیت اجرای قوانین معرفی شده در این مقطع زمانی برعهده رئیس واحد ثبتی و مسئول بایگانی است . که مشمول 49 ماده و بند قانونی به شرح ذیل است :
الف ـ مواد 14 ، 15 ، 23 و 144 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
ب ـ مواد 9 ، 52 الی 54 ، 56 ، 57 ، 59 ، 61 ، 65 الی 67 ، 70 الی72 ، 74 ، 76 الی 78 ، 80 و 101 آیین نامه قانون ثبت املاک
ج ـ بندهای 264 ، 268 ، 282 ، 284 ، 285 ، 287 ، 289 الی 293 ، 348 ، 363 ، 364 ، 366 ، 370 ، 379 و 387 مجموعه بخش نامه های ثبتی
د ـ مواد 2 ، 4 و 5 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت
هـ ـ مواد 1 و 13 قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
و ـ ماده 19 قانون املاک واگذاری
ز ـ ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع
ماده 14 قانون ثبت اسناد و املاک
1 ـ «تحدید حدود املاک واقعه در هر ناحیه مندرجا به ترتیب نمره املاک ، مطابق نظامنامه وزارت عدلیه به عمل می آید »
الف ـ منظور از نظامنامه وزارت عدلیه چیست؟ در تعریف نظام نامه آورده اند نظام نامه همان آئین نامه و مرادف آن[1]می باشد و برای آئین نامه چنین تعریفی ذکر کرده اند :« آئین نامه مقررات کلی ونوعی است که توسط مقامات عالی اجرایی (هیات دولت ، وزیران و . . . ) در اجرای قانون و یا در جهت تسهیل اجرای قانون وضع می شود »[2] فلذا منظور از نظامنه وزارت عدلیه ،آیین نامه وزارت عدلیه که در حال حاضر آیین نامه های سازمان ثبت اسناد واملاک می باشد .
ب ـ طبق تعریفی که استاد جعفری لنگرودی از آگهی تحدیدی بیان داشته اند[3] آگهی تحدیدی عبارت است از آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیت دار منتشر می شود و هدف آن آگاهی مردم است از این موضوع که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در مورد قانونی دادخواست بدهد .
این تعریف استاد در دایره آگهی تحدیدی نمی گنجد و مربوط به آگهی نوبتی است به این دلیل که طبق فلسفه وجودی عملیات تحدید حدود هدف از انتشارآگهی تحدیدی آن است که : هر کس ادعا یا اعتراض به تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک دارد در یوم تحدید حدود حاضر و اظهار نماید .
2 ـ «تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین ، برای روز تحدید حدود به وسیله اعلان احضار می شوند»
الف ـ آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت املاک می نویسد [4]:
اشکالی که بر ماده 14 قانون ثبت وارد است این است که در ماده مذکور فقط احضار متقاضایان ثبت و مجاورین ذکر شده در صورتی که احضار اشخاص دیگری هم لازم است مثلا ممکن است دارندگان حقوق ارتفاقی که بعضا مجاور ملک نیستند به علت بی اطلاعی از تاریخ تعیین حدود نتوانند به موقع اعتراض نمایند و در نتیجه حق آنان ضایع شود و از طرفی حقوق ارتفاقی منحصر به آنچه در ماده 23 قانون ثبت احصاء شده است نیست و امثال حق عبور از شمول آن خارج است .
3 ـ اعلان تقاضاکنندگان ثبت و مجاورین «لااقل بیست روز قبل از تحدید حدود یک مرتبه در جراید منتشر می شود»
الف ـ این مهلت در نظر گرفته شده توسط قانونگذار جهت ایجاد حق اعتراض برای مجاور می باشد
4 ـ «مطابق نظامنامه وزرات عدلیه در محل نیز اعلانی منتشر خواهد شد»
الف ـ این اعلان در محل به مجاورینی که به رسانه ها وروزنامه ها دسترسی ندارند می تواند کمک شایانی نماید که در بازدید از ملک خود از روز وتاریخ تحدید حدود مجاور مطلع شوند وبه نظر نگارنده این بهترین روش برای اطلاع مجاور خواهد بود ودر سایر روشها جهل معترض منطقی است . ماده 54 آیین نامه نیز با این روش موافقت دارد که البته و متاسفانه امروز اجرا نمی شود که نتیجه آن عدم آگاهی بخشیست .
ب ـ دکتر جعفری لنگرودی نویسنده کتاب حقوق ثبت املاک در ذیل مبحثی تحت عنوان مواردی که آگهی تحدیدی منتشر نمی شود می نویسد[5] :
مورد اول ـ «هرگاه نسبت به ملک مورد تقاضای ثبت حکمی از دادگاه صادر شود که در آن حکم ، حدود ملک معین شده باشد در این صورت اداره ثبت باید رعایت حکم را از نظر حدود بکند زیرا حکم دادگاه نسبت به همه سکنه کشور به طرفیت عموم ، اجراء می شود . هر کس که خود را متضرر از حکم می داند می تواند به عنوان اعتراض ثالث به دادگاه صالح دادخواست بدهد موید این نظر ماده 101 آیین نامه قانون ثبت است» :
« در موردی که ملکی مورد اعتراض واقع شود اعم از اینکه مستدعی ثبت به اعتراض معترض تمکین کند یا در دادگاه محکوم شود معترض محکوم له جانشین مستدعی شناخته شده و چنانچه مانع دیگری نباشد ملک طبق حکم نهایی دادگاه ثبت خواهد گردید و محتاج به آگهی مجدد بنام معترض نخواهد بود . »
پس وقتی در مورد اعتراض به اصل ملک دیگر حاجت به نشر آگهی نوبتی به نام معترض نباشد آگهی تحدیدی به طریق اولی نیازی به نشر آن پس از صدور حکم مورد بحث نیست .
ارکان اجرای این مبحث آن است که اولا خواسته ، حکم دادگاه اعتراض به ثبت باشد و ثانیا حدود ملک در حکم محکمه صالح قضایی معین شده باشد بنابراین به احکامی که از یک طرف حدود ملک را صراحتا و به طور مشخص در خود درج ننموده اند و به نوعی به گزارش کارشناسی احاله داده اند و از طرف دیگر خواسته دعوی اعتراض به ثبت نبوده نمی توان ترتیب اثر داد .
به نظر اینجانب از آنجاییکه قانونگذار برای مجاورین املاک مورد تحدید حق اعتراض قائل شده و اصولا فلسفه ایجاد عملیات تحدید از صدر تا ذیل آن همین حق اعتراض برای مجاور است و نمی توان مجاور را از این حق محروم نمود بنابراین نیاز به صراحت امر قانونگذار بوده و تفسیر موسع تضییع حق مجاورین را در بر خواهد گرفت در ثانی اگر حدود معین شده توسط حکم دادگاه با حدود معین شده برای مجاورین مغایرت داشت آیا باز هم تبعیت از حکم دادگاه برای ادارات ثبت الزامی است ؟ راهکار ما آن است که تفسیر مزیق نموده و بگوییم چنانچه پیش از صدور حکم آگهی تحدید حدود منتشر و عملیات تحدید حدود انجام شده است فلذا مستند ذیل ماده 101 آیین نامه قانون ثبت محتاج به آگهی مجدد بنام معترض نخواهد بود . سوم آنکه رای مورد اشاره دکتر جعفری لنگرودی استثنا بوده و مشروط است به اینکه اول موضوع در هیات نظارت مطرح شود دوم در مراجع قضائی به تنظیم گزارش اصلاحی منجر شود (سند رسمی صلح)[6] سوم آنکه اصحاب دعوی سازشنامه ای را در خصوص حدود ملک تنظیم کرده باشند .
مورد دوم : هرگاه متقاضی ثبت و مجاورین ملک مورد تقاضا به دادگاه رجوع کرده و دعوی آنان به گزارش اصلاحی فیصله یابد در این صورت گزارش اصلاح یا دادنامه مبین حدود ملک می باشد و دیگر نیازی به تجدید آگهی نخواهد بود زیرا از ماده 15 قانون ثبت معلوم است که در غیاب متقاضی ثبت ملک ، با اظهارات مجاورین آن ملک ، عمل تحدید حدود به عمل می آید . امضا مجاورین در ذیل گزارش اصلاحی دادگاه نیز موید اظهارات مجاورین است بنابراین مستند نظر ما در فرض حاضر روح ماده 15 قانون ثبت خواهد بود .
با توجه به اینکه امضا مجاورین در ذیل گزارش اصلاحی دادگاه موید اظهارات مجاورین بوده و بالطبع ساقط کننده حق اعتراض ایشان نیز می باشد ، فلذا در این مورد به خصوص می توان عملیات تحدید حدود را جایگزین حکم دادگاه نمود البته جهت اجرای رای ، معاینه محل و مطابقت حکم با وضعیت محل توسط واحد ثبتی اجتناب ناپذیر خواهد بود .
لاکن مواردی صراحتا در قوانین احصاء شده که در آن آگهی تحدیدی منتشر نمی شود :
نمونه اول در خصوص منابع ملی شده ای است که به موجب قانون ملی شدن جنگلها و با رعایت ماده 56 قانون حفاظت ، ملی شناخته شده و تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک می باشد ویا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد . و نسبت به اینگونه اموال به موجب بند 348 مجموعه بخش نامه های ثبتی چنین عمل می گردد :
« . . . بایستی پس از دریافت مدارک لازم از قبیل آگهی ملی شدن و نقشه مربوطه و رای کمیسیون مندرج در ماده 56 قانون حفاظت و گواهی مذکور در ماده 13 آئیننامه قانون ملی شدن جنگلها و معاینه محلی که با حضور نماینده سرپرستی منابع طبیعی به عمل خواهد آمد و تطبیق حدود مذکور در اوراق مزبور با محل و احراز عدم وجود اختلاف ،حدود کل محدود ملی شده را به موجب صورتمجلس ذکر و تذکر دهند که محدوده مذکور شامل چه پلاکهایی است و سپس در صورت انطباق با مجاورین پس از امضا نماینده سرپرستی منابع طبیعی و احراز اینکه که کلا یا جزئاً سابقه ثبت ندارد نسبت به تقاضای قبول ثیت آن یا یکی از پلاکها و توضیح اینکه از چه پلاکهایی تشکیل شده به نام دولت و به نمایندگی وزارت منابع طبیعی اقدام نمایند و چون مقصود از صدور آگهیهای . . . تحدیدی اطلاع عامه از قبول در خواست ثبت و تعیین حدود است تا در صورتیکه برای خود حقی قائل باشند از طریق تسلیم واخواهی احقاق حق شود و در مورد منابع ملی شده ای است که به موجب قانون ملی شدن جنگلها و با رعایت ماده 56 قانون حفاظت ، ملی شناخته شده و تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک می باشد ویا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد قانون ملی شدن جنگلها حقی برای افراد قائل نشده و تنها دارندگان دادنامه به نام جنگل و یا افرادی که دعاوی آنها در تاریخ تصویب قانون مزبور در محاکم قضائی یا هیئت های رسیدگی به املاک واگذاری مطرح بوده و پس از صدور رای قطعی می توانند باستنادقسمت اخیر ماده پنج و با رعایت ماده 9 قانون مزبور وجه مربوطه را دریافت دارند ،لذا دیگر تصور تضییع حقی نمی رود و حقوق این قبیل افراد نیز محفوظ می باشد،بنا به مراتب مشروحه صدور آگهی . . . تحدیدی نسبت به این قبیل منابع ملی شده امری زائد و غیر ضروری است و بایستی پس از انجام تشریفات فوق و تنظیم اظهار نامه مستندا بماده یک قانون ملی شدن جنگلها بر طبق حدودی که به شرح فوق تعیین شده(و بایستی با کمال دقت و مراقبت معین شده باشد)مبادرت به صدور سند مالکیت به نام دولت گردد،
چون مستنبط از قانون ملی شدن جنگلها این است که به هر حال جنگلها ملی شده به هیچ وجه قابل استرداد به مالکین سابق نیست و پرداخت بهای مذکور در ماده 4 نسبت به املاکی که در جریان ثبت بوده بر طبق ماده پنج قانون ملی شدن جنگلها موکول به خاتمه جریان ثبتی است و در واقع معترض محکوم له از این جهت قائم مقام متقاضی ثبت شناخته خواهد شد لذا در مورد منابع ملی شده ای که تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک میباشد یا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد. و منابع ملی شده ای که از طرف اشخاص یا موسسات تقاضای ثبت شده ولی تاکنون آگهیهای نوبتی آن به جهتی منتشر نشده و یا در اثر اشتباه دستور تجدید آگهی آنها صادر گردیده. چنانچه تمامی مورد ثبت مستند به رای مذکور در ماده56 قانون حفاظت و گواهی مذکور در ماده 13 آئین نامه و نقشه و سایر سوابق قطعا ملی شناخته شده باشد و نسبت به کل و در مورد رقباتی که مقداری از آن به شرح مذکور بالا ملی شناخته شده نسبت به مقدار مذبور پس از اجرای تشریفاتی که در مورد املاک مذکور در فراز یک ذکر شده اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت خواهد شد.
النهایه در مورد منابع ملی شده ای که از طرف اشخاص یا موسسات تقاضای ثبت شده ولی تاکنون آگهیهای نوبتی آن به جهتی منتشر نشده و یا در اثر اشتباه دستور تجدید آگهی آنها صادر گردیده . . . چون در اثر تغییراتی که در قسمتهای واگذاری از جنگلهای ملی شده داده شده و می شود حدود اغلب از جنگلها قهرا تغییر نموده و یا خواهد نمود ،لذا عملیات تحدیدی نسبت به جنگلهای مذکور (منابع ملی شده ای که تاکنون تقاضای ثبت نشده اعم از اینکه مجهول المالک میباشد یا در اجرای ماده 19 قانون املاک واگذاری بایستی تقاضای ثبت گردد. و منابع ملی شده ای که از طرف اشخاص یا موسسات تقاضای ثبت شده ولی تاکنون آگهیهای نوبتی آن به جهتی منتشر نشده و یا در اثر اشتباه دستور تجدید آگهی آنها صادر گردیده) غیر عملی است و ضرورتی هم ندارد و چنانچه مالکین سابق از این جهت اختلافی با جنگلبانی پیدا نمایند تعیین تکلیف با مراجع صالحه خواهد بود . . . بند338 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال49»
نمونه دوم در خصوص زمین هایی است که به بر اساس قانون به مالکیت دولت در میآید و نسبت به اینگونه اموال به موجب ماده 19 آیین نامه قانون ثبت املاک چنین عمل می گردد :
. . . 2 - در موادی که زمین سابقه ثبتی به نام اشخاص نداشته باشد و بر اساس نظریه وزارت مسکن و شهرسازی زمین، موات تشخیص داده شود، با توجه به تبصرهالحاقی به ماده (9) آییننامه قانون ثبت و قبول تقاضای ثبت زمینهای موات و بایر بلامالک به نام دولت - مصوب 1354 - و در انتشار آگهیهای نوبتی آنهانیازی به تنظیم اظهارنامه ثبت به نام دولت نبوده، و حسب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی بدون انتشار آگهیهای نوبتی و تحدید بلافاصله با استفاده ازپلاک بخش مربوط و ضمن تعیین شماره فرعی، صورت مجلس تعیین حدود با رعایت حدود مجاورین - در صورت وجود سابقه تحدید حدود - با حضورنماینده اداره زمینشهری محل تنظیم و ملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر میگردد.
3 - در صورتی که زمین طبق نظر وزارت مسکن و شهرسازی موات بوده و سابقه درخواست ثبت داشته باشد، ولی تحدید حدود آن آن به عمل نامیده باشد -اعم از اینکه آگهیهای نوبتی آن منتشر شده یا نشده باشد - بدون انتشار آگهیهای نوبتی و تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تعیین حدود لازم و صدورسند مالکیت آن با رعایت بند (1) این ماده از طرف اداره ثبت اقدام میگردد.
4 - در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاههای دولتی یا شهرداریها بر اساس ماده (9) قانون قصد تملک زمین غیر مواتی را دارند یا قبلاًتملک نمودهاند، ولی اساساً سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهولالمالک است، ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورتمجلس لازم در اجرای ماده (13) این آییننامه که به منزله صورت مجلس احراز تصرف خواهد بود، مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین - اگر سابقهتحدید حدود دارد - تعیین نمایند. همین صورت مجلس، مستند انجام معامله خواهد بود. پس از تنظیم سند انتقال بر اساس ماده (9) قانون ادارات ثبتباید به ترتیب زیر اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت و شهردارها نمایند:
. . . د - در صورتی که زمین مورد تملک بر اساس سند انتقال رسمی سابقه ثبت داشته ولی آگهی نوبتی آن منتشر نشده باشد، اداره ثبت محل مکلف است بدونانتشار آگهی تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود با رعایت حدود مجاورین - اگر سابقه تحدید حدود داشته باشد - اقدام نماید و بلافاصلهسند مالکیت زمین را به نام وزارت مسکن و شهرسازی با دستگاه تملک کننده صادر نماید. در صورتی که اشتباهی در اسناد تنظیمی پیشآید، اصلاح اسناد باتنظیم سند اصلاحی به امضای دستگاه تملککننده و به قائممقامی مالک یا مالکین بلامانع است و برای اینکه پرداخت وجه مورد تملک به مالک مقدور گردد،اداره ثبت محل نسبت به انتشار آگهیهای نوبتی بر اساس بند (ب) این ردیف اقدام مینماید. در مورد زمینهای مورد تملک که سابقه ثبت و انتشار آگهی نوبتیداشته، ولی تحدید حدود آن به عمل نیامده، تعیین حدود و صدور سند مالکیت به شرح بند یاد شده صورت میگیرد.
ج ـ چون در متن آگهی ساعت عملیات تحدیدی درج می گردد و اکثرا نمایندگان نمی توانند خود را راس ساعت مقرر به محل برسانند این شائبه پیش می آید که آیا دعوت شدگان می توانند به استناد حاضر نشدن نماینده محدد در ساعت مقرر اعلام غیبت نماینده و عدم انجام عملیات تحدید حدود را بنمایند؟ جواب این است که خیر زیرا قید ساعت به معنای شروع عملیات تحدیدی است که ممکن است این شروع توسط نماینده محدد در واحد ثبتی انجام شود مثل برداشت حدود مجاورین فلذا قید ساعت به منزله شروع عملیات تحدیدی است و پایان آن پایان ساعت کاری اداری است . البته از این ایراد نمی توان به راحتی گذشت زیرا در گذشته نیز این درج ساعت در عدم حضور دعوت شدگان تاثیر داشته است به گونه ای که به موجب بخش نامه 22215 ـ 15/07/1313 برای احتراز از این قبیل اعتراضات سازمان وقت واحدهای ثبتی را ملزم نموده است : «اولا در تنظیم اعلانات تعیین حدود دقت نموده ، عده املاک را به قدری معین کنید که به اختلاف وضعیت املاک در شهر اقلا برای هر ملکی یک یا نیم ساعت وقت منظور گردد و ثانیا در اعلان تصریح نمائید که مثلا (از 4 ساعت قبل از ظهر تا ظهر به ترتیب نمره تعیین حدود املاک فوق به عمل خواهند آمد)»
ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک
1 ـ « . . . هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حدود حاضر نشوند وبه این جهت حدود ملک تعیین نگردد اعلان تحدید حدود نسبت به آن املاک تجدید می شود »
الف ـ قسمت اخیر این ماده قانونی و قسمت اخیر ماده 61 آیین نامه قانون ثبت املاک ، بنای عملیات تحدید حدود اختصاصی می باشد و کلیه مقرراتی که در تحدید حدود عمومی آمده در خصوص تحدید حدود اختصاصی مشترک است با این تفاوت که در تحدید حدود اختصاصی به درخواست مستدعی ثبت و هزینه وی برای ملک او با ذکر علت ، آگهی تحدید حدود اختصاصی منتشر می شود .
نکته : املاکی که به هر علت تحدید حدود نشده اند لاکن به تصمیم هیات های حل اختلاف (موضوع ماده 2 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی) رای به قبول ثبت یا صدور سند مالکیت یا انتقال صادر می گردد تحدید حدود آنها به صورت اختصاصی است (طبق تبصره های مواد 4 و 5 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و تبصره ماده 13 قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی)
2 ـ « . . . و در این مورد در صورتی که یک یا چند حد ملک مورد تحدید ، از اموال عمومیِ مربوط به دولت و شهرداری و یا حریم قانونی آنها باشد تحدید حدود با حضور نمایندگان سازمانهای ذی ربط به عمل خواهد آمد و عدم حضور نماینده مزبور مانع انجام تحدید حدود نخواهد بود »
الف ـ قانونگذار در این بند حضور نماینده سازمان دولتی را لازم دانسته لاکن این لزوم را مانع انجام تحدید نمی داند به عبارت بهتر قانونگذار جهت آنکه تضییع حقی صورت نگیرد و یا تجاوزی به اموال دولتی محقق نشود حضور نماینده ارگان دولتی را لازم می داند که این حضور بی شک می بایست به اطلاع آن نهاد دولتی برسد اما ممکن است آن نهاد دولتی عدم تضییع حق یا عدم تجاوز را محرز بداند و حاضر به حضور نشود فلذا این عدم حضور نباید مانع تحدید گردد بنابرین مستنبط این تبصره آن است که اطلاع ارگان دولتی کافی برای امر تحدید می باشد اما این اطلاع را مسئول بایگانی در هنگام تنظیم آگهی تحدیدی می بایست از مفاد حدود اظهارنامه استنباط و جهت آن اقدام نماید .
ب ـ در پایان تفسیر این بند باید به ماده 76 آیین نامه قانون ثبت املاک اشاره کرد که در آن آمده« درصورتی که بتوان از روی حدو داملاک مجاور حدود ملکی راتعیین نمود تجدیدآگهی و اخذ دو برابر حق الثبت مورد نخواهد داشت. »
ماده 52 آیین نامه قانون ثبت املاک
« آگهی های . . . تعیین حدود را اداره ثبت دریکی از جراید حوزه خود ویا دریکی از جراید نزدیکترین حوزه خود ویا در یکی از جراید مرکز منتشر می نماید .»
ماده 53 آیین نامه قانون ثبت املاک
« آگهی های مربوط به هر بخش باید در روزنامه معینی منتشر شود که درآخر هرسال برای سال بعد از طرف اداره کل ثبت تعیین شده وبه اطلاع عموم خواهد رسید .»
الف ـ این ماده قانونی در صدد تعریف عبارت روزنامه معین است . به عبارتی می خواهد بیان نماید درست است که به موجب ماده 52 آیین نامه آگهی تحدیدی را می توان دریکی از جراید حوزه خود (اداره ثبت محل) ویا دریکی از جراید نزدیکترین حوزه خود ویا در یکی از جراید مرکز منتشر نمود و نیازی به نشر آن در روزنامه رسمی نیست لاکن هر روزنامه ای صلاحیتدار برای درج آگهی تحدیدی نیست . و این تعین از سوی اداره ثبت محل وقوع ملک خواهد بود .
ب ـ سازمان ثبت در بخش نامه های پیشین شرایطی را برای تعیین روزنامه های نشر آگهی بیان نوده است از جمله «روزنامه های ناشر آگهی های ثبتی و اجرایی منتهی تا اول اسفند ماه هر سال برای سال بعد وسیله اداره اطلاعات هر محل و در نقاطی که اداره اطلاعات وجود نداشته باشد در کمیسیون متشکل در فرمانداری محل انتخاب و پس از تصویب و آگهی و ابلاغ آن به اداره ثبت آگهی های مزبور وسیله ثبت محل مستقیما به روزنامه مزبور ارسال خواهد شد»[7]
ماده 54 آیین نامه قانون ثبت املاک
« علاوه برانتشار روزنامه یک نسخه از اگهی تعیین حدود در شهرها به هر یک از املاک مورد تحدید الصاق ودر دهات نیزچند نسخه از آگهی مزبور باید در محلهای عمومی قریه مورد تحدید وقراء مجاور بوسیله مامورین ثبت الصاق وانتشار آگهی را کدخدایان محل گواهی نمایند .»
الف ـ این امور برشمرده شده با شرایط امروزی جدید نیز موافق بوده و از بهترین اموری است که می توان به اعلام آگهی روز تحدید مبادرت نمود فلذا با توجه به اینکه فلسفه نشر آگهی اطلاع عموم و به خصوص مجاورین می باشد از هر راهی که بتوان آگاهی بخش نمود می بایست استقبال کرد . به موجب بخش نامه 4977 ـ 19/07/1307 نحوه نصب علائم بیان شده است .
ب ـ در مورد مقررات اصلاحات ارضی نظر به ماده 144 قانون اصلاحی قانون ثبت تحدید حدود قطعات مورد تصرف زارعین ، و یا سهم اختصاصی مالک از طریق آگهی الصاقی تحدید حدود می شود .[8]
ماده 56 آیین نامه قانون ثبت املاک
حقوق ارتفاقی در آگهی های نوبتی ذکر نمی شود ولی باید درزیر آگهی ها قید کرد که حق ارتفاقی در موقع تعیین حدود در صورتمجلس منظور می گردد که اگر معترضی باشد مطابق مقررات در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس دادخواست اعتراض بدهد .
ماده 57 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ در پیش نویس آگهی های نوبتی باید مراقبت شود که کلمات روشن و خوانا بوده ودراسامی درخواست کنندگان ثبت و شماره و اسم املاک اشتباهی نشود و لازم است اولین نسخه آگهی چاپ شده قبلا در اداره ثبت با پیش نویس آگهی مطابقه شود وپس از غلط گیری به چاپ آن اقدام گردد .
2 ـ « روسای ثبت و مدیر مجله رسمی مستقیما مسئوول صحت تنظیم و چاپ آگهی ها می باشند»
الف ـ چنانچه نماینده محدد از طرف رئیس واحد ثبتی نمایندگی داشته باشد باید گفت همانگونه که در صورت مجلس تحدیدی جایی برای نظر نماینده در خصوص صحت انتشار آگهی است می بایست برابر ماده فوق نظر خود را برای رئیس واحد بیان نماید . به همین دلیل است که در بند 292 مجموعه بخش نامه های ثبتی صراحتا قید شده :« . . . نماینده محدود مکلف است شماره آگهیهای نوبتی و تحدیدی ونام روزنامه مربوطه را در بالای صورتمجلس تحدید با ذکر عبارت آگهی و تصریح صحت و سقم انتشار آگهیها قید نماید تا در مواقع لزوم امکان مراجعه بروزنامه مربوطه و اخذ عین یا رونوشت آگهیها میسر گردد.»
3 ـ اولین نسخه آگهی که برای غلط گیری مقابله شده باید به نمونه (امضاء ) رئیس ثبت محل برسد و پس از چاپ آگهی ها در پرونده اداره بایگانی شود .
4 ـ «تبصره 1 ـ آگهی های که طبق دستور هیات نظارت باید تجدید شود ضمن آگهی های فوق در قسمت مخصوص با قید عنوان آگهی های اصلاحی منتشر می گردد.»
ماده 59 آیین نامه قانون ثبت املاک
« . . . تبصره 1- آگهیهایی که طبق دستور هیأت نظارت باید تجدید شود ضمن آگهیهای فوق در قسمت مخصوص با قید عنوان آگهیهای اصلاحی منتشر می گردد .»
ماده 61 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ « حتی الامکان برای هر ملکی نباید یک آگهی تحدید جداگانه تهیه کرد»
الف ـ آوردن عبارت حتی الامکان برای مجری قانون الزام آور نیست لذا رویه آن است که آگهی های تحدید حدود عمومی یک جا و آگهی های تحدید حدود اختصاصی جداگانه تهیه می شود
2 ـ « املاکی که برای تحدید در نظر گرفته می شود باید به تعداد و با رعایت اهمیت ملک و استعداد نمایندگان لااقل برای ده الی بیست شماره از املاک شهری و اعیانی و قطعات مفروزه یک آگهی منتشر و متوالیا تحدید شود مگر آنکه درخواست کننده ثبت در موقع تجدید تعیین حدود هزینه آگهی و فوق العاده و هزینه سفر نماینده را (در صورتی که لازم باشد) به وسیله اداره بپردازد و نسبت به املاک مزروعی با رعایت اهمیت آن باید یک یا چند روز وقت تحدید آن را قرار دهند »
الف ـ تفسیر مفاد فوق در ارتباط با عنوان اولین و صدر ماده 61 می باشد و حداقل شماره پلاک برای انتشار آگهی یکجا را ده الی بیست شماره بیان کرده است .
ب ـ قانونگذار برای آنکه هزینه های آگهی های جداگانه بار مالی کمتری داشته باشد مجوز انتشار آگهی جداگانه را منوط به پرداخت هزینه های اصلی و جانبی آن از جمله هزینه آگهی و فوق العاده و هزینه سفر نماینده توسط درخواست کننده ثبت می داند .
ج ـ با توجه به مفاد ذیل ماده فوق شایسته است املاک مورد تحدید بررسی شده و با رعایت ویژگیهای هر یک از قبیل نوع ملک ، متراژ آن ، موقعیت آن و غیره روز تحدید حدود معین شود چه بسا ممکن است ملکی نیاز به چند روز تحدید حدود داشته باشد و ملکی دیگر نیازی نداشته باشد . به همین دلیل است که قانونگذار در ماده 72 آیین نامه قانون ثبت از مشخصاتی که باید حتما در صورت مجلس تحدید حدود درج گردد را تعیین روز و ماه و یا روزهایی که عملیات تحدید حدود در آن واقع شده می داند .
ماده 62 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «در آگهی های تحدیدی نسبت به املاک مزروعی شماره های فرعی را نیز پس از شماره اصلی ملک می توان برای تعیین حدود قید و آگهی کرد»
الف ـ امروزه قید املاک مزروعی برای شماره فرعی برداشته شده و جهت سایر املاک نیز از این روش استفاده می گردد و به نظر می رسد چون در هنگام تصویب این قانون فقط املاک مزروعی شامل اخذ شماره فرعی می شدند (ماده 9 آیین نامه قانون ثبت املاک) انحصار املاک مزروعی آمده
ماده 65 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «برای قنوات باید در آگهی و صورت مجلس مبدا و مظهر قنات و حقوق ارتفاقی اشخاص قید گردد .»
الف ـ به ذیل ماده 56 آیین نامه قانون ثبت املاک قسمت یک بند الف مراجعه شود
ب ـ جایگزین بخش نامه 898 ـ 33111 ـ 28/10/1314 می باشد .
ماده66 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ « آگهی تحدیدی منتشر نخواهد شد مگر پس از نشر اولین آگهی نوبتی .»
الف ـ در اینجا این سوال مطرح می شود که : چنانچه اولین آگهی نوبتی اشتباه منتشر شد و می بایست مجددا منتشر شود آیا انتشار آگهی تحدیدی و انجام عملیات تحدیدی مجددا انجام می گیرد؟ در پاسخ باید گفت درست است که بر طبق این قانون آگهی تحدیدی می بایست پس از نشر اولین آگهی نوبتی انجام گیرد اما نشر اشتباه آگهی نوبتی باعث از بین رفتن انتشار آگهی تحدیدی و عملیات تحدیدی نخواهد بود زیرا توالی زمانی رعایت شده و اشتباه در نشر آگهی نوبتی نمی بایست ماهیت عملیات تحدیدی را خدشه دار کند زیرا که هدف از انتشار آگهی نوبتی احقاق حق اعتراض به ثبت پلاک می باشد و چنانچه این مهلت منقضی شد ادامه عملیات ثبتی بلامانع است . به همین دلیل است که لزوم صحت عملیات تحدیدی در بند364 مجموعه بخش نامه های ثبتی این چنین توضیح داده شده است : «به طوری که اطلاع دارند در ماده 14 قانون ثبت قید شده است تحدید حدود املاک واقعه در هر ناحیه مندرجا به ترتیب نمره املاک مطابق نظامنامه به عمل خواهد آمد و نیز در ماده 66 آئین نامه های قانون ثبت تصریح دارد که اگهی های تحدیدی منتشر نخواهد شد مگر پس از نشر اولین آگهی نوبتی و با اجرای این دو ماده در گذشته تحدید حدودهای به عمل آمده است و بعدا در اثر اشتباه در آگهی نوبتی به دستور هیئت نظارت اگهی نوبتی تجدید می شود و به اعتبار این تجدید آگهی اغلب واحدهای ثبتی عملیات تحدیدی حدود گذشته را هم باطل تلقی شده و به تجدید آگهی تحدیدی و عملیات تحدیدی مبادرت می نمایند ،و حال آنکه در بند 2 از ماده 25 قانون اصلاحی ثبت تذکر داده شده هر گاه هیئت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثری واقع شده آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده ابطال و جریان ثبت تحدید و یا تکمیل خواهد شد.
بنابراین اگر به دستور هیئت نظارت آگهی نوبتی تجدید شود،این تجدید اگهی دلیل بر ابطال عملیات تحدیدی نیست مگر این که تصریحا در رای هیئت نظارت تجدید عملیات تحدیدی هم قید شده باشد،بنابراین لازم است با در نظر گرفتن این دستور صرفا در اجرای رای هیئت نظارت اقدام نموده و مراقبت نمائید بی جهت مشکلاتی برای ارباب رجوع در قسمت تجدید عملیات تحدیدی فراهم نشود.(بخشنامه 380/3-25/1/54.»
در خصوص این موضوع مجددا به موجب بند 370مجموعه بخش نامه های ثبتی : «در مواردی که هیئت نظارت تصریح بر تجدید آگهی های نوبتی دارد عملیات تحدیدی در صورتی تجدید خواهد شد که در رای هیئت نظارت قید شده باشد در غیر این صورت تحدید حدود به قوت خود باقی است . بند 358 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49(اصلاحی).»
ب ـ آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت املاک ذیل مبحثی تحت عنوان زمان انتشار آگهی تحدیدی با جمع تبصره ماده 20 قانون ثبت و ماده 66 آیین نامه قانون ثبت می نویسد[9] اجرای مواد فوق موجب تضییع حقوق اشخاص خواهد شد به گونه ای که : «کسی تقاضای ثبت ملکی را نموده و مالک واقعی بر آن اعتراض کرده است و این معترض ملک دیگری در مجاورت ملک مورد اعتراض ندارد ، اگر اداره ثبت طبق ماده 66 آیین نامه عمل کند و منتظر معلوم شدن نتیجه اعتراض بر ثبت نماند صورت جلسه تحدید حدود تنظیم می شود با حدود اظهار شده از طرف متقاضی ثبت یا مجاورین ، و این حدود ممکن است با حدود واقعی ملکی که مورد اعتراض مالک واقعی می باشد مغایرت و اختلاف داشته باشد . اما چون مالک واقعی معترض بر ثبت ، ملکی در مجاورت این ملک ندارد ، نمی توان در موقع تحدید حدود ، بر حدود اظهار شده اعتراض نماید و بالنتیجه ملک مورد تقاضای ثبت با حدود غیر واقعی تحدید می شود و حدود مذکور قطعیت پیدا می کند و حق اعتراض مالک واقعی که ممکن است حکم نهایی هم در اعتراض بر ثبت به سود او صادر گردد ضایع می شود و هیچ راهی برای او جهت احقاق حق و تحدید ملک با حدود واقعی باقی نمی ماند » اینجانب ضمن احترام به نظر جناب شهری که برخواسته از مداقه و کنکاش ایشان در قوانین و مقررات ثبتی می باشد اظهار می دارم :
اولا به موجب ماده 70 آیین نامه قانون ثبت املاک دخالت کنندگان چنانچه ایراد و اعتراضی دارند در یوم تحدید بیان می نمایند پس نماینده محدد از موارد اعتراض با حضور معترض در روز تحدید حدود مطلع می شود و این اطلاع نماینده بر عملیات تحدید حدود موثر خواهد بود ونهایتا معرفی متقاضی را مشکوک می نماید
ثانیا به موجب ماده 74 آیین نامه قانون ثبت املاک باید به معترضین خاطر نشان شود که اعتراض خود را کتبا به اداره ثبت محل تسلیم نمایند . فلذا این اعتراض در سوابق درج و مورد بررسی قرار خواهد گرفت
ثالثا به موجب ماده 78 آیین نامه قانون ثبت املاک و بند 366 مجموعه بخش نامه های ثبتی تحدید حدود به عمل نخواهد آمد الا اینکه با مجاورین مطابقت داشته باشد فلذا نمی توان به صرف معرفی متقاضی حدود را تثبیت شده فرض نمود و به گفته جناب شهری مورد تقاضا را با حدود غیر واقعی تحدید و قطعیت داد .
رابعا چنانچه فرض جناب شهری در صورت محال نیز محقق شود قطعا حدود تحدیدی به املاک مجاور که تحدید شده اند تجاوز نخواهد نمود و در یک صورت حدود غیرواقعی تثبیت می شود که کمتر از حدود واقعی باشد و در این فرض نیز مالک اصلی می تواند نسبت به باقیمانده درخواست تحدید تحت شماره فرعی مجزی نماید . فلذا صراحت اظهارات جناب اقای شهری مبنی بر تضییع حقوق اشخاص عملا موردی ندارد . چراکه ذی حق در ضمن دعوی اثبات مالکیت در مراجع صالح قضایی می تواند ابطال پذیرش ثبت و سایر عملیات ثبتی پس از آن را درخواست نماید .
ماده 67 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «فاصله بین انتشار آگهی تحدیدی و روز تعیین حدود نباید کمتر از بیست و بیشتر از شصت روز باشد .»
الف ـ به نظر می رسد این تفسیر که :کمتر از بیست روز به نفع معترض و دادن مهلت اعتراض به او داده شده و بیشتر از شصت روز به نفع متقاضی ثبت جهت جلوگیری از اطاله عملیات ثبتی نظری به وجه نباشد . اما نباید فراموش کرد آوردن عبارت «نباید» هیچگونه تفسیر به رایی را برای عدم اجرای قانون نمی پذیرد به همین دلیل است که به موجب بند 387 مجموعه بخش نامه های ثبتی تفویض اختیار هیئت نظارت به رؤسای واحدهای ثبتی عدم رعایت ماده مرقوم از اشتباهات موثر بوده و می بایست نسبت به تجدید آگهی اقدام نمود
ماده 76 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ« درصورتی که بتوان از روی حدود املاک مجاور حدود ملکی را تعیین نمود تجدید آگهی و اخذ دو برابر حق الثبت مورد نخواهد داشت. »
(رجوع به شق الف بند 5 ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک)
ماده 77 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «در مورد املاک مشاع که قسمتی از آن درخواست ثبت و قبلا تحدید شده و چنانچه نسبت به بقیه درخواست ثبت شود تحدید مجدد لازم نیست . »
الف ـ این امر قانونی به آن دلیل است که تحدید حدود در هر حالتی باید نسبت به ششدانگ انجام شود و هر گاه نسبت به ملکی تحدید حدود انجام شود دیگر عمل تکراری انجام نخواهد شد .
2 ـ « و همچنین در مواردی که املاک مجاور ملک مورد درخواستی کلا تحدید شده باشد و درخواست کننده ثبت در اظهارنامه این موضوع را متذکر شود یا اداره مطلع گردد انتشار آگهی تحدیدی وعملیات تعیین حدود نسبت به آن ملک لازم نبوده و بر طبق حدود مجاورین به ثبت خواهد رسید .»
ب ـ فلذا در 2 حالت تحدید حدود قانونا به عمل نخواهد آمد : 1 ـ ملک مشاعی که قبلا تحدید حدود شده 2 ـ ملکی که مجاورین آن کلاتحدیدشدهباشد .
ج ـ ضمنا این موضوع که درخواستکنندهثبتدراظهارنامهاینموضوعرا که مجاورین کلا تحدید حدود شده متذکرشود جنبه اعلامی داشته و برای احراز موضوع می بایست نماینده تنظیم اظهارنامه یا مسئول بایگانی هنگام تنظیم آگهی نسبت به موضوع اقدام نماید .
ماده 80 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ « در اراضی بیاض غیر محصور که حد فاصل نداشته باشد در اطراف زمین به عمق نیم گز از طرف مالک پی حفر شود .»
الف ـ اراضی بیاض به زمین هایی گفته می شود که [10]غیر مشغول به زراعت و بنا و نظایر آن مشروط به اینکه زمین مذکور در ملکیت مالک بوده باشد
ب ـ بهتر بود قانونگذار به جای عبارت اطراف زمین حدود زمین را بکار می برد
ج ـ طبق قانون مصوب 1304 هـ ش یک گز معادل یک متر می باشد .
د ـ این ماده قانونی صاحبان املاکی را که نیاز به تحدید حدود دارند ملزم می کند که چنانچه حدفاصل نداشته باشند نسبت به ایجاد آن اقدام نموده تا نماینده محدد توانایی رعایت مواد 70 و 71 آیین نامه را داشته باشد .
هـ ـ درست است که این ماده قانونی در میان مواد قانونی که در رابطه با تحدید حدود بیان شده لاکن مبنای حد فاصل در سایر عملیات ثبتی خواهد بود .
و ـ جایگزین بخش نامه 3589 ـ 9/04/1308 می باشد .[11]
بند 282 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند چگونگی تنظیم دفاتر جهت حفظ و نگهداری آگهی های تحدیدی بیان شده : «بمنظور جلوگری از مشکلات مربوط به آگهیهای ثبتی . . . و رعایت مقررات مربوطه تاریخ و ترغیب انتشار آگهی مذکور در روزنامه ها و همچنین حفظ و نگهداری آگهیها و روزنامه ها حاوی آنها که در آینده از لحاظ تسریع در رسیدگی به پرونده ها و اتخاذ تصمیم قانونی حائز اهمیت میباشد، لازم است از تاریخ وصول این دستور:
1- برای ثبت و کنترل آگهی ها دو دفتر- یکی برای آگهیهای ثبتی (نوبتی و تحدیدی) و یکی هم برای ثبت و کنترل آگهیهای اجرائی تشکیل داده و در مرکز برای تصدی و کنترل آگهیهای ثبتی یک نفر از کارمندان خود را با صدور ابلاغ کتبی منصوب نمائید و در ثبت مناطق و شهرستانها تصدی و کنترل آگهیهای ثبتی نیز بعهده یکنفر از کارمندان . . . محول نمایند.
2- هر یک از متصدیان مذکور مکلفند در موقع خود به کلیه مطالب مندرج در آگهیهای ثبتی . . . برحسب مورد از لحاظ انطباق موارد مذکور در آنها با مقررات مربوط از هر جهت دقیقاً رسیدگی و پس از اطمینان بصحت مندرجات آگهی هم از حیث صحت عبارات و هم از جهت تطبیق آن با مقررات و پرونده امر متن آگهی مربوط به امور ثبتی را در دفتر مربوط به آگهیهای ثبتی . . . با قید ترتیب و تاریخ انتشار و ذکر سایر خصوصیات با استفاده از وسائل موجود و سهل ترین روش ممکن در دفتر مربوطه خود ثبت نموده و ذیل دفتر صحت وتطبیق آنرا با نسخ دیگر صریحاً تصدیق و امضاء نمایند و نسخه مربوطه را برای درج و انتشار به روزنامه ای که برای این کار تعیین و معرفی شده ارسال دارند.
3- متصدیان نامبرده مکلفند با تماس مرتب با دفتر روزنامه ناشر آگهی اقدام لازم برای دریافت روزنامه معمول و حتی در موارد استثنائی ولو با خرید یک شماره روزنامه حاوی آگهی را بررسی و با دفتر تطبیق نموده، چنانچه آگهی صحیحاً درج و منتشر شده است مراتب را با ذکر شماره و تارخ روزنامه در دفتر مربوط گواهی و امضاء نمایند و در صورتیکه احیاناً اشتباهی در مندرجات روزنامه رخ داده باشد با در نظر گرفتن مقررات مربوطه به اشتباهات مراتب را فوری جهت طرح در هیئت نظارت و صدور دستور مقتضی گزارش و نتیجه حاصله را نیز در دفتر منعکس و امضاء نمایند.
4- در مواردیکه اشتباه ناشی از عدم علاقه و مراقبت کارکنان روزنامه ناشر آگهی است در وحله اول مراتب را بدفتر روزنامه کتباً تذکر دهند و چنانچه با وصف تذکر کتبی باز هم وقوع اشتباهات ناشی از عدم دقت کارکنان روزنامه تکرار شود، چگونگی را برای اقدام لازم، ولدی الاقتضاء قطع سهمیه روزنامه مربوط به مرکز گزارش دهند.
5- رؤسای واحدهای ثبتی نیز موظفند علاوه بر مراقبت و نظارت و کنترل مستمر درآخر هر ماه دفتر مزبور را رسیدگی و کنترل نمایند تا صفحات آنها بطور منظم نوشته شده و از هر یک جهت تکمیل و مصون از هرگونه اشتباه و تأخیر در کار و نقص باشد. بنحوی که بتواند ملاک عمل و اقدام قانونی قرار گیرد، چنانچه ضمن بررسی ماهیانه نواقصی مشاهده نمایند فوراً در رفع آن اقدام مقتضی را معمول دارند، ضمناً در پایان هر سال نیز روزنامه های حاوی آگهیهای ثبتی . . . را بطور جداگانه مجلد نموده در بایگانی نگهداری و حفاظت نمایند تا با این اقدام مشکلات مربوط به اشتباهات و عدم دسترسی به آگهیها و روزنامه های مربوط که در سالهای گذشته مبتلا به اکثر ادارات ثبت بوده بکلی رفع گردد. بخشنامه 3758/3-28/6/53 »
الف ـ وقتی سازمان با این دقت و صراحت امور مربوط به انتشار آگهی تحدیدی را بیان نموده نمی توان به بهانه خیرخواهی ، انتفاع عموم و حق قانونی اعتراض را از اشخاص سلب نمود و به راحتی از اشتباه در انتشار آگهی گذشت .
بند 284 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند مسئول آگهی های ثبتی تعیین شده : «براسس ضوابط مقرر در روش تنظیم و نشر آگهیهای وزارت دادگستری و ادارات تابعه، ادارات ثبت مکلفند یکنفر از کارمندان خود را که از هر جهت شایستگی داشته و مورد اعتماد باشد با صدور ابلاغ داخلی برای انجام وظایف مربوط به آگهیهای ثبت آنجا تعیین و رونوشت ابلاغ صادره را به دایره آگهیهای سازمان ثبت ارسال دارند.»
بند 285 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند شیوه ارسال آگهی به روزنامه و درج آن بیانشده : «الف: چنانچه روزنامه ناشر آگهیهای ثبتی . . . در مقر ثبت محل باشد باید آگهیهای مذکور با دفتر رسید و در غیر اینصورت با پست سفارشی به روزنامه مربوطه ارسال شود.
ب: روزنامه ناشر بایستی آگهیها را در صفحات اصلی روزنامه درج و در سرلوحه یا پائین صفحه اول شماره صفحات روزنامه را قید و از چاپ و درج آگهیهای مزبور در صفحات لائی روزنامه خودداری و آگهیها را در موعد قانونی که در خود آگهی تعیین شده درج و منتشر کند.»
بند 387 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند اختیاراتی که پیشتر در صلاحیت هیات نظارت بود به رؤسای واحدهای ثبتی تفویض شده : «چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آئیننامه ها انجام مراجعات و مشکلات ارباب رجوع میباشد و از طرفی در امور جاری هیئت نظارت ملاحظه میشود نسبت به بعضی موارد که اتخاذ تصمیم از ناحیه رؤسای واحدهای ثبتی (با اجازه این هیئت) در ظرف مدتی اندک امکان دارد و با رد و بدل شدن گزارشها و احیاناً مکاتبات متعددی که برای روش شدن مطالب بعمل میاید مدتها وقت مأمورین محلی و هیئت نظارت اشتغال و طبعاً اتخاذ تصمیم مدتی بتأخیر می افتد علیهذا هیئت نظارت ثبت منطقه مرکزی با اختیار حاصله از ماده 10 آئیننامه ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخ 28 خرداد 1353 ضمن تعیین موارد جدیدی علاوه برموضوعات مذکور در دستور شماره 3700-24/8/52 کلیه مواردی که اتخاذ تصمیم درباره آن طبق نظریه کلی این هیئت بعهده آقایان رؤسای واحدهای ثبتی گذارده میشود بشرح زیر تأیید و تصویب مینماید:
. . . ج: اشتباهات مؤثر در آگهی تحدیدی:
1- اشتباه در شماره پلاک اعم از اصلی یا فرعی یا عدم ذکر هر یک از آنها.
2- اشتباه یا عدم ذکر نام یا نام خانوادگی متقاضی ثبت یا قائم مقام قانونی وی.
3- اشتباه در محل وقوع ملک و همچنین عدم ذکر محل وقوع ملک.
4- اشتباه در نوع ملک همچنین عدم ذکر نوع ملک
5- عدم رعایت ماده 14 قانون ثبت بدین ترتیب که در انتشار آگهی تحدید رعایت ترتیب شماره املاک نشده باشد.
6- عدم رعایت ماده 67 آئیننامه قانون ثبت که باید فاصله قبل از انتشار آگهی تحدید و روز تحدید حدود کمتر از بیست روز و بیش از 60 روز نباشد.
7- در صورتیکه با وجود اطلاع اداره از وقوع معامله قبل از انتشار آگهی تحدید اشتباهاً آگهی تحدیدی بنام فروشنده منتشر شده باشد.
د: اشتباهات غیر مؤثر در آگهی تحدیدی:
1- اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم قید آن.
2- عدم قید و ا اشتباه در ذکر نام و نام خانوادگی بعضی از شرکاً مشروط براینکه حداقل نام و نام خانوادگی یکی از متقاضیان صحیح آگهی شده باشد.
3- اشتباه در ذکر مقدار مورد تقاضا اعم از اینکه بیشتر یا کمتر آگهی شده باشد.
4- اشتباه در نشر آگهی بنام فروشنده در صورتیکه اطلاع اداره از وقوع معامله پس از انتشار آگهی تحدید باشد.
5- انتشار آگهی تحدید حدود اختصاصی قبل از آگهی انتشار ماده 14 قانون ثبت.»
. . . 3- در مواردیکه برحسب تشخیص رئیس ثبت مقرر شود که آگهی های نوبتی تجدید گردد طبق تبصره یک ماده 25 قانون اصلاحی ثبت آگهی نوبتی فقط یکنوبت با قید اینکه مدت اعتراض سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد خواهد بود، منتشر خواهد شد.
4- در مواردی هم که مقرر شود آگهی تجدید شود مفاد تبصره اصلاحی ماده 15 قانون ثبت و ماده 76 آئیننامه که مربوط به اجرای تبصره مزبور است بایستی کاملاً رعایت شود به این توضیح که هرگاه حدود مجاورین از لحاظ عملیات ثبتی تثبیت و معین باشد تحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین بعمل خواهد آمد.»
الف ـ هر استعلامی که از دفاتر و بانکها و یا هر نهادی برسد می بایست ضمن اعلام جریان ثبتی اشتباه در نشر آگهی ها (اگر رخ داده باشد) نیز در آن یادآوری شود[12]
بند 287 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند شیوه الصاق آگهی ها و مراجع صالح برای ارسال نسخه ای از آن بیانشده : «آگهیهای ثبتی به ترتیبی که در آئیننامه های مربوطه مقرر شده بایستی در تاریخ های مندرج در آگهی اماکن مربوطه الصاق و منتشر گردد یکنسخه از آگهیهای الصاقی . . . تحدیدی را به ادارات دارائی- راه- منابع طبیعی و آب و برق و اوقاف و سازمان زمین و شهرداری و تعاون روستائی و هیئتهای هفت نفری و در مورد ارتش در شهرستانها به پادگان های نظامی و در تهران به اداره مهندسی ارتش ارسال دارید.»
الف ـ از آن روکه سازمان ثبت اسناد واملاک کشور یک نهاد حاکمیتی است خواسته است با وضع این بندوظیفه حمایتی خود را بر املاک دولتی و ملی اعلام نماید و موارد برشمرده شده حصری نبوده و شامل تمامی ارگانهای دولتی و ملی خواهد بود .
بند 289 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند شیوه انتشار آگهی تحدیدی اختصاصی بیان شده : «پس از انتشار آگهی تحدیدی عمومی یک قطعه و با یک بخش نسبت به شماره هائی که تعیین حدود نشده انتشار آگهی تحدیدی اختصاصی به تقاضا و به هزینه متقاضی مانعی ندارد ولی اگر اشخاص متعددی درخواست انتشار آگهی تحدیدی اختصاصی نسبت بشماره های یک قریه یا یک قطعه یا یک بخش بنمایند رعایت شماره ترتیب همان قریه و قطعه یا بخش لازم است.»
الف ـ این ترتیب در شماره ها اولا موجب نظم دهی در آگهی ها خواهد بود و ثانیا دسترسی و پیدا کردن آگهی مزبور را آسانتر خواهد نمود .
بند 290 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند شیوه انعکاس عبارت آگهیهای ثبتی در پرونده بیان شده : «به محض انتشار آگهیهای نوبتی و تحدیدی در روزنامه مدیر یا مسئول بایگانی مکلف است عبارت آگهیها را استخراج و روی اظهارنامه ثبتی با قید شماره و تاریخ و اسم روزنامه ناشر منعکس و ذیل آنرا امضاء نموده به مهر بایگانی ممهور کند.»
بند 291 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند شیوه ارسال یک نسخه آگهی به اداره کل مطبوعات- وزارت ارشاد بیان شده : «هنگام پرداخت حق الدرج هر یک از آگهیها که برای درج و انتشار به روزنامه داده اید علاوه بر نسخ مورد احتیاج خود یک نسخه اضافه از روزنامه مطالبه و همراه با برگ گواهی صحت درج آگهی مستقیماً به اداره کل مطبوعات وزارت ارشاد ارسال دارید.»
بند 292 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند نحوه قید آگهیهای ثبتی در صورتمجلس تحدیدی و مجلد نمودن آگهیهای نوبتی و تحدیدی بیانشده : «غالباً ملاحظه میشود که واحدهای ثبتی بعلت مفقود شدن آگهیهای نوبتی و تحدیدی یا عدم امضای مالک و یا نماینده و مسئول ثبت ذیل اظهارنامه های ثبتی و یا عدم ثبت بموقع برگ تحدید حدود برای ادامه عملیات ثبتی مواجه با مشکل گردیده مبادرت به مکاتبه مینمایند، اقتضا دارد برای پیشگری از بروز این نوع معضلات که بعلت عدم توجه بموقع مأمورین واحدهای ثبتی حادث میگردد بنکات زیر دقیقاً توجه نموده بموقع اجراء بگذارند:
1- علاوه بر دقت کافی در جمع آوری آگهیهای مربوطه و مجلد نمودن آنها هنگام عملیات تحدید حدود نماینده محدود مکلف است شماره آگهیهای نوبتی و تحدیدی ونام روزنامه مربوطه را در بالای صورتمجلس تحدید با ذکر عبارت آگهی و تصریح صحت و سقم انتشار آگهیها قید نماید تا در مواقع لزوم امکان مراجعه بروزنامه مربوطه و اخذ عین یا رونوشت آگهیها میسر گردد.
. . . 3-. . . ضمنا کارپردازی سازمان ثبت نسبت به تهیه برگ تحدید حدود بکیفیتی که حاوی مطالب چاپی فراز یک این بخشنامه باشد اقدام خواهد نمود ولی تا وصول برگ تحدید حدود نمایندگان محدد مکلفند در بالای صورت مجالس تحدیدی مطالب مورد نظر را خطی قید نمایند با این ترتیب واحدهای ثبتی نسبت بموارد فوق حق استعلام جدید از مراجع ذیصلاح که موجبات تعاطی مکاتبات و اتلاف وقت مأمورین و سرگردانی متقاضیان را موجب میگردد، ندارند تخلف از مدلول بخشنامه موجبات پیگرد قانونی تخلف را فراهم خواهد نمود.»
بند 293 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند نحوه مجلد نمودن آگهیهای تحدیدی بیان شده :«ادارات و دوایر ثبت مکلفند یک نسخه از روزنامه نشر آگهیهای نوبتی و تحدیدی را جمع آوری و آخر هر سال مجلد نموده و در بایگانی نگاهداری نمایند، بهرحال صدور سندمالکیت را به عذر عدم دسترسی به آگهیهای نوبتی نباید به تأخیر انداخت و ادارات ثبت موظفند بهر طریق که میسر است در بدست آوردن آگهی خواه از طریق مراجعه به پرونده هائی که در گذشته اسناد مالکیت آنها صادر شده و خواه از طریق مراجعه به دفتر روزنامه و یا مکاتبه با ادارات ثبت همجوار و کسب اطلاعات لازم در حل این معضل اقدام نمایند و چنانچه با استفاده از همه امکانات در بدست آمدن آگهیها توفیق حاصل نشود و انتشار آگهی با توجه به پرونده هائی که در گذشته اسناد آنها صادر شده و پیش نویسهای موجود و سایر قرائن انتشار آگهی بنظر رئیس واحد مربوطه محرز و مسلم باشد بنا به اصل صحت چون عدم دسترسی دلیل عدم انتشار نیست در حدود مقررات در ادامه عملیات ثبتی اقدام نمایند و در گذشته هم آرائی بهمین نحو از هیئت نظارت سابق صادر و بموقع اجراء گذارده شده است.»
بند 379 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند چگونگی تحدید حدود اراضی متعلق به سازمان مسکن بیان شده : « نظر به اینکه در ماده2 قانون افراز مالکین و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن تصریح به تنظیم صورتمجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذکور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور اگهی تحدید حدود از جهت اطلاع مجاورین و صاحبان حق امکان پذیر است ، لذا انتشار اگهی تحدیدی لازم به نظر میرسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسکن با انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و بارعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالکیت هم مانع این نیست که معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتواند در مدت مقرر اعتراض خود را تقدیم نماید .بخشنامه 9050/3-12/9/51 »
بند 268 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند چگونگی تحدید حدود اماکن و آثار باستانی بیان شده :
« . . . هنگام تحدید حدود . . . (اماکن و آثار باستانی اراضی که فهرست آن از طرف مراجع ذیصلاح اعلام شده یا می شود) وقت تحدید حدود را ضمن ارسال یک نسخه آگهی تحدیدی مراتب را قبلاً بمراجع ذیصلاح اصلاح دهند. بند 350 مجموعة بخشنامه های تا آخر سال 49 (اصلاحی). »
بند 264 مجموعه بخش نامه های ثبتی
«. . . در مورد املاکی که حدود آنها مجاورت با (قبرستانهای عمومی و بستر مسیلها) دارد در موقع تحدید حدود علاوه بر ارسال یک نسخه از آگهی تحدیدی به مراجع ذیصلاح نماینده مرجع مربوطه را هم دعوت نمایند که از تجاوز احتمالی مجاورین با پلاکهای عمومی فوق الاشعار جلوگیری شود. بند 355 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49 (اصلاحی).»
بند 363 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند از ادارات ثبت خواسته شده یک نسخه از آگهی تحدیدی را به ادارات راه آهن ارسال نمایند : « ادارات ثبت مکلفند در موقع . . . انتشار آگهی های تحدیدی . . . یک نسخه آن را هم به ادارات راه آهن بفرستند. بند369 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49»
[1]ـ ترمینولوژی حقوق ص 715 دکتر جعفری لنگرودی ـ گنج دانش ـ 1383
[2]ـ حقوق اساسی جمهوری اسلامی ایران ص 317 دکتر سید محمد هاشمی
[3] ـ حقوق ثبت (جلد اول ) ـ دکتر جعفری لنگرودی ص 90 ـ گنج دانش ـ 1382
[4] ـ حقوق ثبت املاک ـ غلامرضا شهری ـ ص 34 ـ انتشارات جها دانشگاهی ـ 1389
[5] ـ حقوق ثبت (جلد اول ) ـ دکتر جعفری لنگرودی ص 97 ـ گنج دانش ـ 1382
[6] ـ آراء شورای عالی ثبت و شرح آن ـ دکترمحمدجعفر جعفری لنگرودی ـ ص 484 ـ انتشارات ابن سینا ـ 1348
[7] ـ مجموعه بخش نامه های ثبتی از سال 1307 لغایت 1385 ـ سازمان ثبت اسناد و املاک ، مرکز آموزش و پژوهش ـ ص 357 ـ انتشارات پرتو واقعه ـ 1387
[8] ـ حقوق ثبت (جلد اول ) ـ دکتر جعفری لنگرودی ـ ص 91 ـ گنج دانش ـ 1382
[9] ـ حقوق ثبت املاک ـ غلامرضا شهری ـ ص 34 ـ انتشارات جهاد دانشگاهی ـ 1389
[10]ـ ترمینولوژی حقوق ـ ص 117 ـ دکتر جعفری لنگرودی ـ گنج دانش ـ 1383
[11]ـ مجموعه بخش نامه های ثبتی از سال 1307 لغایت 1385 ـ سازمان ثبت اسناد و املاک ، مرکز آموزش و پژوهش ـ ص 63 ـ انتشارات پرتو واقعه ـ 1387
[12] ـ مجموعه بخش نامه های ثبتی از سال 1307 لغایت 1385 ـ سازمان ثبت اسناد و املاک ، مرکز آموزش و پژوهش ـ ص 358 ـ انتشارات پرتو واقعه ـ 1387
شرحی بر مبانی قانونی تحدید حدود(بخش سوم ـ حین تحدید حدود)
این قسمت از عملیات تحدید حدود که در دوره زمانی انجام عملیات تحدید حدود یعنی مرحله انجام معاینه محل صورت می پذیرد عمده مبحث آن در خصوص معاینه وقایق روز تحدید حدود می باشد و توسط نماینده و نقشه بردار ثبت که ـ طبق معرفی قانون نماینده و نقشه بردار محدد می باشند ـ مستقلا انجام می شود و از تاریخ منتشره در آگهی تحدیدی به عنوان روز تعیین حدود شروع و تا پایان وقت اداری همان روز ادامه پیدا می کند .
مسئولیت اجرای قوانین معرفی شده در این مقطع زمانی برعهده نماینده و نقشه بردار می باشد . که مشمول 30 ماده و بند قانونی به شرح ذیل است :
الف ـ مواد 15 ، 20 ، 25 و 144 قانون ثبت اسناد و املاک
ب ـ مواد 56 ، 57 ، 61 ، 65 ، 68 الی 75 و 80 الی 82 آیین نامه قانون ثبت املاک
ج ـ بندهای 259 ، 269 ، 292 ، 363 ، 365 ، 368 ، 369 ، 371 و 381 مجموعه بخش نامه های ثبتی
د ـ ماده 19 آیین نامه قانون زمین شهری
ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک
1 ـ «اگر تقاضا کننده در موقع تحدید حدود ، خود یا نماینده اش حاضر نباشد ، ملک مورد تقاضا با حدود اظهارشده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد .»
الف ـ این ماده قانونی انجام عملیات تحدید حدود را از انحصار حضور متقاضی خارج نموده و توضیح می دهد که با حضور مجاورین نیز می توان تحدید نمود اما در این بیان قانونگذار 2 نکته وجود دارد :
اول حضور مجاورین در صورت عدم حضور متقاضی ـ آنچه که مسلم است با گسترش فضای شهری و وسعت مناطق شهرنشینی دیگر ایجاب نمی کند نماینده محدد با خواندن آدرس محل وقوع ملک یا بررسی نقشه کاداستر خود اقدام به حضور در محل نماید فلذا عدم حضور متقاضی در روز تحدید در اداره ثبت مستلزم عدم حضور مجاورین نیز می باشد مگر آنکه مجاوری در روز تحدید در اداره ثبت حضور داشته و استدلال نماید که به عنوان مجاور می تواند حدود اربعه مورد تحدید را معرفی نماید .
دومین مورد در ارتباط با بیان قانونگذار است با این عنوان که «مورد تقاضا با حدود اظهارشده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد .» در این جا این سوال مطرح می شود که آیا می توان عملیات تحدید حدود را صرفا با حدود اظهاری از طرف مجاور انجام داد ؟ در صورتی که ملاک و معیار عملیات تحدید حدود ، حدود مندرج در اظهارنامه و حدود مندرج در سوابق مجاورین است (رعایت مواد 71 و78 آیین نامه قانون ثبت املاک) فلذا پاسخ این پرسش منفی است اما منظور قانونگذار از آوردن این عبارت چیست؟ به نظر نگارنده قانونگذار برای جلوگیری از عدم انجام تحدید حدود به صرف عدم حضور متقاضی خواسته تا این کمک را به متقاضی بنماید تا چنانچه شخص دیگری چه مجاور و چه شخص دیگری با معرفی پلاک بتواند از عدم انجام عملیات تحدید حدود خود داری نماید .
2 ـ «هرگاه مجاورین نیز در موقع تحدید حدود حاضر نشوند وبه این جهت حدود ملک تعیین نگردد اعلان تحدید حدود نسبت به آن املاک تجدید می شود »
الف ـ به استناد این عبارت قانونی هدف از حضور متقاضی یا نماینده اش و مجاور تعیین حدود ملک است یعنی همان هدف عملیات تحدید حدود فلذا چنانچه اشخاص مذکور نیز تماما در محل حضور داشته باشند لاکن تعیین حدود معین نشد تجدید تحدید الزامی است .
ب ـ شاید اهمیت اجرای مفاد این ماده قانونی سازمان ثبت را بر آن داشته که طی بند 368 مجموعه بخش نامه های ثبتی مجدا بر اهمیت موضوع تاکید نماید بدین ترتیب که : «درخواست متقاضیان ثبتی که تحدید حدود ملک مورد تقاضا را طبق ماده 15 قانون ثبت می نمایند ،منوط به معاینه محل و تطبیق با مجاورین و تشخیص جهات اربعه ملک و با رعایت کامل تبصره اصلاحی ماده15 قانون ثبت مصوب 18/10/51 صورت خواهد گرفت.(بند 356 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49 (اصلاحی).» البته تمامی خبرگان حقوقی مطلعند که تکرار مفاد قانونی امر قبیحی است که دون شان قانونگذار بوده و سازمان ثبت نیز نمی بایست بر حجم عظیم قوانین و مقررات ثبتی باری بی جهت اضافه نماید امری که دوری مامورین ثبتی از قوانین و مقررات را در پی خواهد داشت .
3 ـ « و اگر برای مرتبه دوم نیز تقاضاکننده و مجاورین هیچ یک حاضر نشده و تحدید حدود به عمل نیاید حق الثبت ملک دو برابر اخذ خواهد شد »
الف ـ مجازاتی که قانونگذار در این قسمت بیان نموده جهت حفظ شان و مرتبه اعلان های عمومی است تا اشخاصی نتوانند با بی مبالاتی وسهل انگاری از یک طرف هم هزینه هایی دولتی را بالا ببرند و هم اعلان هایی را که در معرض عموم و به اطلاع مجاورین می رسد مخدوش و بی پایه و اساس نمایند .
ب ـ تبصره یک ماده 144 قانون ثبت نیز موید این ماده بوده و با آن منافاتی ندارد .
ماده 144- با اجرای مقررات اصلاحات ارضی نسبت به هر ملک تحدید حدود قطعات مورد تصرف زارعین و یا سهم اختصاصی مالک در صورت تقسیم و یا مستثنیات قانون اصلاحات اراضی فقط با انتشار آگهی الصاقی پس از استعلام از اداره تعاون و امور روستاهای محل انجام می گیرد. هرگاه املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی متصل بهم باشند میتوان تحدید حدود قطعات را ضمن یک آگهی الصاقی انجام داد در مواردی که مجاور ملک از املاک جزء اموال عمومی باشد وقت تحدید حدود باید بمرجع صالح ابلاغ شود. عدم حضور نماینده اداره تعاون و امور روستاها و یا نماینده سایر مراجع صالح مانع انجام تحدید حدود نخواهد بود.
تبصره 1- عدم حضور مالک قطعه مورد تحدید یا نماینده او مانع انجام تحدید حدود نخواهد بود در این صورت تحدید حدود یا معرفی مجاور یا معتمدین و مطلعین محل انجام می گیرد.
ماده 56 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «حقوق ارتفاقی در موقع تعیین حدود در صورت مجلس منظور می گردد»
الف ـ این امر یک استثنا دارد و آن در مورد ثبت و تحدید قنوات می باشد چراکه به موجب ماده 65 آیین نامه قانون ثبت املاک «برای قنوات باید در آگهی و صورت مجلس مبدا و مظهر قنات و حقوق ارتفاقی اشخاص قید گردد.»
2 ـ «اگر معترضی باشد مطابق مقررات در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس دادخواست اعتراض بدهد»
الف ـ بنا به صدر ماده که با موضوع حقوق ارتفاقی آغاز شده به نظر اینجانب اعتراض گفته شده فقط نسبت به حقوق ارتفاقی می باشد زیرا قانون گذار پیشتر در ماده 20 قانون ثبت املاک برای مجاورین نسبت به حدود ایجاد حق اعتراض کرده بود و آوردن مجدد این حق اعتراض نسبت به حدود برای قانون گذار به منزله عمل قبیح است
ب ـ اعتراض معترض برابر این ماده مطابق مقررات است . یعنی مطابق ماده 20 قانون ثبت املاک
ج ـ مهلت اعتراض از تاریخ تنظیم صورت مجلس به مدت 30 روز می باشد یعنی اگر عملیات تحدیدی در بیستم ماه انجام شد لاکن نماینده تحدید بیست و هفتم صورت مجلس را تنظیم نمود از بیست و هفتم همان ماه 30 روز مهلت اعتراض آغاز خواهد شد به همین دلیل اولین نکته ای که نماینده محدد در صدر صورت مجلس تحدیدی می بایست ذکر نماید تاریخ تنظیم صورت مجلس است .
ماده 68 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «عملیات تحدید حدود با رعایت مواد 14 و 15 قانون ثبت توسط نماینده به اتفاق نقشه بردار ثبت انجام خواهد شد .»
الف ـ قانونگذار در بیان بالا آورده انجام عملیات تحدید حدود توسط نماینده ثبت انجام خواهد شد و حضور نقشه بردار را جهت همراهی و اتفاق آورده است . فلذا تشخیص حضور نقشه بردار با نماینده است چنانکه قانونگذار در بیان بعدی ضمنی به همین نکته اشاره کرده است (املاک و اراضی که قبلا بدون نقشه کامل تحدید حدود شده در صورتی که منجر به ثبت در دفاتر املاک نگردیده باید نقشه ملک طبق صورت مجلس تحدیدی به طور صحیح ترسیم شود) یعنی تحدید حدود بدون نقشه مبطل عملیات تحدیدی نخواهد بود . از طرفی در وضعیت فعلی نقشه املاکی که مورد تحدید قرار می گیرند در هنگام پذیرش ثبت و تنظیم صورت مجلس احراز تصرف توسط نقشه بردار ترسیم شده و ترسیم مجدد آنها (که قریب به اتفاق بدون تغییر می باشد) امری بیهود است که متاسفانه در واحد های ثبتی انجام می گیرد فلذا به نظر نگارنده فقط در مواردی نقشه بردار عملیات تحدیدی ملزم به ترسیم نقشه است که به اتفاق نماینده تشخیص دهند مورد تحدید تغییر کرده و با نقشه ترسیم شده در روز معاینه محل جهت احراز تصرف متفاوت است .
ماده 69 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «در صورتیکه مالک و نماینده او غایب باشد و ملک تحدید نشود باید مراتب در صورت مجلس ضمیمه قید و به نمونه (امضاء) حاضرین برسد .»
الف ـ این بیان قانونگذار در خصوص نحوه تنظیم صورت مجلس تحدیدی در اجرای ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک می باشد .
2 ـ «نمایندگانی که بر خلاف حقیقت به بهانه غیبت مالک از تحدید ملکی خودداری کرده یا عمل طبق ماده 15 ممکن بوده و اقدام نشده باشد به دادگاه اداری جلب خواهند شد .»
الف ـ همانگونه که در توضیح وتشریح ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک آمد قانونگذار در عدم تحدید املاک حساسیت ویژه ای دارد و همانگونه که خود آورده صرفاً عدم حضور مالک یک بهانه است و چنانچه خلاف نظر نماینده محدد ثابت شد مرجع صلاحیت دار دادگاه اداری می باشد . دادگاه اداری دادگاهی است که به تخلفات اداری ماموران دولت رسیدگی کند .
ب ـ خودداری نماینده محدد از تحدید حدود به بهانه غیبت مالک یک تخلف اداری است و در صورت جلب نماینده محدد به دادگاه اداری نماینده می بایست ثابت نماید با توجه به مشخصات و مختصات محل و مجاورین تثبیت حدود و ثغور مورد تحدید ممکن نبوده و در صورت حضور مالک و معرفی محل و مجاورین توسط ایشان این امر میسر می شده است .
طریق اداری طریقی است که از سوی موسسه یا مسئول مربوطه در جهت اداره شایسته موسسه با هدف جبران اشتباهات ارتکابی صورت می پذیرد و کمتر به منظور ادای حق مراجعه کننده انجام می شود . طریق اداری مبتنی بر قوانین و مقرراتی است که تحت عنوان قانون رسیدگی به تخلفات اداری و آیین نامه آن شناخته می شود . طریق اداری با طریق قضاوتی که تنها مرجع عمومی اداری را دیوان عدالت اداری می داند متفاوت است .
نکته : مطابق ماده 811 قانون جدید مجازات اسلامی و 580 قانون سابق = «هر یک از مستخدمین و مامورین قضائی یا غیرقضائی یا کسی که خدمت دولتی به او ارجاع شده باشد بدون ترتیب قانونی به منزل کسی بدون اجازه و رضای صاحب منزل داخل شود به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهد شد مگر این که ثابت نماید به امر یکی از روسای خود که صلاحیت حکم را داشته است مکره به اطاعت امر او بوده ، اقدام کرده است که در این صورت مجازات مزبور در حق آمر اجراء خواهد شد . . . » فلذا چنانچه انجام عملیات تحدید حدود مشروط به ورود به ملک بوده و در غیر این صورت عملیات تحدید حدود انجام نگیرد حضور مالک در این مورد به خصوص استثناً الزامی است .
ماده 70 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «درخواست کننده یا نماینده او حدود ملکی را که می خواهد ثبت کند به طور مشخص معرفی نموده و صاحبان املاک مجاور و دخالت کنندگان چنانچه ایراد و اعتراضی دارند بیان می نمایند »
الف ـ این نحوه بیان رسیدگی شکلی عملیات تحدیدی حدود را مطرح می کند .
ب ـ یکی از راه های معرفی ملک مورد تحدید به طور مشخص ، نحوه تصرفات و ایجاد حد فاصل می باشد . که هیچ ابهام و تضییع حقی را برای نماینده محدد ایجاد نمی کند . فلذا ذیل بند369 مجموعه بخش نامه های ثبتی صراحت دارد «نمایندگان ثبت درموقع تحدید حدود املاک مورد تقاضا بایستی از تحدید تمام و یا یک قسمت از املاکی که . . . در تصرف مالکانه متقاضی ثبت نمی باشد خودداری نمایند.»
ج ـ نماینده محدد با اطلاع از نحوه رسیدگی به معترضین تحدید حدود می بایست ضمن انجام عملیات تحدیدی و تنظیم صورت مجلس بیان صاحبان املاک مجاور و دخالت کنندگان (که غیر مجاورین می باشند) در صورت مجلس تحدیدی با قید مشخصات ایشان بیاورد .
ماده 71 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «مستدعی ثبت فقط ابنیه و اجزایی را می تواند در موقع تعیین حدود معرفی کند که داخل در حدود مندرجه در اظهارنامه باشد»
الف ـ به گفته جناب جعفری لنگرودی اساس کار تحدید حدود را ماده 71 بیان کرده است و مشمول دو رکن داخل در محدود اظهارنامه و تصرفات می باشد[1] و ضمانت اجرای آن خودداری از تحدید حدود توسط نماینده محدد می باشد .
ب ـ معرفی مستدعی در چهارچوب اظهارنامه است و معرفیی که فراتر از اظهارنامه باشد مبطل عملیات تحدید خواهد بود
2 ـ « نماینده عمل باید معرفی مالک یا نماینده او را وقتی معتبر بشناسد که تصرفات او در قسمت معرفی شده محرز باشد و الا از تعیین حدود خودداری خواهد نمود .»
الف ـ همان بند ب ماده 70 آیین نامه قانون ثبت املاک
ب ـ مقام صلاحیتدار جهت اجرای مواد 71 و 78 آیین نامه قانون ثبت املاک مستفاد از ماده 68 و بند 365 مجموعه بخش نامه های ثبتی نماینده محدد می باشد و چنانچه اوراق ومدارک ثبتی در ظاهر مغایرت حدود اظهاری را با حدود تحدیدی نمایان سازند درستی این موضوع محقق نخواهد شد الا با معاینه محل و ارائه گزارش مبسوط
ج ـ هرگاه مورد تحدید بر اثر عواملی از قبیل عبور جاده به صورت قطعات مجزا از هم در آمده باشد یا مالکین مشاعی به طور مفروز متصرف باشند باید ابتدا حدود کل شش دانگ را با رعایت ماده 71 آیین نامه قانون ثبت تحدید و سپس قطعات مفروزی را تحدید و در صورت مجلس قید نمایند .[2] (مستند بند 371 مجموعه بخش نامه های ثبتی)
د ـ در خصوص عدم رعایت ماده 71 آیین نامه اتفاق آراء بر این است که :
ماده 71 صرفا در خصوص ابنیه و اجزاءملک است و در خصوص عرصه قابل اجرا نمی باشد لذا چنانچه ثبت عرصه مطابق اظهارنامه نباشد ماده 71 در خصوص آن قابل اعمال نیست .[3]
هـ ـ به موجب نظریه نشست قضایی (1) جزایی چنانچه در صورت عدم رعایت ماده 71 اشتباهی رخ داده و ملک هم در دفتر ثبت املاک ثبت و سند مالکیت صادر شده باشد طبق بند 4 ماده 25 قانون ثبت هیات نظارت یا رئیس ثبت محل در صورت تفویض اختیار از جانب هیات نظارت مراتب اشتباه را تصحیح ودر ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک و سند مالکیت موضوع را توضیح و امضاء ومهر می نماید واین در صورتی است که تحدید حدود به عمل آمده و ابنیه و اجزاء که در مورد قید آن در صورت مجلس تحدید حدود اشتباه شده در محدوده ملک واقع باشند و اصلاح مزبور خللی به حق کسی نرساند در غیر این صورت ذینفع بایستی به دادگاه مراجعه کند .[4]
ماده 72 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «صورت مجلس تحدید حدود باید حاوی مطالب زیر باشد و به امضای نماینده و نقشه بردار و کلیه حاضرین برسد :
1 ـ تعیین روز و ماه و یا روزهایی که عملیات تحدید حدود در آن واقع شده .
(رجوع به شق ج بند 2 ماده 61 آیین نامه قانون ثبت املاک)
2 ـ نام و مشخصات و محل اقامت اشخاصی که حضور داشته اند .
3 ـ اشخاصی که اعتراض نموده اند .
(رجوع به شق ج بند 1 ماده 70 آیین نامه قانون ثبت املاک)
4 ـ ذکر حقوقی که دیگران در ملک مورد تحدید دارند و یا مورد تحدید در ملک دیگران دارد .
(این قسمت مربوط به ذکر حقوق ارتفاقی و انتفاعی است که مرجع ذکر این حقوق در اوراق ثبتی و سوابق ملک می باشد)
مستند قانون مدنی حق ارتفاق اوصافی دارد که مختصرا و ذیلا بیان می گردد :
1 ـ حق ارتفاق حقی است که صاحب ملکی نسبت به ملک دیگری ایجاد می کند (ماده 94 ق م)
2 ـ هیچ صاحب ملکی نمی تواند از حقوق ارتفاقی جلوگیری کند (مواد 95 ، 97 و 106 ق م)
3 ـ حق ارتفاق به اذن صاحب ملک برجا می شود (ماده 99 ق م)
4 ـ صاحب حق ارتفاق ، مجری تغییر و نگهداری از حق ارتفاق می باشد (ماده 100 و 105 ق م)
5 ـ حق ارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود (ماده 104 ق م)
6 ـ حق ارتفاق ار ملکی که بعدها تقسیم وافراز شود غیرقابل حذف می باشد (ماده 103 ق م)
7 ـ تصرفات صاحب حق ارتفاق در حد ضرورت انتفاع باشد (ماده 107 ق م)
8 ـ حق ارتفاق به مانند حق انتفاع برای مدت معین برقرار می شود . با این توضیح که حق ارتفاق به حکم ذات تبعی خود دائمی است و اگر به تراضی محدود به مدت خاصی نشود به تبع ملک همیشه باقی خواهد ماند .
9 ـ حق ارتفاق اختصاص به اموال غیر منقول ذاتی (املاک واراضی) دارد (ماده 46 ق م)
10 ـ حق ارتفاق عینی تبعی و از فروعات حق مالکیت است .
11 ـ حق ارتفاق به منظور کمال استفاده از ملک به وجود می آید .
12 ـ حق حریم در املاک نیز نوعی حق ارتفاق است .
5 ـ ذکر حدود و مشخصات با علامات و عده و نوع فواصل آنها و شماره مجاورین .
(گاه هست که در برخی از سوابق ثبتی نماینده محدد از نوع و شماره پلاک مجاور اطلاعی نداشته و در هنگام تحدید جای آنرا خالی یا خط ممتد کشیده است بی شک این نقیصه را می بایست بعدا با مراجعه به سوابق مجاورین و یا پرسش از مطلعین محل حل می نمود لاکن این نقص موجب ابطال عملیات تحدید حدود نخواهد بود و چنانچه نماینده محدد نتوانست شماره یا مشخصات مجاور را تشخیص دهد می بایست تعیین وقت شده و در خصوص آن موضوع با حضور مجاور یا خبره محلی به وضعیت آن رسیدگی گردد)
6 ـ ذکر عبارت آگهی تحدید حدود و شماره روزنامه ای که آگهی در آن درج شده و گواهی صحت انتشار آگهی و یا ذکر اشتباه در آگهی مزبور .
الف ـ (رجوع به شق الف بند 1 ماده 57 آیین نامه قانون ثبت املاک)
ب ـ قسمتی دیگر که به عنوان بند 7 می بایست به این ماده قانونی اضافه کرد بند 259 مجموعه بخش نامه های ثبتی است که در آن قید شده : «. . . (در خصوص) املاکی که قسمتی از آن درخواست ثبت و تحدید حدود شده . . . نمایندگانی که مأمور تحدید حدود سهام مشاعی این قبیل املاک هستند بایستی برای تسهیل کار نام مالک و یا مالکین سهام مشاعی مجهول المالک را تحقیق و در صورت مجلس تحدید منعکس نمایند.(بند 343 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49)»
و همچنین است قسمتی دیگر که به عنوان بند 8 می بایست به این ماده قانونی اضافه کرد بند 371 مجموعه بخش نامه های ثبتی است که در آن قید شده : « در موقع تحدید حدود املاک مفروز که دارای مشاعات نیز می باشد پس از تحدید حدود مفروزات که در اظهار نامه و اگهی های تحدیدی قید شده حدود مشاعات نیز تعیین و در صورتمجلس تحدیدی قید میشود. بند 359 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49.»
و نیز قسمتی دیگر که به عنوان بند 9 می بایست به این ماده قانونی اضافه کرد بند 292 مجموعه بخش نامه های ثبتی است که در آن قید شده : « . . . نماینده محدود مکلف است شماره آگهیهای نوبتی و تحدیدی ونام روزنامه مربوطه را در بالای صورتمجلس تحدید با ذکر عبارت آگهی و تصریح صحت و سقم انتشار آگهی ها قید نماید تا در مواقع لزوم امکان مراجعه بروزنامه مربوطه و اخذ عین یا رونوشت آگهی ها میسر گردد.»
نکته اول : البته رعایت مورد فوق با توجه به شیوه تنظیم شده برای صورت مجلس تحدیدی در میانه ی صورت مجلس تحدیدی انجام می گیرد و به نظر می رسد اینکه گفته شده در بالای صورت مجلس به علت اهمیت آن و همچنین به علت قابل رویت در اولین نگاه می باشد .
نکته دوم : صورت مجلس تحدید حدود منطبق با ماده 1285 قانون مدنی یک سند رسمی است و با عنایت به تمامی اوصافی که قانونگذار برای تحریر و تنظیم آن مقرر داشته شاید بتوان گفت در انواع اسناد رسمی بی نظیر باشد .
ماده 73 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ « در صورت مجلس تحدید قلم زدن و کم و زیاد نمودن عبارات به کلی ممنوع است
2 ـ و اگر اصلاح و توضیحی لازم باشد زیر صورت مجلس نوشته شده به نمونه (امضا) حاضرین برسد
3 ـ و اگر بعضی از حاضرین نخواهند نمونه (امضا) کنند این نکته در صورت مجلس قید می شود و کسانی که نمونه (امضا) ندارند علامت انگشت خواهند گذاشت .»
الف ـ با توجه به حق اعتراضی که برای اشخاص در خصوص حدود و حقوق ارتفاقی منظور گردیده وملاک این اعتراض صورت مجلس تحدیدی است قانونگذار خواسته است این صورت مجلس از هرگونه خدشه ای مصون باشد هر چند که در تمامی اوراق ثبتی این امر ساری وجاری می باشد و در قوانین اولیه ثبت به این مهم اشارت شده و مامور ثبت را از هر گونه خط خوردگی مرقومه ای باز داشته است .
ب ـ جایگزین بخش نامه 6601 ـ 02/07/1308 می باشد .[5]
ماده 74 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «باید به معترضین خاطر نشان شود که اعتراض خود را کتبا به اداره ثبت محل تسلیم نمایند و علاوه بر آن ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی ، دادخواست به مرجع ذیصلاح قضایی تقدیم نمایند .»
الف ـ نماینده محدد بر اساس این ماده باید شرایط و خصوصیات اعتراض به عملیات تحدید حدود را مطابق ماده 20 قانون ثبت اسناد و املاک و مواد مندرج در فصل پنجم آیین نامه قانون ثبت املاک را به معترضین تفهیم نماید.
ماده 75 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ «درموقع تحدید حدود املاک باید نقشه کامل ملک به وسیله نقشه بردارثبت ترسیم شود »
(رجوع به شق الف بند 1 ماده 68 آیین نامه قانون ثبت املاک)
2 ـ « و حدود و مشخصات ملک با ذکرطول ابعاد و مساحت آن درصورت مجلس تحدید حدود قید گردد . »
الف ـ مورد اول وظیفه نقشه بردار و مورد دوم وظیفه نماینده است .
تبصره – (الحاقی مصور 4/6/1337 ) نسبت به قطعات اراضی غیرمحصور اطراف شهرها وقصبات و همچنین اراضی قراء ومزارع قطعاتی وخرده مالک نیز بطریق فوق عمل خواهد شد و در صورت نبودن مهندس در این موارد نماینده مکلف است کروکی از وضعیت کلیه قطعه مورد تحدید و ترسیم وطول اضلاع جهات اربعه را ولو بطور تقریب باشد تعیین و با ذکر فاصل درصورت مجلس تحدیدی قید نماید . این کروکی بایستی به امضاء نماینده ومستدعی ثبت یا وکیل او برسد وپیوست صورت مجلس تحدیدی خواهد شد .
در عین حال اگر نماینده محدد تشخیص بدهد که بدون حضور نقشه بردار می توان عملیات تحدید حدود را انجام داد بند 365 مجموعه بخش نامه های ثبتی این اختیار را به نماینده محدد داده است بدین شرح که : «در مواردی که نمایندگان ثبت بتوانند طول ابعاد و مساحت ملکی را در موقع تحدید بدون نیاز به وجود نقشه بردار تعیین نمایند، تعیین طول ابعاد و مساحت ملک به وسیله نماینده محدد و با رعایت کامل مقررات مانعی ندارد.(بخشنامه1610/3-6/3/54.)» البته جناب جعفری لنگردی علت وضع چنین بخش نامه ای را کمی نقشه بردار در سطح کشور در سال 1354 می داند [6] هر چند که به موجب بند381 مجموعه بخش نامه های ثبتی عملیات نقشه برداری در خصوص تمامی املاکی که می بایست سند مالکیت آنها صادر شود الزامی است :
« با اینکه در تبصره الحاقی به ماده 57 ائین نامه قانون ثبت مقرر گردیده که در موقع تحدید حدود املاک نقشه ملک ترسیم و نتیجتا سند مالکیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر گردد ، باز ملاحظه می شود که اغلب اسناد مالکیت مربوط به اراضی و املاک اعم از محصور و یا غیر محصور بدون قید مساحت و طول ابعاد صادر می گردد.با توجه به اینکه که اکثر اختلافات به علت عدم قید مساحت در سند مالکیت و یا عدم ترسیم نقشه ملک در موقع تحدید حدود پیش می آید ،لزوما خاطر نشان می نماید که در موقع تحدید و یا تفکیک و افراز اراضی و یا بعد از آن نقشه ملک بطور تصحیح ترسیم و حتما سند مالکیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر شود. اصلاحیه بخشنامه های شماره 6544/3-12/11/53و5377/3-24/11/58وبند360 مجم.عه بخشنامه های تا آخر سال 49.»
ماده 81 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ « هرگاه در وسط ملکی اشخاص دیگری ملک داشته باشند نقشه قطعات مزبوره ترسیم و در صورتمجلس تحدید حدود مراتب با ذکر موقعیت مکانی و حدود و مشخصات با طول اضلاع ومساحت تصریح خواهد شد. »
الف ـ این عمل (ترسیم نقشه قطعات مزبوره و قید مراتب در صورتمجلس تحدید حدود) به منزله تحدید حدود آن املاک نخواهد بود
ب ـ رعایت ماده 80 یک استثناء دارد و آن ماده 19 آیین نامه قانون زمین شهری است که در آن آمده . . . در انجام عملیات تحدید . . . زمینهای موات یا خریداری شده دولت، عدم اجرای ماده (80) آییننامه قانون ثبت . . . مانع انجامعملیات یاد شده نخواهد بود و ادارات ثبت مکلفند برابر نقشه ارائه شده نسبت به تحدید . . . بدون حفر پی اقدام نمایند.
ماده 82 آیین نامه قانون ثبت املاک
1 ـ « نسبت به املاکی که در ثبت عادی تحدید شده و درثبت عمومی آگهی نوبتی آن منتشرمی شود باید در آگهی های تحدیدی برای آن ملک نیز وقت تحدید داد و روز مقرر نماینده در محل حاضر شده در زیر صورتمجلس سابق بنویسدکه ازاین تاریخ تا مدت سی روز اعتراض بر حدود وحقوق ارتفاقی پذیرفته می شود .
الف ـ این دستور استثنا مربوط به املاکی است که در ثبت عادی تحدید شده اند یعنی املاکی که ــــــــــ (با توجه به مقالات و کتب ثبتی نوشته شود)
بندهای 269 و 369 مجموعه بخش نامه های ثبتی
1 ـ « بند 269 ـ . . . در موقع تحدید حدود ملک اشخاص که در مجاورت املاک مورد ثبت یا مورد تصرف ارتش قرار گرفته در حدود قانونی و مقررات دقتهای لازم از قبیل تصرف مالکانه متقاضی و تبعیت از حدود قانونی املاک مزبور مرعی داشته و توجه نمایند حقی از ارتش ضایع نشود. (بند 352 مجموعة بخشنامه های تا آخر سال 49)
2 ـ «بند369 ـ نمایندگان ثبت درموقع تحدید حدود املاک مورد تقاضا بایستی از تحدید تمام و یا یک قسمت از املاکی که جنگل و مرتع یا موات و امثال ان بوده و یا در تصرف مالکانه متقاضی ثبت نمی باشد خودداری نمایند. بند 357 مجموعه بخشنامه ها تا اخر سال 49.»
الف ـ از آنجاییکه سازمان ثبت اسناد واملاک کشور یک نهاد حاکمیتی است و وظیفه آن دخالت در نظم و نسق بخشی به نقل و انتقالات اسناد و املاک احاد افراد جامعه می باشد و از طرفی دیگر عملیات تحدید حدود مرزی بندی و مشخص نمودن حدود واقعی املاک است با وضع بندهای 269 و 369 مجموعه بخش نامه های ثبتی خواسته است وظیفه حمایتی خود را بر املاک دولتی و ملی اعلام نماید و مراقبت نماید تا از حقوق دولتی و ملی تضییع حقی نشود و مواردی که تحت عنوانین املاک ارتش ، جنگل ، مرتع یا موات و امثال آن بیان شده حصری نبوده و شامل تمامی املاک دولتی و ملی خواهد بود .
بند 363 مجموعه بخش نامه های ثبتی
به موجب این بند از نماینده محدد خواسته شده حفظ حریم راه آهن را بنماید : « ادارات ثبت مکلفند در موقع تحدید حدود . . . با توجه به ماده13 قانون بزه های راه آهن مصوب1320 رعایت حریم قانونی راه آهن را نمایند . . . »
الف ـ ماده 13 قانون مذکور طبق اصلاحیه مصوب 11/02/1379 به ماده 14 تبدیل شده : (ماده 14 قانون کیفر بزه های مربوط به راه آهن مصوب 31/01/1320 با اصلاحیه مصوب 07/04/1349 ـ هر کس در حریم راه آهن بدون اجازه کتبی بنگاه راه آهن ، ساختمان یا حفریات و به طور کلی هر دخل و تصرفی نماید علاوه بر اجبار به اعاده محل به صورت اولیه ، محکوم به تادیه غرامت از 500 ریال تا 5000 ریال محکوم خواهد شد .
آنچه پیش از اجرای این قانون داخل در حریم بوده در صورتیکه راه آهن اجازه ابقاءآن را ندهد مالک آن ملزم است که آن را از حریم راه آهن بر دارد و اگر امتناع نماید راه آهن آن را برخواهد داشت و یا در صورت موافقت راه آهن به بهای عادلانه به راه آهن واگذار می شود . حریم راه آهن عبارت از 17 متر فاصله به هر یک از دو طرف محور خط می باشد
[1] ـ حقوق ثبت (جلد اول ) ـ دکتر جعفری لنگرودی ص 92 ـ گنج دانش ـ 1382
[2] ـ ثبت املاک در ایران ـ ص 88 ـ علی حقیقت ـ گنج دانش ـ 1387
[3] ـ قانون ثبت اسناد در رویه قضایی ـ ص 22 ـ سید احمد باختر ـ نوای عدالت ـ خط سوم ـ 1385
اهمیت شروط ضمن عقد
عقد توافق ارادهها برای ایجاد آثار حقوقی است. گرچه آثار حقوقی عقود معین مثل نکاح، به وسیله قانونگذار مشخص و معین شده است؛ ولی قانونگذار به طرفین قرارداد اجازه داده است که تا حدی که مخالف قوانین امری نباشد، شرط یا شروطی را در ضمن عقد بپذیرند. این شرط را میتوان تعهد فرعی در ضمن یک تعهد اصلی دانست.
ماده (10) قانون میگوید:«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نمودهاند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
بنابراین، در نکاح دایم که به معنی توافق اراده یک زن و یک مرد برای زناشویی و زندگی مشترک و دایمی است، مانعی ندارد که طرفین درضمن آن، تعهدات فرعی را در مورد -بهطور مثال-مسکن و شغل و امور مالی تقبل نماید.
در گذشته، طبق قانون تشکیل دادگاههای مدنی خاص، در صورت اختلاف زوجین، مراجعه به دادگاه لازم بود، ولی این امر نافی حکم مذکور در ماده (1133) سابق الذکر نبود. در صورت توافق زوجین، نیازی به مراجعه به دادگاه نبوده و طرفین با مراجعه به دفترخانه، تشریفات طلاق را انجام میدادند. به دستور شورای عالی قضایی سابق، به دلایلی که هرگز رسما اعلام نشد، شروطی در نکاحنامه چاپ شد که عمدتا به سود زن بود. البته مانند کلیه قراردادها، طرفین الزامی به امضای این شروط در ضمن عقد نکاح ندارند؛ ولی عدم امضای آن از طرف مرد نشانه عدم حسننیت تلقی میگردد و بنابراین، عملا و بهطور تقریب همه این شرطها توسط طرفین امضا میشود. از ظاهر این امر استنباط میگردد که فلسفه درج این شروط مفصل در نکاحنامه چیزی نیست جز حمایت از زن و حفظ موجودیت خانواده و رعایت پیشبینیهای لازم برایپیشگیری از سوء استفاه از اختیار طلاق به دست مرد.
طبق قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مصوب 21 اسفند
1370 مجلس شورای اسلامی:«از تاریخ تصویب این قانون زوجهایی که قصد طلاق و جدایی از یکدیگر را دارند بایستی جهت رسیدگی به اختلاف خود به دادگاه مدنی خاص مراجعه و اقامه دعوا نمایند.»
این لزوم مراجعه، زوجهایی را که توافق برای طلاق دارند نیز دربرگرفته است. بنابراین، گرچه از لحاظ حقوقی صریحا و یا حتی ضمنا ماده (1133) ق.منسخ نگردیده است؛ ولی با توجه به تشریفات مقرر در قانون سابق الذکر و متداول بودن امضای شروط ضمن عقد در نکاح که فلسفه اصلی آن حمایت از زن و خانواده و پیشگیری از سوء ا ستفاده از ماده (1133) ق.م است، میتوان گفت که عملا از امکان استفاده مطلق مرد از حق طلاق تا حد زیادی کاسته شده است و این امر با مصالح فردی و جمعی منطبق است. زیرا وجود اختیار طلاق در دست کسی که از مبانی فرهنگی واخلاقی اسلام بهطور کامل بهره نبرده است، مانند قرار دادن تیغ در دست زنگی مست است که راه کاربرد تیغی را که در دست دارد نمیداند و لاجرم باعث صدمه به دیگران و خود میگردد. البته این استدلال نیز قابل دفاع است که بخشی از ماده (1133) قانون مدنی نسخ شده است؛ زیرا به موجب این ماده:«مرد میتواند هروقت که بخواهد…» در صورتیکه در حال حاضر این امر تابع اراده دادگاه است که گواهی عدمامکان سازش را صادر بنماید و نه هروقت که شوهر بخواهد.
شروط ضمن عقد در قانون مدنی
طبق اصول فقهی،شرط (تعهد) ابتدایی برای متعهد الزامآورن است مگر اینکه در ضمن عقد لازمی قرار داده شود. شروط مربوط به نکاح را میتوان ضمن نکاح یا در ضمن عقد لازم دیگری قرار داد. ممکن است در ضمن عقد نکاح، حق تعیین مسکن به زوجه داده شود و اینکه مثلا در ضمن بیع ملکی بین زوج و پدر زوجه، زوج قبول کند که در هر جایی که همسرش تعیین میکند سکنی نماید.
شروط ضمن عقد، میتواند بهصورت کتبی یا شفاهی باشد یا اینکه همان طوریکه ماده (1128) ق.م بیان میدارد، به نحوی باشد که عقد متباینا بر آن واقع شده باشد. یعنی از اوضاع و احوال کاملا مشهود باشد که مورد خاصی جزء لاینفک عقد اگرچه در عقدنامه ذکر نشده است.مثلا دختر و پسر دانشجویی که در سنین جوانی بوده و قصد ازدواج دارند معمولا تجردپسر یا عدمازدواج قبلی پایهای است اساسی که نکاح بر آن مبتنی است،گرچه این امر در نکاحنامه درج نگردد. همانگونه که ذکر شد، شرط مربوط به عقد نکاح میتواند در ضمن همین عقد ذکر گردد و یا در ضمن عقد لازم دیگری، قبل و یا بعد از نکاح درج گردد.
قانون مدنی در موارد(232 تا 234)خود، شرایط کلی شروط ضمن عقد را بیان نموده است، که این قواعد کلی بوده و شامل کلیه عقود از آن جمله عقد نکاح میگردد. به موجب این مواد، شروط به دو دسته باطل و صحیح تقسیم میگردند.شرطهای باطل نیز خود به دو دسته تقسیم میشود:
یک دسته شرطهایی که باطل هستند ولی باعث بطلان عقد نمیشود؛ مثل شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد و یا در آن نفع و فایده عقلایی نباشد و یا شرطی که نامشروع باشد (ماده 232 ق.م). منظور از شرط نامشروع، شرطی است که خلاف قانون و یا خلاف شرع باشد. منظور از شرع در این ماده در مورد ایرانیان غیرشیعه، که مذهب آنها به رسمیت شناخته شده است، قواعد مذهب خودشان میباشد؛ زیرا نکاح از جمله مباحث مهم مربوط به احوال شخصیه است و طبق اصل(12)قانون اساسی، مذاهب اسلامی غیرشیعه و طبق اصل سیزدهم قانون اساسی، پیروان دیان یهود، مسیحیت و زرتشتی در مباحث مربوط به احوال شخصیه تابع قواعد خاص خود هستند، البته تا حدی که مخالف نظم عمومی ایران نباشد.
قوانین ویژه و آرای دیوان عالی کشور نیز مؤید این امر است. بنابراین،با توجه به تقسیمبندی قومی و مذهبی موجود در کشور، برای مثال، ارامنهء گریگوری،آشوریان ارتدکس و کاتولیکهای کلدانی و…در نکاح و نیز شروط ضمن آن تابع قواعد مسلم مذهبی خود هستند. این قواعد گاهی به زبان فارسی در دسترس است و گاهی نیز مانند آشوریان ارتدکس، به همان زبان اصلی است و دادگاهها معمولا در هر موردنظر بزرگان مذهبی متبوع را جویا میشوند و نظر آنها به عنوان یک متخصص، مؤثر در دعواست. طبق قانون ماده واحده مربوط به اجازه رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیرشیعه در محاکم مصوب 1312،«در صورتیکه زن و شوهر تابع دو مذهب مختلف باشند مسائل مربوط به نکاح و طلاق، تابع قواعد مذهبی خواهد بود که شوهر پیرو آن است.» بنابراین، اگر در مورد شروط ضمن عقد نکاح بین یک مرد پروتستان و زن کاتولیک اختلافی پیش آید، از نظر حقوق موضوعهء ایران، حل این امر تابع قواعد کلیسای پروتستان است.
بنابراین اگر در نکاح توافق شود که زن در کار قاچاق همکار شوهرش باشد (به سبب نامشروعبودن) و یا اینکه مرد یا زن متوسط الحال تعهد نماید که ظرف شش ماه میلیاردر گردد (به سبب غیرمقدور بودن)، این شروط باطل است و تعهدی برای کسی که در بدو پیروزی انقلاب اسلامی،با لغو قواعد و مقرراتی که در مورد طلاق برخلاف قواعد قانون مدنی بودند بازگشتی کامل به قانون مدنی شد شرط به ضرر او است ایجاد نمیکند و نیز این امر به درستی نکاح لطمه نمیزند و فقط شرط باطل است. همچنین اگر در نکاح،طرفین موافق باشند که هیچ تعهد اخلاقی نسبت به یکدیگر نداشته باشند، این توافق باطل بوده ولی باطلکننده عقد نکاح نیست.
شروط باطل و باطلکنندهء عقد: طبق ماده(233)ق.م، در دو مورد شرط باطل بوده و باعث بطلان عقد نیز میشود. یکی از این دو مورد«شرط خلاف مقتضای عقد»و دیگری«شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود»،میباشد. مورد اخیر، خاص عقود مالی است و در نکاح، هیچ یک از طرفین عوض دیگری محسوب نمیشود. نکاح عقدی است غیرمالی، که هرچند دارای آثار مالی مهمی است، در آن شخصیت طرفین علت عمدهء عقد است.
بنابراین، تنها«شرط خلاف مقتضای عقد» میتواند باعث ابطال آن نیز گردد. منظور از شرط خلاف مقتضای عقد در این ماده،شرطی است که خلاف مقتضای ذات عقد باشد و نه خلاف مقتضای اطلاق عقد؛ زیرا شرطهای خلاف مقتضای اطلاق عقد، همانطور که در آینده خواهیم دید،جزء شروط صحیح محسوب میشوند. منظور از مقتضای ذات عقد، آن مقصود و یا مقاصدی است که عقد اساسا برای نیل به آن تشکیل میشود.در نکاح دایم، هدف توافق ارادهها برای زندگی مشترک و زناشویی بدون محدودیت زمانی است. بنابراین، اگر در نکاح ذکر شود که طرفین هرگز بهطور مشترک با یکدیگر زندگی نکرده و هرکدام مستقل باشند، این شرط باطل بوده و عقد را نیز باطل میکند؛ زیرا خلاف مقتضای ذات نکاح که زندگی مشترک یک زن و مرد است، میباشد.
اگر همین شرط، محدود و مثلا برای یک سال یا دو سال باشد، بلا اشکال است. نکاحی که در آن زن و مرد از ابتدا و بهطور دایم توافق بر تفریق جسمانی داشته باشند،دیگر نکاح به عنوان یکی از عقود معین نیست. درست است که طبق ماده(10)قانون مدنی طرفین میتوانند با یکدیگر،در حدود قانون،توافق نمایند. ولی با توجه به اهمیت نکاح در نظم عمومی جامعه و اخلاق،قانونگذار اجازهء انعقاد آن را به هر صورت و به هر نحو نمیدهد و شروط ضمن عقد نکاح باید در چارچوب اهداف این تأسیس مهم حقوقی باشد و نه درهم کوبندهء اساس این چارچوب.
بنابراین،اصل حاکمیت اراده در آثار غیرمالی نکاح کاربرد محدودی داردو در واقع، در جنبه مالی نکاح است که همانگونه که خواهد آمد، میتواند تا حد زیادی مؤثر واقع گردد. شروط صحیح در نکاح این شروط برخلاف موارد مذکور درفوق، معلوم، مقدور، دارای فایده و قانونی بوده و خلاف مقتضای ذات عقد نیستند. این شرطها برخلاف مقتضای طلاق عقد هستند.اگر عقد نکاح بدون هیچگونه شرطی منعقد گردد قانونگذار خود آثار مالی و غیرمالی ویژهای برای آن پیشبینی کرده است؛ ولی این امر مانع از این نیست که طرفین در چارچوب قواعد امری، شروطی را در آن قرار دهند. طبق ماده(234)ق.م، این شروط میتواند به شکل شرط صفت یا شرط نتیجه یا شرط فعل یا شرط ترک فعل باشد.ماده(1128)ق.م، درباره شرط صفت در عقد نکاح میگوید: «هرگاه در یکی از طرفین صفت خاص شرط شود و بعد از عقد معلوم شود که طرف مذکور فاقد وصف مقصود بوده برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود،خواه وصف مذکور در عقد تصریح شده یا عقد متباینا برآن واقع شده باشد».
بنابراین، اگر شرط سن یا تحصیلات بر زوج یا زوجه شده باشد و بعد معلوم شود که شخص موردنظر آن سن یا تحصیلات را ندارد، طرف مقابل حق فسخ نکاح را دارد. یکی از موارد مهم استفاده از شرط ضمنعقد،در«طلاق»است. با توجه به اینکه طبق ماده(1133)ق.م،اختیار طلاق به دست مرد است و مواردی که زن میتواند،علیرغم عدم تمایل شوهر طلاق بگیرد،مشخص و معین است.ماده(1119)ق.م،به عنوان راهنمایی و به عنوان بیان حکم کلی شروط صحیح ضمن عقد بیان میدارد که:«طرفین عقد ازدواج میتوانند هر شرطی که مخالف با مقتضای عقد مزبور نباشد در ضمن عقد ازدواج یا عقد لازم دیگر بنماید.مثل اینکه شرط شود هرگاه شوهر زن دیگر بگیرد یا در مدت معین غایب شود یا ترک انفاق نماید یا علیه حیات زن سوء قصد کند یا سوء رفتاری نماید که زندگانی آنها با یکدیگر غیرقابل تحمل شود،زن وکیل در توکیل باشد که پس از اثبات شرط در محکمه و صدور حکم نهایی،خود را مطلّقه سازد.»
اگر در نکاح توافق شود که زن در کار قاچاق همکار شوهرش باشد (به سبب نامشروع بودن) و یا اینکه مرد یا زن متوسط الحال تعهد نماید که ظرف شش ماه میلیاردر گردد(به سبب غیرمقدور بودن)،این شروط باطل است و تعهدی برای کسی که شرط به ضرر او است ایجاد نمیکند این طلاق از نوع بائن است و شوهر حق رجوع ندارد وگرنه هیچ اثری بر شرط ضمن عقد مترتب نخواهد بود.مورد مذکور از باب مثال در شرط نتیجهاست.یعنی میتوان در عقد ذکر نمود که زن وکیل در توکیل باشد که هر موقع خواست از همسرش طلاق بگیرد، بدون آنکه نیاز به اثبات امری باشد.در این صورت،وکالت چون ضمن عقد لازم است، طبق ماده(679)ق.م،لازم بوده و شوهر نمیتواند وکیل را عزل نماید و علیرغم عدم تمایل شوهر به جدایی،زن حق طلاق دارد. البته این امر به معنی سلب اختیار طلاق از شوهر نیست.اگر در عقد ذکر شود که زن وکیل و وکیل در توکیل باشد که هر موقع خواست طلاق بگیرد وشوهر هرگز جق طلاق همسر خود را ندارد،قسمت اخیر(سلب اختیار طلاق از شوهر)باطل استولی مبطل عقد نیست؛زیرا این امر حکم است و حکم، برخلاف حق،قابل اسقاط نیست.
ممکن است ضمن عقد نکاح یا عقد لازم دیگری،انجام کاری یا عدمانجام کاری بر زن یا شوهر یا هر دو شرط شود.مثلا مرد متعهد کند که ظرف سه سال پول کافی برای خرید خانه به دست آورد و یا از اشتغال به شغل خاصی خودداری کند.دو نکته اساسی در کلیه شروط صحیح قابل بررسی است.نخست اینکه،این شروط تا چه حد قابل گسترش است و دیگر اینکه،ضمانت اجرای آنها چیست؟در زیر به بررسی این دو نکته اساسی میپردازیم.
شروط صحیح تا چه اندازه قابل گسترش است؟
این شروط در چارچوب قواعد امری است. با توجه به اینکهقواعد امری در نکاح زیاد هستند،این امر دامنه اختیارات زوجین را در درج تعهدات فرعی محدود میسازد.مثلا: چون طبق ماده(1168)ق.م«نگاهداری اطفال،هم حق و هم تکلیف
ابوین است»، توافق بر اسقاط این حق و تکلیف و توافق بر اینکه ولایت قهری با مادر باشد،باطل است؛ زیرا این قواعد امری است.البته این امر مانع از این نیست که در خانواده با توافق طرفین عملا سررشته امور فرزندان به دست مادر باشد،ولی سلب حق ولایت به نحوی که ولی قهری حق سرپرستی فرزندان را نداشته باشد، برخلاف قواعد آمره است.
موضوع حساس و ظریف،تشخیص قواعد آمره و غیرآمره در مورد نکاح است؛زیرا مادهای در قانون مدنی وجود ندارد که صریحا قواعد آمره و غیرآمره را به تفکیک مشخص کرده باشد.وجود کلمه«باید»یا«نباید»در یک ماده قانونی،دلیلی برآمرهبودن آن نیست.معیار کلی این است که قواعد مربوط به امور مالی،تکمیلی و تفسیری بوده و قواعد مربوط به امور غیرمالی و خانوادگی که مربوط به نظم عمومی است،امری محسوب میگردد.عادت جاری در بین غالب مفسرین حقوق مدنی این است که بین قواعد مالی و غیر مالی در نکاح تفکیک قایل نشده و همه را امری محسوب نمایند. در حالیکه این دو دارای دو طبیعت جداگانه اند.مواد قانون مدنی در باب مهریه، بخصوص مواد(1080)و بعد از آن،به خوبی نقش حاکمیت اراده را در این مورد نشان میدهد.بدیهی است که دامنهء عمل حاکمیت اراده نمیتواند نامحدود باشد و تابع نظم عمومی و اخلاق حسنهء جامعه است.
با توجه به اینکه امور مالی بنا به طبع خود معمولا جزو قواعد مربوط به نظم عمومی نیست و امروزه در بسیاری از کشورها مثل فرانسه،اثرات مالی و اثرات غیرمالی ازدواج از یکدیگر تفکیک شده و هرکدام تابع رژیم حقوقی متناسب با طبع خود قرار گرفته است؛ به این ترتیب،روابط مالی بین زن و شوهر با مبحث حقوق اموال و قراردادها سنخیت پیدا میکند.البته در کشور ما هنوز ار لحاظ حقوقی تا این حد جدایی بین بخش مالی و غیرمالی نکاح حاصل نشده است،ولی سیر تحولات سالهای اخیر،لزوم بازنگری در تفسیر قواعد مربوط به نکاح را نشان میدهد.بخصوص در بخش امور مالی خانوادگی بسیاری از مواردی را که سابقا،بهطور غالب،امری میدانستند میتوان تکمیلی و یا تفسیری دانسته و توافق زوجین برخلاف آنرا جایز بدانیم.طبق ماده (1106)ق.م:«در عقد دایم نفقه زن به عهده شوهر است»،چه اشکالی دارد که زن وشوهر برخلاف این ماده توافق کرده و زن مکلف به تأدیه آن گردد.
شکی نیست که پرداخت نفقه جزو مقتضای ذات عقد نیست بلکه از آثار آن است و توافق برخلاف آن،مخالفت با نظم عمومی یا اخلاق حسنه ندارد.عملا میبینیم که به علل مختلف،مثل دانشجو بودن شوهر،بیکاری وی یا قلّت درآمد او یا بیماری و…در بسیاری از موارد،تمام یا حد اقل بخشی از هزینههای زندگی از راه کارکردن زن تأمین میشود، به نحوی که اگر وی دست از کار بکشد معیشت خانواده دچار اختلال جدی میگردد. به این ترتیب،نمیتوان چشم را روی واقعیات جامعه بست و گفت
که حتما و در هر شرایطی باید شوهر تأمینکننده مخارج باشد و حتی توافق زوجین برخلاف آنرا بلا اعتبار دانست.
این تکلیف سنگین و بیاعتبار دانستن تعهد زن برای تأمین مخارج زندگی،خود مانعی در راه ازدواج جوانانی است که به عللی موقتا قادر به تأمین مخارج زندگی نیستند و همسرشان با رغبت حاضر به پذیرش این مهم هستند و امکان آن را نیز دارند.در شرایط فعلی،تفسیر قوانین حتی الامکان باید به نحوی باشد که مشوّق جوانان برای ازدواج باشد.به همین ترتیب به نظر میرسد که ایرادی نداشته باشد که ضمن عقد نکاح،زن تعهد کند که درصدی،مثلا نیمی از مخارج زندگی را بر عهده گیرد و نیمی دیگر بر عهده مرد باشد.این امر مطابق واقعیات زندگی است و به معنی مشارکت واقعی زن و شوهر است و راه ازدواج را تسهیل میکند.در شرایط کنونی باید از کلیه امکانات حقوقی بهره گرفت تا از مسئولیتهای سنگین ازدواج که در جنبه مالی فقط بردوش مرد است کاسته و با مشارکت و مساعدت،این مهم هرچه بیشتر انجام پذیرد.
کاربرد مهم دیگر شرط ضمن عقد در رژیم مالی خانوادگی است. رژیم مالی عادی در قانون مدنی، جدایی اموال بین زن و شوهر است. به عبارت دیگر، ازدواج هیچ تأثیری در مالکیت اموال متعلّق به زن و شوهر ندارد. ماده (111ق.م،میگوید:«زن مستقلا میتواند در دارایی خود هر تصرفی که میخواهد بکند.»کثرت استعمال این رژیم باعث شده که در وهلهء اول این تصور به ذهن آید که هیچ نوع دیگر از روابط مالی خانوادگی بین زن و شوهر امکانپذیر نیست و حتی برخی از نویسندگان حقوقی در غرب، بر این باورند که اسلام از رژیمهای مالی خانوادگی برخوردار نیست و فقط رژیم جدایی اموال برقرار است که قبل از نکاح هم وجود داشته است.
در خانوادههایی که مرد کار میکند و زن خانهدار است، در صورتیکه احیانا پس از چند سال زندگی مشترک، موضوع جدایی پیش آید، زن حقّ شکایت دارد که چرا نباید سهمی از اموالی که در طی زندگی مشترک به دست آمده را داشته باشد.اموال به دست آمده، حاصل تدبیر و صرفهجویی و خون دل خوردن و زحمات در خانه نیز میباشد.حتی وقتیکه موضوع جدایی هم در بین نباشد، سهم زن خانهدار در اموال به دست آمده پس از ازدواج غیرقابل انکار است. امروزه از جمله شرایط احراز بسیاری از مشاغل و موقعیتها مثل راننده تاکسی شدن، کسب بورس برای ادامه تحصیل در خارج، قاضی دادگاه خانواده شده، اعطای زمین و مسکن و برخی وامها و…شرط تأهل است. این امر، فرد متأهل را در مواردی بهطور مستقیم و در مواردی بهطور غیرمستقیم از مناصب و موقعیتهای بهتری در جامعه برخوردار میکند که مآلاّ درآمدهای بیشتری نیز برای مرد دربر دارد که اگر مجرد میبود هرگز از این امتیازات بهرهمند نمیگردید. حال که مرد این امتیازات مادی و معنوی را در سایه وجود همسر خانهدار خود به دست آورده است، آیا عادلانه است که اموال را تماما متعلق به مرد دانسته و زن را فقط صاحب مهریه بدانیم؟
آیا عادلانه است که فقط زن را مستحق اجرت المثل ایامی که در خانه مرد کار کرده است، آن هم در صورت طلاق و با شروطی چند، بدانیم؟ آیا اگر بجای همسر مرد، یک نفر کارگر زن استخدام کرده بود علاوه بر دادن مبالغی هنگفت به عنوان حقوق، مالیات و بیمه، آیا میتوانست این همه امتیازات ناشی از تأهل راکسب کند؟ بنابراین، هیچ مانعی به نظر نمیرسد که مطابق با واقعیت زندگی، طرفین به عنوان شرط ضمن عقد توافق کنند که کلیه اموال به دست آمده بعد از ازدواج، کلیه اموالی که زوجین دارند، در نحوهء تملک، بهصورت مشترک باشد.این امر مشارکت معنوی و مادی را به نحو واقعی در زندگی خانوادگی تأمین میسازد و موجب استحکام بنای خانواده است. زن میداند که هر مالی که شوهر به دست میآورد او نیز سهمی دارد و هر بدهی که شوهرش داشته باشد، بدهی مربوط به او نیز هست و بالعکس. به این ترتیب، احساس مسئولیت و مشارکت که اساس و بنای یک خانواده را تشکیل میدهد به طور قوی به وجود میآید و بدیهی است که صمیمیت و همدلی بیشتری را در همه امور خانواده برای اعضای آن به دنبال دارد.
ضمانت اجرای تخلف از شروط ضمن عقد
به خاطر ویژگیهای عقد نکاح، نمیتوان ضمانت اجراهای کلی مربوط به حقوق و تعهدات را که در مبحث احکام شرط در قانون مدنی ذکر شده است، بهطور کامل همه را در این عقد ویژه جاری دانست. در مورد شرط صفت مانند سایر عقود، ضمانت اجرای آن ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل کسی است که این صفت را فاقد است. همانطور که قبلا نیز ذکرشد، طبق ماده (1128)ق.م:«هرگاه در یکی از طرفین صفت خاصی شرط شده باشد و بعد از عقد معلوم شود که طرف مذکور فاقد وصف مقصود بوده،برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود، خواه وصف مذکور در عقد تصریح شده یا عقد متبانیا بر آن واقع شده باشد».طبق ماده (235)ق.م،نیز:«هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست،کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت».
پس اگر شرط شود که زوج یا زوجه دارای مدرک تحصیلی لیسانس باشد و بعد از عقد معلوم شود که این صفت را فاقد است،طرف مقابل حق فسخ دارد.
طبق ماده(1131)ق.م:«خیار فسخ فوری است و اگر طرفی که حق فسخ دارد بعد از اطلاع به علت فسخ،نکاح را فسخ نکند خیار او ساقط میشود،به شرط اینکه علم به حق فسخ و فوریت آن داشته باشد.تشخیص مدتی که برای امکان استفاده از خیار لازم بوده به نظر عرف و عادت است».طبق ماده (1132)ق.م:«در فسخ نکاح رعایت ترتیباتی که برای طلاق مقرر است شرط نیست.» بنابراین،رعایت نکاتی مثل وجود دو شاهد عادل لازم نیست؛زیرا فسخ،غیر از طلاق است و فسخکننده برحسب مورد ممکن است زن یا مرد باشد.فسخ،یک عمل حقوقی یک جانبه(ایقاع)است و از موقع اعلام اراده فسخ کننده،مؤثر
است.با توجه به اینکه طبق قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق مصوب 21 اسفند 1370 مجلس شورای اسلامی:«از تاریخ تصویب این قانون زوجهایی که قصد طلاق و جدایی از یکدیگر را دارند بایستی جهت رسیدگی به اختلاف خود به دادگاه مدنی خاص مراجعه و اقامه دعوا نمایند»، فسخکننده پس از اعلام اراده خود، باید جهت انجام تشریفات قانونی و ثبت رسمی فسخ به دادگاه مراجعه نماید. حکم دادگاه در این مورد جنبه اعلامی خواهد داشت.
اگر شرط مذکور در ضمن عقد نکاح شرط نتیجه باشد،عدمتحقق شرط،موجب فسخ نکاح خواهد بود.گرچه به موجب ماده (239)ق.م:«هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام شروط،ممکن نباشد و فعل مشروط هم از اعمالی نباشد که دیگری
بتواند از جانب او واقع سازد،طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت»،ولی با توجه به اینکه عقد نکاح از عقود مهم مربوط به نظم عمومی جامعه است،مواردی که اختیار فسخ آن وجود دارد،محدود به مواد قانونی است که این اختیار در آن قرار داده شده است.در مواد (1121 تا 1138)قانون مدنی،امکان فسخ نکاح به سبب عدم انجام شرط فعل آیا عدمتحقق شرط نتیجه ذکر نشده است. بنابراین،این دو نمیتوانند از موارد فسخ نکاح باشند.اما سایر ضمانتهای اجراهای کلی ناشی از عدم انجام تعهد،در این دو مورد قابل اجراست.یعنی با توجه به مواد(237) و به بعد قانون مدنی، هرگاه شرط ضمن عقد، فعل باشد،کسی که متعهد است باید به تعهد خود عمل کند و در صورت تخلف،طرف دیگر به دادگاه رجوع کرده تقاضای اجبار مینماید.
اگر فعلی که در ضمن عقد شرط شده، توسط ملتزم انجام نشود و او را نتوان اجبار نمود،در صورتیکه انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم(دادگاه)میتواند به خرج متعهد موجبات انجام آنرا توسط دیگری فراهم آورد.متعهد له میتواند خسارات ناشی از عدم انجام تعهد و یا تأخیر در انجام تعهد را مطالبه نماید،که باید بین خسارات وارده و عدم انجام تعهد رابطه سببیت وجود داشته باشد.اگر متخلف از انجام تعهد بتواند ثابت کند که عدم انجام تعهد به واسطه علت خارجی بوده که نمیتوان به او مربوط نمود، به تأدیه خسارت محکوم نخواهد شد.
بنابراین، اگر شوهر قول داده باشد که در شهر محل سکونت زوجه به خدمت اشتغال خواهد داشت، ولی بعدا اداره متبوع وی را منتقل ننماید، نمیتوان از متعهد خسارت خواست؛ زیرا حکم اداره، علت خارجی است که نمیتوان به او مربوط نمود همچنین در صورتیکه شرط نتیجه، ضمن عقد نکاح درج شده باشد، عدمتحقق آن از موجبات فسخ تلقی نشده و فقط در صورت جمع شدن شرایط لازم، متعهد له حق مطالبه جبران خسارت را خواهد داشت. اگر شرط مربوط به نکاح در ضمن عقد لازم دیگری(غیر از نکاح)باشد در این صورت،تابع اصول کلی تعهدات بوده و در صورت عدم تحقق شرط و رعایت احکام کلی مربوط به شرط که از ماده(235)به بعد قانون مدنی ذکر شده است، متعهد له حق فسخ آن عقد لازم را خواهد داشت…….
پیشنهادها:
با توجه به تحولات مداوم جامعه در زمینههای اجتماعی و نیز اینکه زندگی خانوادگی متأثر از سلایق و عقیدههای شخصی است که قانونگذار نمیتواند به سرعت خود را با این تحولات منطبق سازد، و همچنین،الگو و ساختار یکنواخت قانونیپاسخگوی تنوع سلایق افراد نیست و به همین دلیل خود قانونگذار،با ارائه طریق (شروط ضمن عقد)،افراد را در بسیاری از موارد آزاد گذاشته است که خود معمار ساختمان زندگی خانوادگی شان باشند.همان طوریکه در سال 1363،شورای عالی قضائی با درج شروط ضمن عقد پیشنهادی در نکاحنامهها،تحولی در حقوق خانواده ایران به وجود آورد،پس از گذشت شانزده سال، اکنون نیز قوهء قضائیه میتواند با سوق دادن این شروط به سمت تأمین هرچه بیشتر حقوق خانوادهها و بویژه بانوان،تحول مثبتی در این زمینه به وجود آورد،بیآنکه نیاز به تحت فشار قرار دادن قانونگذار برای تغییرقانون باشد. درج صفحههای سفیدی تحت عنوان «سایر شرایط»در سندهای ازدواج،نشان میدهد که به لحاظ عملی هم راه درج خواستههای مشروع طرفین در سند نکاح وجود دارد و طرفین میتوانند شروطی را که برخلاف مقتضای ذات عقد نکاح نیست،در آن درج نمایند.اما از آنجا که عرف جامعه، قبل از نکاح،بحث و مباحثهء زوجین آینده و یا خانوادههای آنها را درباره اضافه کردن بر آنچه که در سند نکاح چاپ شده است،مطلوب نمیداند،فقط شروط ضمن عقد پیشنهادی چاپ شده در نکاحنامه است که میتواند نقش مهمی را در استحکام و تأمین حقوق خانواده ایفا نماید
شایان ذکر است که هرگاه زوجین قصد جدایی به سبب وجود شرط ضمن عقد را داشته باشند و یا به عبارت بهتربه علت عدم انجام تعهد طرف مقابل قصد جدایی داشته باشد باید به محکمه خانواده مراجعه و اقامه دعوا نماید و در محکمه این امر را ثابت کند و بدین منظور پیشنهاد می شود که شروط مورد توافق در دفتر اسناد رسمی بدینگونه به شرح ذیل در وکالتنامه رسمی تصریح شود :
زوج به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل غیر داده که در صورت تمایل،با انتخاب نوع طلاق، خود را مطلّقه نماید و نیز به زوجه وکالات بلاعزلبا حق توکیل غیر داده تا در صورت بذل،از طرف او قبول بذل نماید و به عنوان مثال. تهیه مسکن مستقل خانوادگی و تعیین محل زندگی با زوجین(زوج/زوجه است. انجام امور خانه و تأمین مخارج آن تکلیف مشترک زوجین (زوج/زوجه است.
در صورتی که انجام امور خانه و فرزندان به عهده زوجه باشد، وی در هرزمان حق مطالبهء حق الزحمه حال و گذشته را دارد.
کلیه اموالی که زوجین پس از نکاح به دست میآورند مشترک محسوب میشود.
زوجه حق تحصیل و اشتغال به کار دارد.
اتخاذ تصمیم در امور زندگی با توافق طرفین خواهد بود.
خروج هریک از زوجین از کشور منوط به موافقت دیگری (زوج/زوجه) است وشروط دیگر….
نقل از وکیل خانواده تهران و مشاور حقوقی
فروش آپارتمان های اداری و واحدهای تجاری در خیابان آزادی تهران _ بصورت نقد و اقساط
https://sites.google.com/site/farasazehgostar/
جرم خیانت در امانت همچون بسیاری از جرایم دیگر از گذشته های دور در بیشتر جوامع وجود داشته و در دهه های اخیر با پیچیده شدن جوامع، این جرم نیز افزایش یافته است.
امانتداری از خصلت های نیکی است که در قرآن و روایات اسلامی درباره آن زیاد سفارش شده و در مقابل خیانت در امانت نهی شده است.
خداوند در آیه 58 سوره مبارکه «النساء» مردم را به رعایت امانت داری فرمان داده است: «ان الله یامرکم ان تودوا الامانت الی اهلها» خداوند فرمان می دهد که امانت ها را به صاحبانشان برگردانید.
همچنین در آیه دیگری از قرآن کریم آمده است: «والذین هم لاماناتهم و عهدهم راعون» مومنون آیه 8
و خداوند در آیه 37 سوره انفال نیز مونین را از ارتکاب خیانت در امانت نهی فرموده است. رعایت امانت همچنین در روایات متعددی مورد تاکید و سفارش معصومین (ع) قرار گرفته است.
پیامبر اکرم (ص) فرمودند:«کسی که در دنیا به امانتی خیانت کند و آن را به صاحبش برنگرداند و مرگش فرا رسد بر غیر آیین من مرده است.»
«امانتداری از منظر اجتماعی نیز حایز اهمیت است، زیرا زمینه اعتماد میان افراد جامعه را فراهم می کند و در واقع لازمه زندگی اجتماعی است و خیانت در امانت موجب اخلال در نظم عمومی شده و اعتماد عمومی را تضعیف کرده و به سرمایه اجتماعی لطمه می زند.
به هر حال خیانت در امانت جزء گناهان بزرگ محسوب می شود و در قانون مجازات اسلامی نیز جرم بوده و برای مرتکبان آن مجازات تعیین شده و خسارت زیان دیده نیز می بایست جبران شود.
خیانت به معنای پیمان شکنی، نقض عهد، بی وفایی و رعایت نکردن امانتداری است.
امانت در اصطلاح عبارت از مالی است که به وسیله یکی از عقود امانی یه به حکم قانون نزد شخصی باشد.
جرم خیانت در امانت در قانون تعریف نشده است، اما حقوقدانان با توجه به مصادیق مذکور در ماده 673 و 674 قانون مجازات اسلامی سال 1375 خیانت در امانت را به عمل عمدی و برخلاف امانت امین به ضرر صاحب مال تعریف کرده اند.
دکتر حسین میرمحمدصادقی، در تعریف جرم خیانت در امانت می نویسد: «خیانت در امانت عبارت است از استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نمودن توآم با سوءنیت مالی که از طرف مالک یا متصرف قانونی به کسی سپرده شده و بنابر استرداد یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است. کتاب جرایم علیه اموال و مالکیت ص 147
در قسمت بعدی به عناصر تشکیل دهنده جرم خیانت در امانت می پردازیم.
-------------------------------------
عناصر تشکیل دهنده جرم خیانت در امانت
عنصر قانونی جرم خیانت
در ایران خیانت در امانت برای اولین با در ماده 241 قانون مجازات اسلامی (تعزیرات) در سال 1362 مواد 117، 118، 119 به ترتیب جایگزین مواد 239، 240، 241 قانون مجازات عمومی شد و این مواد را به طور ضمنی نسخ نمود.
در سال 1375 با تصویب قانون تعزیرات، قانونگذاری در مواد 673 و 674 به جرم خیانت در امانتمی پردازد.
در حال حاضر عنصر قانونی جرم خیانت در امانت ماده 674 قانون تعزیرات مصوب 1375 می باشد. در این ماده آمده است:
«هر گاه اموال منقول یا غیرمنقول یا نوشته هایی از قبیل سفته و چک و قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هرکار با اجرت یا بی اجرت به کسی داده شده و بنابراین بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی برسد و شخصی که اشیاء نزد او بوده آن ها را به ضرر مالکین یا متصرفین آن ها استعمال یا تصاحب یا تلف یا مفقود نماید به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد».
عنصر مادی جرم خیانت در امانت
عنصر مادی جرم خیانت در امانت عبارت است از استعمال، تصاحب، اتلاف و یا مفقود کردن مال مورد امانت که می تواند به شکل فعل یا ترک فعل باشد. اما عمدتاً به صورت فعل است که در ماده 674 آمده است.
استعمال
استفاده کردن از مال مورد امانت جرم است، برای مثال شخصی خودروی خود را به دوستش امانت می دهد تا در پارکینگ منزل خودش از آن نگهداری کند، ولی دوست وی از آن خودرو برای مسافرکشی استفاده می کند.
تصاحب
یعنی شخص امینی به جای انجام وظیفه اش، مال دیگری را از آن خود بداند و با آن طوری رفتار کند که دیگران گمان کنند او مالک مال است.
اتلاف
تلف یا نابود کردن مال مورد امانت، یکی دیگر از گونه های خیانت در امانت است. مفقود کردن: امین بدون این که مال مورد امانت را تلف کند، موجب شود که دستیابی آن برای مالک غیرممکن است.
شرایط و اوضاع و احوال جرم
برای این که جرم خیانت در امانت تحقق یابد شرایطی لازم است که عبارت سات از این که: موضوع جرم باید مال یا وسیله تحصیل مال باشد، مال امانی باید از سوی مالک یا متصرف قانونی به امین سپرده شود، مال به امین به یکی از طرق قانونی و با شرط استرداد یا به مصرف معین رسانیدن سپرده شده باشد. علاوه بر این بین فعل مرتکب و ضرر مالک یا متصرف قانونی آن رابطه علیت برقرار باشد.
عنصر معنوی جرم
عنصر معنوی جرم، سوءنیت عام و سوءنیت خاص است. سوء نیت عام به معنی انجام عمدی عمل تصاحب، استعمال، تلف یا مفقود نمودن مال موضوع امانت است و سوءنیت خاص یعنی قصد و اراده ورود ضرر به غیر است. بر این اساس تعدی یا تفریط مال امانی همراه با سوءنیت موجب مسئولیت کیفری است.
تفاوت جرم خیانت در امانت با سرقت و کلاهبرداری
جرم خیانت در امانت از زمره جرایم مقید است و رفتار مرتکب منتهی به نتیجه خاصی می شود. بدین ترتیب ورود ضرر به مالک یا متصرف، بر اثر فعل مرتکب، لازمه تحقق خیانت در امانت است. در کلاهبرداری، نتیجه جرم، بردن مال غیر است، در حالی که انتفاع کلاهبردار یا فرد مورد نظر وی از آن نیز شرط است. اما در جرم خیانت در امانت، فقط ورود ضرر به مالک یا متصرف شرط است، حتی اگر خود خائن از مال منتفع نشده باشد.
در کلاهبرداری متهم با توسل به اقدامات متقلبانه، مال غیر را به دست می آورد. در صورتی که در جرم خیانت در امانت زیان دیده از جرم، با میل و رضای خود مال خود را در اختیار متهم می گذارد.
تفاوت جرم خیانت در امانت با دزدی این است که در دزدی مرتکب مال غیر را به طور مخفی می رباید.
* تحقق جرم خیانت در امانت منوط به عقد امانت یا ودیعه نیست نکته دیگری که باید به آن اشاره شود، این است که برای تحقق جرم خیانت در امانت لزوما نیازی به عقد امانت یا ودیعه نیست.
قانونگذار در ابتدای ماده 674 از چهار عقد امانت آور (اجاره، امانت، رهن و وکالت) به عنوان عقودی که می توانند مبنای جرم خیانت در امانت قرار گیرند، نام برده است. دیوان عالی کشور نیز در یکی از آرای خود بر عدم ضرورت انعقاد یک عقد امانت به عنوان مبنای جرم خیانت در امانت تاکید کرده است.
قانونگذار در ماده 674 قانون مجازات اسلامی برای جلوگیری از فرار خائنین از مسئولیت به بهانه این که عقدی بین آنان و مالک یا متصرف مال منعقد نشده و یا این که آن عقد، باطل بوده است خود را از محدوده عقود خارج کرده و سپرده شدن مال برای «هر کار با اجرت یا بی اجرت» را مبنای تحقق جرم خیانت در امانت دانسته است.
مجازات جرم خیانت در امانت
مجازات مرتکب جرم خیانت در امانت بر اساس ماده 674 قانون تعزیرات مصوب 1375 حبس از شش ماه تا سه سال می باشد. همچنین قانونگذار در ماده 673 قانون یاد شده، برای سوء استفاده از سفید مهر یا سفید امضاء یک تا سه سال حبس تعیین کرده است.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک، زمین … نظرات اختلافی دادگاه
1-اگر کسی ممنوع المعامله شود آیا دادگاه می تواند نسبت به معاملات قبل از تاریخ ممنوع المعامله شدن که به طور عادی صورت گرفته، حکم به تنظیم سند رسمی (برای ملک یا زمین و …) معامله مذکور بدهد یا نه؟
در تاریخ 4/12/67 درباره مسئله مذکور سه نظر ابراز گردید:
- نظر اول که با اکثریت آرا اعلام شد
منبعی در رسیدگی دادگاه نیست و چنانچه دادگاه وقوع معامله و تعهد و عدم تبانی را احراز کند به منظور تامین حقوق خریدار یا متعهدله باید حکم به الزام به تنظیم سند رسمی (برای ملک یا …) انتقال صادر نماید.
نظر دوم
باید میان وقوع معامله و تعهد به انجام آن قایل به تفکیک شد اگر تحقق معامله و اراده و قصد و رضای طرفین بر وقوع آن پیش از ممنوع المعامله شدن احراز گردد دادگاه باید حکم به تنظیم سند رسمی انتقال که در واقع انجام تشریفات صوری معامله سابق است صادر نماید لیکن چنانچه معامله ای در سابق صورت نگرفته و تنها تعهد به انجام آن شده سپس متعهد ممنوع المعامله گردیده باشد به علت وجود منع قانونی برای متعهد در ایفای تعهد و انجام معامله دادگاه نمی تواند حکم به الزام او به وقوع معامله بدهد و اگر چنین حکمی صادر شود آن رای با حکم ممنوع المعامله بود مغایرت خواهد داشت و قابل اجرا نخواهد بود.
نظر سوم
اگر معامله (ملک یا زمین و …) نسبت به اموال منقول و مقدم بر تاریخ ممنوع المعامله شدن بوده باشد صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی از طرف دادگاه جایز است لیکن معامله با سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول در هر حال به موجب مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت و این که تاریخ سند عادی نسبت به ثالث معتبر نیست قابل ترتیب اثر نمی باشد.
اگر کسی به دیگری وجهی پرداخت نماید و مدعی باشد که آن وجه را بابت ثمن معامله ای به خوانده داده است و خوانده منکر معامله بوده و مدعی باشد که دریافت وجه مذکور بابت دین سابق خواهان به او بوده است با توجه به مادده 265 قانون مدنی تکلیف چیست – آیا باید وقوع معامله ثابت شود و یا وجود دین و چه کسی مکلف به اثبات آن است؟
نظراکثریت که در تاریخ 4/12/67 اعلام شد.
اگر خواسته خواهان الزام به تنظیم سند انتقال به ادعای پرداخت وجه به خوانده بابت ثمن معامله باشد تادیه وجه و وقوع معامله باید ثابت شود و اثبات هر دو مورد به عهده مدعی است و چنانچه خوانده فقط اقرار به وصول وجه کند کافی نیست، علاوه بر آن خواهان باید وقوع معامله را نیز ثابت نماید تا حکم به نفع او صادر گردد اما اگر وقوع معامله ثابت نشده و تنها پرداخت وجه محقق بود یعنی خوانده اقرار به وصول آن کرده النهایه دریافت وجه را بایت دین خواهان به خود اعلام نموده و خواسته خواهان استرداد آن وجه باشد و خوانده نتواند ادعای وجود دین را ثابت کند دادگاه باید حکم به رد آن وجه به خواهد صادر نماید زیرا در این قضیه پرداخت وجه از طرف خواهان و دریافت آن توسط خوانده ثابت و مفروغ عنه است و خوانده که مدعی است دینی وجود داشته باید آن را اثبات کند و در صورت عدم اثبات و عدم احراز جهت قانونی در تملک و استحقاق نسبت به آن محکوم به رد وجه به مالک آن است و خواهان دعوی استرداد وجه تکلیفی به اثبات عدم دین یعنی اثبات امر عدمی ندارد و اصل عدم و اصل برائت موید این نظر است و از ماده 265 قانون مدنی خلاف این معنی استنباط نمی شود چه همان طوری که آقای دکتر مهدی شهیدینیز استدلال کرده اند این ماده فقط ناظر به تاسیس اماره عدم تبرع در دادن مال است لاغیر و به هیچ وجه مبین این معنی نیست که دادن چیزی به کسی اماره مدیون بودن دهنده آن چیز باشد به عبارت دیگر فرض وجود دین در این ماده نیست به طوری که دهنده مال برای استرداد آن مجبور شود عدم دین خود را اثبات کند. دادن مال ممکن است به عنوان ودیعه، عاریه قرض و غیر آن باشد بنابراین مطابق اصل گیرنده مال مکلف به اثبات وجود دین و استحقاق خود برای دریافت آن است و مادام که وجود قرض توسط گیرنده مال ثابت نشود وی مطابق ماده 301 قانون مدنی محکوم به رد آن مال است به عبارت اخری قسمت اخیر ماده 265 قانون مدنی مفید معنی دیگری غیر از اماره عدم تبرع در دادن مال که موضوع صدر ماده است نمی باشد و تنها مکمل آن است و مشعر به مطلب جدید و اماره دیگری نیست.
نظر اقلیت
ماده 265 قانون مدنی علاوه بر بیان اماره عدم تبرع در دادن ما در قسمت اخیر بیانگر این معنی نیز هست که اگر کسی چیزی به دیگری بدهد صرف این کار اماره مدیون بودن او است و اگر بخواهد آن را استرداد کند باید مقروض نبودن خود را اثبات نماید مانند موردی که کسی به دیگری چک یا سفته داده باشد که مجرد این عمل ظهور در اشتغال ذمه صادر کننده دارد، بنابراین همان طوری که در دعوی خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند انتقال به ادعای انجام معامله و پرداخت ثمن مدعی باید انجام معامله و پرداخت وجه را اثبات کند در دعوی استرداد وجه نیز ولو دریافت آن مورد قبول خوانده باشد خواهان باید مقروض نبودن خود را ثابت نماید زیرا به حکم قسمت اخیر ماده 265 قانون مدنی مجرد دادن مال توسط کسی به دیگری اماره مدیون بودن او است و پس گرفتن آن دلیل می خواهد مقاد رای اصراری شماره 1995- 3/7/41هیئت عمومی دیوان عالی کشور نتیجتاً این معنی را تایید می کند.
3- اگر کسی مالی ( مثلاٌ تلفن را ) با قولنامه عادی به دیگری فروخته و شخص اخیر آن را به غیر واگذار کرده باشد منتقل الیه دعوای خود دایر به الزام به انتقال رسمی آن مال را علیه چه کسی باید طرح نماید ؟علیه طرف قرارداد خود ؟ علیه مالک یعنی فروشنده اولیه ؟ علیه هر دو نفر آنها؟
هر چند طرف قرارداد و تعهد در قبال آخرین خریدار تنها ید قبلی اوست . اما طرح دعوا علیه ید قبلی این اشکال را دارد که بر فرض رسیدگی دادگاه و صدور حکم بر الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال رای صادره قابل اجرا نیست زیرا محکوم علیه اساساٌ فاقد مالکیت رسمی نسبت به مال موضوع دعوی بوده است و به این علت نمی تواند در مقام اجرای حکم در دفتر خانه حاضر شده و سند رسمی انتقال تنظیم نماید . همچنین اجبار منتقل الیه به اقامه دعوا به طرفیت همه ایادی قبلی تکلیف مالایطاق خواهد بود چه ممکن است مال مورد دعوا همانطوری که بین مردم عمل می شود با قرارداد عادی میان دها نفر دست به دست گشته و انتقالات متعدد را جع به آن صورت گرفته و خواهان به عنوان آخرین منتقل الیه نسبت به ایادی سابق شناسایی نداشته و مشخصات کامل و محل اقامت آنان بر وی مجهول باشد و با عدم دسترسی و اقامه دعوا علیه جملگی آنان حق وی ضایع گردد. بنابرین به نظر می رسد خواهان بایستی دعوای خود را فقط علیه مالک مال یعنی نخستین فروشنده اقامه نماید و دادگاه مکلف به رسیدگی است و نمی تواند به عذر عدم رعایت ترتیب ایادی از دادرسی استنکاف ورزد چه قاعد ضمان درک و لزوم ترتب ایادی در اینجا مصداق ندارد .
و اگر ایراد شود مالک نسبت به آخرین منتقل الیه تعهدی نداشته و قراردادی با او تنظیم نکرده و از این رو مسئولیتی در قبال وی ندارد و دعوی متوجه او نیست در پاسخ باید گفت مالک اولیه در برابر مشتری تعهد به انتقال رسمی نموده و خریدار نیز به نوبه خود حقوق و امتیاز خویش در آن معامله را به ثالث واگذار کرده و شخص اخیر و ایادی بعد از آن متعاقباٌ جانشین و قائم مقام قانونی نخستین خریدار شده اند و صرف انتقالات مذکور رافع و مسقط تکلیف مالک به انتقال رسمی مال نیست و تعهد وی دایر به انتقال رسمی همچنان به قوت خود باقی می باشد و همانطوری که مالک در برابر ورثه خریدار به عنوان قائم مقام قهری مسئول است در مقابل منتقل الیه نیز به عنوان جانشین قانونی ماخوذ و متعهد به انتقال رسمی آن مال است بدیهی است چنانچه در جریان محاکمه اشکالاتی از قبیل تکذیب مستند دعوی و یا مطالبه ثمن معامله پیش آید هر یک از طرفین می تواند در صورت لزوم ایادی گذشته را به دادرسی جلب نماید .
4 -دو فقره چک صادر شده و صادر کننده به موجب نوشته عادی متعهد گردیده است چنانچه چکها در تاریخ معین لاوصول شود با صدور گواهی عدم پرداخت ار ناحیه بانک ، اتومبیل هود را که در تحویل دارنده چکها است رسماٌ به نام او منتقل نماید آیا تعهد مذکور الزام آور است یا نه و آیا این تعهد از تعهدات معلق شمرده می شود یا خیر ودر هر حال حکم قضیه چیست ؟
نظر اکثریت که در تاریخ 13/11/67 اعلام شد :
اگر چه مشهور فقها عقد معلق را باطل می دانند لیکن این نظر اجمالی نیست و برخی چون شیخ انصاری ، مرحوم نائینی قایل به صحت تعلیق در منشاء هستند و حتی گفته شده است بعضی دیگر از فقها هم تعلیق در انشاء و هم تعلیق در منشآ را صحیح می شمارند بیشتر حقوقدانان نیز عقد معلق را خالی از اشکال می دانند دکتر کاتوزیان تعلیق در منشا را صحیح دانسته و دکتر امامی در هر حال عقد معلق را صحیح اعلام کرده است از مواد 10و183و 184و 189و 190 قانون مدنی که تنجیز را از شرایط اساسی برای صحت معامله ندانسته است استنباط می شود که از نظر قانون مدنی عقد معلق بر لاوصول ماندن چک است باید گفت که تعهد مذکور نوعی تعهد معلق است از حیث قانون مدنی و با توجه به اصاله الصحه نافذ و صحیح و لازم الوفا است وبا مقتضای ذات و اطلاق هیچ یک از عقود تملیکی منافات ندارد ودعوی متعهد له دایر به الزام متعهد به انتقال رسمی اتومبیل مسموع می باشد .
نظر اقلیت:
قرارداد مذکور انتقال اتومبیل است به شرط عدم وصول چک و نوعی قرارداد معلق است که تعلیق بر اراده مدیون و در واقع تعلیق در انشاء شده و به این علت باطل است و دعوی دارنده چک به انتقال اتومبیل قابلیت استماع ندارد . به عبارت دیگر سخن در صحت عقد معلق در صورتی که تعلیق در منشآ باشد با توجه به مواد قانون مدنی مذکور در نظر اکثریت و نظر عده ای از فقها تردیدی نیست اما تعلیق در انشآ بعلت فثدان یکی از عناصر اساسی عقد مذکور در بند1 ماده 190 قانون مدنی باطل میباشد . در فرض سوال با توجه به اینکه تعهد به انتقال، معلق به لاوصول ماندن چکها شده و معلق علیه نیز امری تحت اراده مدیون یا متعهد می باشد . لذا در واقع قرارداد مذکورقراردادی است معلق به اراده مدیون و چون تعلیق به اراده مدیون در واقع تعلیق در انشاء است . بنابرین قرارداد موضوع سوال باطل است .
5-چنانچه نظر کارشناس مورد اعتراض یک یا هر دو طرف دعوا واقع شود و دادگاه بنا به تقاضای معترض و در مقام رسیدگی به اعتراض موضوع را به کارشناس دیگر محول نماید لیکن به علت عدم ایداع دستمزد کارشناس ، کارشناسی اجرا نگردد آیا دادگاه حسب مورد باید قرار ابطال دادخواست بدهد ویا کارشناسی را اعداد دلایل خارج کند؟ و یا اینکه میتواند بر اساس نظر کارشناس اول مبادرت به صدور رای نماید ؟
در تاریخ 24/10/66 در اینمورد سه نظر ابراز شده :
نظر اول : در هر حال دادگاه نمی تواند از نظر کارشناس اول تبعیت نماید زیرا وقتی دادگاه موضوع را به کارشناس دیگر یا هیئتی از کارشناسان ارجاع نمود در واقع نظر کارشناس اول را مغایر اوضاع واحوال معلوم ومحقق قضیه و مخدوش دانسته است حال چگونه ممکن است دادگاه بر اساس نظر کارشناس اول که آن را نادرست تلقی نموده رای دهد؟ و این کار با منطق و عدالت قضائی سازگار نسیت . بنابرین اگر دستمزد برای کارشناس دوم ایداع نشود و به این علت قرار کارشتاسی انجام نگیرد، دادگاه حسب مورد به استناد ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی باید قرار کارشناسی را از اعداد دلایل خارج یا قرار ابطال دادخواست صادر کند .
نظر دوم : مورد بحث از مصادیق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی نیست تا قرار کارشناسی از اعداد دلایل قارج یا قرار ابطال دادخواست صادر گردد، زیرا در ما نحن فیه دادگاه برای بار دوم قرار کارشناسی صادر ننموده، بلکه قرار کارشناسی سابق را که اجرا نیز شده به کارشناس دیگر محول کرده ونظر اورا جلب نموده است، حال اگر کارشناس دوم به علت عدم پرداخت دستمزد نظر ندهد دادگاه نمی تواند به ماده 459 قانون یاد شده استناد کند در این مورد دادگاه برای تعین تکلیف ناگزیر است مطابق نظر کارشناس نخست رای بدهد .
نظر سوم: که با اکثریت آراء اعلام گردید با التفات به ماده 460 قانون آیین دادرسی مدنی ضابطه در متابعت یا عدم متابعت از نظر کارشناس موافقت یا عدم موافقت آن با اوضاع واحوال معلوم مسلم قضیه و تشخیص امر با دادگاه است . بنابرین چناچه تصمیم دادگاه مبنی بر ارجاع موضوع به کارشناس دیگر اعم از اینکه از طرفین اعتراض شده یا نشده، به علت آن بوده که نظر کارشناس نخست را مخالف اوضاع و احوال معلوم محقق دانسته و از این حیث استدلال کرده باشد، لیکن کارشناسی مجدد به سبب عدم ایداه دستمزد صورت نپذیرد، دادگاه نباید بر اساس نظر کارشناس اول مبادت به صدور رای کند زیرا نظر کارشناس که به اعتقاد دادگاه مخدوش ونادرست وغیر قابل قبول بوده، نمی تواند ملاک و پایه تصمیم قضایی باشد در این مورد دادگاه باید مطابق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی عمل نماید اما اگر ارجاع امر به کارشناس دیگر به خاطر مخالفت نظر کارشناس اول با اوضاع مسلم قضیه نبوده، بلکه صرفاٌ در مقام رسیدگی به اعتراض و برای کشف هر چه بیشتر واقعیت باشد بطوری که اعتراض نمی شد دادگاه می توانست از نظر کارشناسی تبعیت کند .چنانچه دستمزد برای کارشناس دوم پرداخت نشود و به این علت قرار کارشناسی اجرا نشود مانعی ندارد که دادگاه بر اساس نظر کارشناسی بدوی رای دهد، زیرا تلقی این است که معترض با نسپردن حق الزحمه کارشناس در واقع از اعتراض خود عدول کرده و موجبی برای رسیدگی دادگاه با اعتراض باقی
نمانده است .
6- در دعوایی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک
انتقال ملک، آیا برای جلوگیری از نقل وانتقال آن ملک در جریان رسیدگی، خواهان باید تقاضای تامین خواسته مبنی بر توقیف نقل وانتقال آن ملک را بنماید یا از طریق دستور موقت اقدام کند ؟
در تاریخ 6/12/66 در باره مسئله مذکور سه نظر ابراز کرده اند
نظر اول : که با اکثریت آراء اعلام گردید مورد از مصادیق دستور موقت نبوده بلکه مشمول ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی است زیرا خواسته عین معین و توقیف آن ممکن است بنابرین در مورد بحث تنها از طریق تفاضای تامین خواسته می توان ملک را توقیف نمود .
نظر دوم : ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی منصرف از مورد است زیرا این ماده ناظر به دعاوی است که خواسته آن عین معین باشد در حالی که در نحن ما فیه خواسته عین معین ومطالبه تحویل آن نیست بلکه موضوع دعوا الزام به ایفای تعهد است و میان دعوای ملکیت با خلع ید و تحویل ملک و دعوای الزام به انجام معامله که نتیجه آن تملک است، تفاوت وجود
دارد .علی هذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک برای جلوگیری از نقل وانتقال آن باید ازدادگاه تقاضای صدور موقت نمود و توقبف ملک از طریق تامین خواسته صحیح وقانونی نیست .
نظر سوم : در دعوای مذکورهم از طریق دستور موقت و هم از باب تامین خواسته در جریان رسیدگی می توان از نقل وانتقال ملک جلوگیری نمود و خواهان مخیر است یکی از راهها را انتخاب کند .
نقل از وکیل تهران و مشاور حقوقی در زمینه ملک، اراضی ، سرقفلی، قراردادها و …
املاکی که به واسطه عدم حضور مالک یا جهات دیگرتحدید عمومی نشده یا باصطلاح از تحدیدخارج شدهباشند در صورتیکه به استناد تبصره ذیل ماده15 قانون ثبت نتوان آنها راتحدید عمومی نموددر این صورت به در خواست مستدعی ثبت یا قائم مقام قانونی او و هزینه شخصیوی با ذکرعلت می توان نسبت به آن ملک تحدید حدود اختصاصی بعمل آورد آگهی اختصاصی جنبه استثنایی دارد.
آگهی تحدید حدود عمومی
بعد از انتشار اولین آگهی نوبتی املاکی که بهعنوانمجهول المالک از آنها قبول ثبت به عمل آمده انتشار آگهی تحدیدحدودعمومی امکانپذیر می باشد(ماده66 آئین نامه قانون ثبت) ودر تهیه پیش نویسآگهی تحدیدعمومی رعایت نکات زیر ضروری است: پیش نویس آگهی تحدید حدود عمومیهر بخش بهترتیب شماره املاک تهیه و برای هر یک یا چند پلاک با توجه به موقعیت ومساحت آنهاروز یا روزهائی برای تحدید حدود تعیین می شود(موضوع مواد61 و62 آئین نامه قانون ثبت) وتاریخ روزتحدید و ساعت مقرر برای شروع عملیات تحدیدی باید ذیل شماره پلاکهای مربوطهقید شود. در ذیل آگهی تذکر داده می شود مجاوری که نسبت به حدود یاحقوقارتفاقی ملک مورد تحدید حقی برای خود قائل است می تواند ظرف مدت 30 روز ازتاریختحدید به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار عرض حال دهد(ماده20 قانونثبت(
آگهیفقدان پرونده
چنانچه پرونده ثبتیمفقود گردید در راستای تشکیل پرونده ثبتی المثنی آگهیفقدان پرونده که شامل مشخصات پرونده وملك ومالك می باشد در یكی از روزنامه های محلی یا كثیرالانتشار منتشر می شود
آگهی مذکور مربوط به پرونده های ثبتیاملاكی است كهدارای اظهار نامه هستند و تحدید حدود آنها به عمل آمده اعم از اینكه ثبتدفتر املاكشده و دارای سند مالكیت باشند یا نباشند
آگهی فقدان سند مالکیت
آگهی فقدانسند مالکیت توسط متصدی دفتر املاک با ملاحظه محتویات پرونده وثبت دفتر املاک تهیه می شود در این آگهی بایستی مشخصات کامل مالک شمارهپلاک و محلوقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکیت و معاملاتی که در سند مالکیت ثبت شدهقیدگردد. آگهی در دو نوبت به فاصله ای کهکمتر ازده روز نباشد بایستی در روزنامه چاپ شود و در آن قید گرددکه پس از انتشارنوبت دومظرف ده روز چنانچه کسی اعتراضی نداشته باشد می تواند به ثبت محل اعلام داردو یاانقضاء مهلت و عدم وصول اعتراض سند المثنی صادر خواهد شد.
آگهی های نوبتی
براساس ماده 59 آئین نامه قانون ثبت کلیه املاکیکهدر هر سه ماه به ثبت می رسند بایستی به ترتیب مقرر در آئین نامه در دو نوبتبهفاصله 30 روز با ذکر شماره پلاک و مشخصات مالک و نوع ملک و محل وقوع آن دریکی ازروزنامه های محلی یا کثیرالانتشار که از طریق وزارت ارشاد اسلامی تعیین میشوندآگهی گردند تا 90 روز از تاریخ اولین انتشار به ثبت محل کتباً اعلام و رسیددریافتدارند. در آگهی نوبتی که هر سه ماه یکبار تهیه و منتشر می شود بایدمشخصاتو نکات زیر منظور گردد: شماره پلاک و مشخصات مالک و نوع ملک و محلوقوعاملاکی که اظهار نامه آنها در سه ماهه مربوطه قبل تنظیم و جهت انتشار آگهیدر ردیفمنظور گردیده اند. املاکی که قبلاً اظهار نامه آنها تنظیم ولی اشتباهاًدر موعدمقرر آگهی نشده اند. املاکی که آگهی نوبتی آنها در وقت مقرر منتشر و لاکنبواسطه اشتباه مؤثری که در انتشار آنها رخ داده و به موجب آراء هیئت نظارتیا دستوراداری مستند به اختیارات تفویضی هیئت نظارت موضوع بندهای 385-386-387مجموعهبخشنامه های ثبتی تا اول مهر 65 منجر به تجدیدآگهی شده اند
در مقدمه پیش نویس آگهینوبتی نام شهرستان مربوطه قید سپس مشخصات وشمارهپلاکهای ثبتی املاک هر بخشی که در سه ماهه مربوطه قبل ثبت شده اند بترتیباز کوچکبه بزرگ با ذکر مشخصات مالک یا مالکین آن قید آنگاه مشخصات ملک و مالک یامالکیناملاک موضوع بند 2 و بدنبال آن مشخصات ملک و مالک یا مالکین املاک موضوعبند 3 کهدر اجرای دستور هیئت نظارت یا دستور اداری مستند به اختیارات تفویضی منجربه تجدیدآگهی شده اند قید می شود. سپس در پایان آگهی زمان قبول اعتراض نسبت بهاملاکردیف 1و2 که 90 روز و املاک ردیف 3 که 30 روز بعد از تاریخ اولین انتشاراست ذکر میگردد و نیز مدلول مواد16 و17و 20 قانون ثبت در پایان آگهی درج و تاریخانتشار نوبتاول و دوم نیز برابر قانون تعیین و قید می شود.
به موجب ماده 16 قانون ثبت هرکس می توانداعتراضی نسبت به ثبت ملک مورد نظر داشته باشد ظرف 90 روز از تاریخ نشراولین آگهینوبتی مراتب را کتباً به ثبت محل مر بوطه اعلام و رسید در یافت نماید.
اجاره
عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره ميشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند. (ماده 466 از قانون مدني)اجاره اشخاص: در اجاره اشخاص كسي كه اجاره مينمايد مستاجر و كسي كه مورد اجاره واقع ميشود اجير و مالالاجاره اجرت ناميده ميشود. (ماده 512 از قانون مدني)
منظور از اجاره مذكوره در اين ماده (تبصره 1 از ماده 1 قانون روابط مالك و مستأجر مصوب 10/3/1339) آن است كه تصرف متصرف به عنوان اجاره يا صلح منافع يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم از اين كه نسبت به مورد تصرف سند رسمي يا غيررسمي تنظيم شده يا تصرف متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نماينده قانوني او باشد.
اراضی آیش
به اراضی می گویند که :
اولا زمینی که بالفعل مالک دارد ثانیا مزروعی است ثالثا مالک برای مدتی معلوم و محدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد .
اراضی بایر
به اراضی می گویند که : اولا مالک بالفعل داشته باشند هر چند مالک فعلی آن مشخص نباشد . ثانیا مشغول به کشت و زرع آبادی از هر قبیل اعم از بنا و قنات و اشجار و غیره نباشد. ثالثا مالک برای مدتی نا معلوم و نامحدود از آبادی آن چشم پوشیده باشد . رابعا از اراضی بستر رودخانه و انهار عمومی و حریم آنها نباشد
غالبا زمین بایر را به حساب زمین موات می گذارند .
اراضي دولتي
اراضي دولتي اعم از ثبت شده و ثبت نشده داير و باير عبارت است از: الف) اراضي موات، ب) اراضي كه به نحوي از انحا به دولت منتقل شده است اعم از طريق اصلاحات ارضي، خالصه، مجهول المالك و غيره، ج) اراضي متعلق به دولت كه دراختيار اشخاص حقيقي و حقوقي يا مؤسسات دولتي قرار دارد و به علت عدم استفاده يا عدم اجرا مفاد قرارداد به دولت برگردانده شده است. (بند 10 ماده 1 از آييننامه اجرايي لايحه قانوني اصلاح لايحه قانوني واگذاري و احيا اراضي در حكومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 31/2/1359 شوراي انقلاب)
اراضي شهري
اراضي شهري زمينهايي استكه درمحدوده قانوني وحريم استحفاظي شهرها و شهركها قرار گرفته است. (ماده 2 از قانون زمين شهري مصوب 22/6/1366)
اراضی متروکه
به اراضی می گویند که : اولا سابقه مالکیت خصوصی مسلم داشته باشدثانیا فعلا مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد ثالثا مالک سابق از مالکیت آن چشم پوشیده باشد
اراضی موات
زمينهاي غيرآبادي است كه سابقه احيا و بهرهبرداري ندارد و به صورت طبيعي باقي مانده است. (بند 3 واژهنامه از لايه قانوني اصلاح لايحه قانوني واگذاري و احيا اراضي در حكومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 26/1/1359 شوراي انقلاب)
اراضي موات شهري زمينهايي است كه سابقه عمران و احيا نداشته باشد. (ماده 3 از قانون اراضي شهري مصوب 27/12/1360)
به اراضی می گویند که : اولا سابقه مالکیت خصوصی آن معلوم نباشد یعنی مجهول باشد ثانیا مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد ثالثا بالفعل مالک نداشته باشد
ارتفاق
حقي است براي شخص در ملك ديگري. (ماده 93 از قانون مدني)
استعلام املاك
استعلام ورقه بهادار و متحد الشكلی است که به وسیلهدولت چاپ و منتشر میشود و سفید آن از طرف ادارات ثبت در قبال اخذ بهاء به دفاتر اسناد رسمیتحویل میگردد. دفاتر اسناد رسمی مكلف هستند هنگام انجامهرگونهمعامله نسبت به املاك قبلاً جریان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوعملكاستعلام نمایند هم چنین پاره ای از دستگاههای اجرائی ذیربط و یا مراجعقضائی صالحهنیز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جریان ثبتی املاك جاری هستند
اعتبار پاسخ استعلامیه هائی كه محل وقوع دفترخانه و اداره ثبتدر یك شهر است یك ماه و دوایر شعب تابعه همان حوزه چهل و پنج روزاست.(بند 28مجموعهبخشنامه های ثبتی) برای هر ملك یا یك صفحه دفتر املاك یكاستعلامیهتنظیم می شود و قید چند شماره ملك روی یك استعلام جایز نیست.(بند31 مجموعهبخشنامههای ثبتی)
اسباب تملک
تملك حاصل ميشود: 1- به احيا اراضي موات و حيازت اشياء مباحه، 2- به وسيله عقود و تعهدات، 3- به وسيله اخذ بشفعه، 4- به ارث، (ماده 140 از قانون مدني)
اسناد مالکیت صادره دراجرای قانون اصلاحات ارضی
اسناد مالکیتی که دراجرای مقررات اصلاحات ارضی وبر طبق مواد 142و144 قانون ثبت به نام زارعین صاحب نسق صادر مي گردد .
اسناد مالکیت صادره دراجرای ماده 147 اصلاحی قانون ثبت
مطابق با ماده 147 اصلاحی قانون ثبت واصلاحات بعدی آن برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاک وباغات واراضی کشاورزی ونسق های زراعی که به صورت "عادی" منتقل شده وبه لحاظ موانع قانونی با صدور توافقطرفین به دستور رئيس ثبت ودر غیر اینصورت با صدور رای توسط هیات حل اختلاف سند مالکیت به نام متقاضی صادر می گردد.
اسناد مالکیت صادره دراجرای ماده 148 اصلاحی قانون ثبت
مطابق با ماده 148 اصلاحی قانون ثبت چنانچه املاک مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری وموقوفه باشد موضوع در هیات حل اختلاف مطرح شده وسند مالکیت به نام متقاضی صادر مي گردد.
اسناد مالکیت صادره مطابق با ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه كشور
اسناد مالکیتی که بر اساس ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه كشور مربوط به املاک روستائیانداخل دربا فت روستاها صادر می گردد را شامل می شود
اصلاح حدود
چنانچه در اثر تغییر وضعیت در مجاورین املاک ثبت شده تغییری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکیت میباشد حاصل شود و یا به عبارت دیگر یک یا چند حد از حدود اربعه ثبت شدهایکه قبلا به پلاک شخصی محدود شده در اثر تغییر وضع مجاورین به کوچه محدود شود مالک میتواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حدود نماید
اعتبار اسناد مالکیت
اسناد مالکیت از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضایی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی قابل ابطال میباشد
اعیان
اعیان در اصطلاح ثبت به آنچه بر روی زمین ساختهمی شوداطلاق می گردد گر چه از نظر حقوقی كلمه زمین خود دلالت بر عرصه و اعیان رامی نمایدولی در ثبت مراد از اعیان مستحدثاتی است كه روی ملك (زمین) بنا می گردد.
اقاله
به هر لفظ يا فعلي واقع ميگردد كه دلالت بر بهم زدن معامله كند. (ماده 284 قانون مدني)
افراز املاک
چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاعمالکیت داشته باشند هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود ازسایر مالکیندیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند.
امضاي الكترونيكي
عبارت از هر نوع علامت منضم شده يا به نحو منطقي متصل شده به «داده پيام» است كه براي شناسائي امضاء كننده «داده پيام» مورد استفاده قرار گيرد. (بند ي ماده 2 قانون تجارت الكترونيكي مصوب 17/10/1382) امضاء الكترونيكي مطمئن: هر امضاي الكترونيكي است كه مطابق با ماده 10 اين قانون باشد. (بند ك ماده 2 قانون تجارت الكترونيكي مصوب 17/10/1382)
املاک ثبت شده
به املاکی اطلاق می شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند یا به عبارت دیگر برای آنها سند مالكیت صادرشده است (موضوع ماده 22 ق.ث)
املاک جاری
میشودکه سابقه ثبتدر دفتر املاک را نداشته باشند (موضوع ماده 21 ق.ث)املاک جاری به املاکی اطلاق یا به عبارت دیگر برای آنها سند مالكیت صادر نشده است
املاک مجهول المالک
درقانون ثبت به املاکی اطلاق می شود که در موقع پلاک کوبی در ثبت عمومی در دفتر توزیع اظهار نامه به نام اشخاص معرفی گردیده ولی تاکنون از طرف مالک ویا قائم مقام قانونی وی در خواست ثبت آن به عمل نیامده باشد و متصرفین اینگونه املاک می توانند باتوجه به دفاتر توزیع اظهار نامه که در ادارات ثبت موجود میباشد همچنین مدارک عادی خریداری نسبت به درخواست ثبت آنها اقدام نمایند.
اموال دولتي
اموال دولتي كه معد است براي مصالح يا انتفاعات عمومي مثل استحكامات و قلاع و خندقها و خاكريزهاي نظامي و قورخانه و اسلحه ذخيره و سفاين جنگي و همچنين اثاثيه و ابنيه سلطنتي و عمارات دولتي و سيمهاي تلگرافي دولتي و موزهها و كتابخانههاي عمومي و آثار تاريخي و امثال آنها و بالجمله آنچه كه از اموال منقوله و غيرمنقوله دولت به عنوان مصالح عمومي و منافع ملي در تحت تصرف دارد قابل تملك خصوصي نيست و همچنين است اموالي كه موافق مصالح عمومي به ايالت يا ولايت يا ناحيه يا شهري اختصاص يافته باشد. (ماده 26 قانون مدني)
اموال مشمول ماليات بر ارث
عبارت است از كليه ماترك متوفي واقع در ايران يا خارج از ايران اعم از منقول و غيرمنقول و مطالبات قابل وصول و حقوق مالي پس از كسر هزينه كفن و دفن در حدود عرف و عادت و واجبات مالي و عبادي در حدود قواعد شرعي و ديون محقق متوفي. (ماده 19 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 3/12/1366)
بازداشتاملاک
املاک ثبت شدهحسب تقاضای مراجع قضائی صالحه ازقبیل محاکم ودادسراهای عمومی و انقلابوشعببازرسی و اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت می باشند
باغ
در مناطق جنگلي به محلي اطلاق ميشود كه داراي شرايط زير باشد: حدود آن به نحوي از انحا مشخص و معين شده باشد. حجم درختان جنگلي خود روي آن از پنجاه متر مكعب در هكتار تجاوز نكند. حداقل در هر هكتار آن يكصد عدد درخت با رده يا مجموعاً دويست عدد درخت با رده و جوان دست كاشت ميوهاي يا يك هزار بوته چاي وجود داشته باشد. حداقل نه دهم سطح آن از كنده و ريشه درختان جنگلي پاك شده باشد. (بند 11 ماده 1 از قانون حفاظت و بهرهبرداري از جنگلها و مراتع مصوب 25/5/1346) باغ به محلي گفته ميشود كه حدود آن به نحوي از انحا مشخص و معين شده و در هر هكتار بيش از يكصد اصله درخت مثمر يا پنجاه اصله درخت زيتون يا نخل يا گردو يا يك هزار نهال يا درخت غيرمثمر دست كاشت يا بوته چاي داشته باشد. (بند هـ ماده 1 از آييننامه اجرايي قانون اصلاح ماده (34) قانون حفاظت و بهرهبرداري از جنگلها و مراتع مصوب 14/3/1354 و الحاق چند تبصره به آن مصوب 2/7/1374 هيأت وزيران)
بایر
زمينهايي است كه سابقه احيا دارد ولي به علت اعراض يا عدم بهرهبرداري بدون عذر موجه مدت 5 سال متوالي متروك مانده يا بماند. (بند 3 ماده 1 از آييننامه اجرايي لايحه قانون اصلاح لايحه قانوني واگذاري و احياي اراضي در حكومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 31/2/1359 شوراي انقلاب)
اراضي باير شهري زمينهايي استكه سابقه عمران داشته و به تدريج به حالت موات برگشته است اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته يا نداشته باشد. (ماده 4 از قانون اراضي شهري مصوب 27/12/1360)
بستن دفاتر
براي اين كه تاريخ ثبت بيشتر ثابت و مصون از تغيير باشد مباشر ثبت همه روز هنگام بسته شدن مباشرت تمام دفاتر را ميبندد مقصود از آن بستن دفاتر آن است كه مباشر ثبت در ذيل آخرين سطر تاريخ روز و ماه و سال را گذاشته امضا مينمايد تخلف از مفاد اين ماده مستوجب مجازاتي ميباشد كه در ماده 131 مقرر است. (ماده 80 قانون ثبت اسناد مصوب 21/2/1290)
بنچاق
اوراق و اسناد دلالت کننده بر مالکیت مالک یک ملک که پیش از مدرک کنونی مالکیت آن وجود داشته باشد .(تعریف دکتر جعفری لنگرودی در کتاب حقوق ثبت)
بهای عادله املاک
بهاي روز عبارت است از قيمت اراضي يك سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت چنانچه اين بها از بهاي روز بيشتر باشد قيمت عادله روز ملاك عمل قرار خواهد گرفت بهاي عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خريد و تأثير اجراي برنامههاي شهرسازي و خانهسازي در قيمتها خواهد بود. (تبصره 1 ماده 1 از قانون مربوطه به تملك زمينها براي اجراي برنامههاي شهرسازي مصوب 17/3/1339)
بيع
عبارت است از تمليك عين به عوض معلوم. (ماده 338 از قانون مدني)
بیع شرط
نوعي از معامله است كه در آن شروطي مورد توافق متعاملين قرار ميگيرد. (بند 11 ماده 1 از آييننامه اجرايي قانون واگذاري زمينهاي داير و باير كه بعد از انقلاب به صورت كشت موقت در اختيار كشاورزان قرار گرفته است مصوب 29/11/1365 هيأت وزيران)
بیع قطعی
اگر در عقد بيع شرطي ذكر نشده يا براي تسليم مبيع يا تأديه قيمت موعدي معين نگشته باشد بيع قطعي و ثمن حال محسوب است مگر اينكه بر حسب عرف و عادت محل يا عرف و عادت تجارت در معاملات تجاري وجود شرطي يا موعدي معهود باشد اگر چه در قرارداد بيع ذكري نشده باشد. (ماده 344 از قانون مدني)
بیع شرطی
اگر در عقد بيع شرطي ذكر نشده يا براي تسليم مبيع يا تأديه قيمت موعدي معين نگشته باشد بيع قطعي و ثمن حال محسوب است مگر اين كه بر حسب عرف و عادت محل يا عرف و عادت تجارت در معاملات تجاري وجود شرطي يا موعدي معهود باشد اگرچه در قرارداد بيع ذكري نشده باشد. (ماده 344 از قانون مدني)
پلاک
قطعه فلزي است با ابعاد، طرح و رنـگ خاص كه شمـاره ثبتی روي آن حك ميشود ودر ثبت عمومی به در منازل نصب می شد
پیش نویس سند مالکیت
پیش نویس سند مالکیت به وسیله نماینده تهیه می شود که علاوه بر قید مشخصاتکامل املاکو شماره پلاک و محل وقوع ملک و حدود و مشخصات آن جریان کامل پرونده بایستیدر قسمتمربوطه از ابتدا تا عملیات تحدید ذکر و نماینده نظر نهائی خود را در خصوصصدور سندمالکیت اعلام نماید
تبدیل اسنادمالکیت مشاعی به یک جلد
چنانچهفردینسبت به میزان معینی از ملکی، دارای اسناد مالکیت مشاعی متعدد باشدیا بهعبارت دیگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکین متعددبهیک نفرانتقالیابد خریدار میتواند با مراجعه به اداره ثبتمحل وقوعملک وارایه اسناد مالکیت مشاعی درخواست صدور سند مالکیت به نام خودبنماید.
تبديل تعهد
در موارد ذيل حاصل ميشود: 1- وقتيكه متعهد و متعهدله به تبديل تعهد اصلي به تعهد جديدي كه قائم مقام آن ميگردد به سببي از اسباب تراضي نمايند در اين صورت متعهد نسبت به تعهد اصلي بري ميشود. 2- وقتي كه شخص ثالث با رضايت متعهدله قبول كند كه دين متعهد را ادا نمايد. 3- وقتي كه متعهدله مافيالذمه متعهد را به كسي ديگر منتقل نمايد. (ماده292 قانون مدني)
تجمیع
در مواردیکه دویا چند پلاک بر اثر ساختمان یا دیوارکشی بصورت واحد درآمده یا قطعاتیکه وصل بهم باشند و یا مالک یا مالکان مزبور سهام مشاعی برابر دفتراملاک داشته باشند مالک یا مالکین با تسلیم اسناد مالکیت خویش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجمیع املاک خود را بنمایند
تحدیدحدود
تحدید حدود عبارتست از تشخیص وتعیین حدهای چهارگانه (شمال ،شرق،جنوب وغرب) املاک وچگونگی حد فاصل بین املاک مذکور با املاک مجاور وحقوق ارتفاقی آنها.
پس از تنظیم اظهارنامه وانتشار آگهی های نوبتی وتحدیدی مطابق ماده 14 قانون ثبت ،عمل تحدید حدود به وسیله مامورینثبت (نماینده ونقشه بردار)وبا حضور متقاضی یا مالکین املاک مجاور در محل وقوع ملک که دو صورت عمومی واختصاصی بر حسب مورد انجام می شود.
تصرف
مقصود از تصرف تصرف بهعنوان مالكيت است يا وقفيت خواه بدون واسطه باشد و خواه به واسطه مستأجر و مباشر و امثال آن. (تبصره 2 ماده 15 از قانون راجع به دعاوي اشخاص نسبت به املاك واگذاري مصوب 12/3/1321)
تصرف عبارت است از اینکه مالی در اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه این تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد . (تعریف دکتر جعفری لنگرودی در کتاب حقوق ثبت)
تصویر نقشه کاداستر ملک
نقشه قطعه تفکیکی "حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین" بانضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک مطابق با استاندارد کاداستر است که پس از گواهی مطابقت نقشه با سند و محل توسط سیستم در سند مالکیت درج می شود و در حاشیه کادر سند مختصات نقشه اضافه می گردد.
تفکیک املاک
در صورتیکه ملکیبه قطعاتی کوچکتر تقسیم گردد به این عمل تفکیک گفته می شوداصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمدهو به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا در افراز تعداد مالکین مشاعی بایداز 2نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد میتوان آنرابه قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید
تقاضای ثبت پذیرفته شده
املاکی که فاقد سابقه ثبت بوده مجهول المالک نامیده می شوند طبق ماده 11 قانون ثبت ،تقاضای ثبت این گونه املاک پس از احراز تصرف مالکانه ، طبق فرم چاپی مخصوصی که اظهار نامه نامیده می شود انجام می پذیرد ، و به اظهار نامه های پذیرفته شده (اظهار نامه برگشتی )تقاضای ثبت پذیرفته شده می گویند .
ثبت اسناد
مقصود از ثبت اسناد موافق ترتيباتي كه در قانون ثبت اسناد مصوب 21/2/1290مقرر است رسمي كردن اسناد ثبت شده است يعني قطعي كردن تاريخ سند و ضبط خط و مهر و اقرار و حفظ مندرجات سند از تغيير و تبديل. (ماده 82)
ثمنیه
ثمن فرضيه زوجه يا زوجهها است در صورت فوت شوهر با داشتن اولاد. (ماده 901 قانون مدني) که در اصطلاح ثبت بدان ثمنیه گفته می شود
جعاله
عبارت است از التزام شخصي به ادا اجرت معلوم در مقابل عملي اعم از اين كه طرف معين باشد يا غيرمعين. (ماده 561 قانون مدني)
حصر وراثت
حكمی است كه بعد ازفوت مورث حسب تقاضای احد یا تمامی ورثه بعد از طی تشریفات قانونی لازم ازطرف مرجعقضایئ صادر می شود و در آن ضمن اشاره به فوت مورث وتاریخ ومحل آن تعداد و مشخصات كامل ورثه متوفی درآن بهوضوح قید و نیز میزان سهم الارث آنها بر طبق قانون ارث تعیین می شود.
حريم
حريم مقداري از اراضي اطراف ملك و قنات و نهر و امثال آن است كه براي كمال انتفاع از آن ضرورت دارد. (ماده 136 قانون مدني)
حق انتفاع
عبارت از حقي است كه به موجب آن شخص ميتواند از مالي كه عين آن ملك ديگري است يا مالك خاصي ندارد استفاده كند. (ماده 40 قانون مدني)
حقابه
عبارت از حق مصرف آبي است كه در دفاتر جزء جمع يا اسناد مالكيت يا حكم دادگاه يا مدارك قانوني ديگر قبل از تصويب اين قانون به نفع مالك آن تعيين شده باشد. (ماده 3 قانون آب و نحوه ملي شدن آن مصوب 27/4/1347)
حکم نهایی
عبارت از حکمی است که به واسط طی مراحل قانونی و یا به واسط انقضای مدت اعتراض و استیناف بر تمییز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده ا زدعاوی مختومه محسوب شود (تبصره ذیل ماده ٢٢ قانون ثبت)
حيازت
مقصود از حيازت تصرف و وضع يد است يا مهيا كردن وسايل تصرف و استيلا. (ماده 146 قانون مدني)
خلاصه معامله
به مفاد معاملات ثبت شده در دفاتر اسناد رسمیخلاصه معامله گویند، که در دفاتر املاک در ذیل ثبت ملک ویا با قید خروجی در دفاتر املاک جاری ،واحد ثبتی محل وقوع ملک ثبت می گردد.
خیابان
راه عبور و مرور در محل سكونت و فعاليت مردم كه عرض آن بيش از 6 متر باشد. (بند 52 ماده 1 آييننامه راهنمايي و رانندگي مصوب 18/3/1384 هيئت وزيران)
دایر
اراضي داير زمينهايي است كه آن را احيا و آباد كردهاند و در حال حاضر داير و مورد بهرهبرداري مالك است. زمينهاي داير مشمول قانون زمين شهري مصوب 22/6/1366صرفاً اراضي كشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غيرمحصور ميباشد. (ماده 5)
دفاتر مباشرت ثبت
از قرار تفصيل ذيل است: اولاً- دو دفتر براي ثبت اسناد به طوري كه قانون معين ميكند، يكي براي معاملات راجعه به اموال غيرمنقوله و ديگري براي ساير معاملات. ثانياً- دو دفتر فهرست كه در آن مباشر ثبت مفاد اسناد ثبت شده و تصديقات خود را با قيد سجلات و امضاها و همچنين كليه اقداماتي را كه موافق وظايف خود به عمل ميآورد نسختين مينويسد (بهطور اختصار فهرست ميكند). ثالثاً- دفتر نماينده عمومي كه به ترتيب حروف تهجي براي كليه اسنادي كه در نزد مباشر ثبت يا تصديق شده ترتيب ميشود. رابعاً- دفتر صورت اسنادي كه در مباشرت ثبت توديع ميشود. خامساً- دفتر صورت اشخاصي كه ورشكسته و يا در تحت قيموميت يا ولايت شرعي اعلان شدهاند. سادساً- دفتر عايدات. (ماده 18 قانون ثبت اسناد مصوب 21/2/1290) این دفاتر با اجرای قانون جاری کشور دیگر وجود ندارند
دفتر توزیع اظهار نامه
دفتری است که املاک بخشهای مختلف حوزه ثبتیهر شهرستان به ترتیب پلاک کوبی در آن شماره گذاری گردیده است.
دفترچه انتقالات
دفترچه متمم اسناد مالكیت یا به عبارت دیگر سندمتممدفترچه ای است بهادار كه بعداز پر شدن ستونهای نقل و انتقالات سند مالكیتكه درصفحات آخر اسناد مالكیت پیش بینی شدهضمیمه می گردد.(بند310 مجموعه بخشنامه های ثبتی) بدین معنی اگر ستون نقل وانتقالاتسند مالكیت ملكی بر اثر انجام معاملات متعدد اعم از شرطی و رهنی و قطعی پرشود مالكمی تواند درخواست سندمتمم رابنماید
دفترخانه اسناد رسمي
واحد وابسته به وزارت دادگستري است و براي تنظيم و ثبت اسناد رسمي طبق قوانين و مقررات مربوط تشكيل ميشود. (ماده 1 قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 25/4/1354) دفترخانه محلي است كه سردفتر براي انجام كار و وظايف دفتري خود تعيين و به اداره ثبت محل و اداره ثبت اسناد مركز اطلاع ميدهد (ماده 22 قانون دفتر اسناد رسمي مصوب 15/3/1316)
دفتر گواهي امضا
دفتري است كه منحصراً مخصوص تصديق امضا ذيل نوشتههاي عادي است و نوشته تصديق امضا شده با توجه به ماده 375 آيين دادرسي مدني مسلمالصدور شناخته ميشود. (ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 25/4/1354)
دفتريار
كسي است كه سمت معاونت دفترخانه را دارا است و برحسب پيشنهاد سردفتر و تصويب وزارت عدليه انتخاب ميگردد (ماده 24 قانون دفتر اسناد رسمي مصوب 15/3/1316)
دفتريار اول
هر دفترخانه علاوه بر يك دفتريار كه سمت معاونت دفترخانه و نمايندگي سازمان ثبت را دارا است و دفتريار اول ناميده ميشود ميتواند يك دفتريار دوم نيز داشته باشد. دفتريار به پيشنهاد سردفتر و به موجب ابلاغ سازمان ثبت اسناد و املاك كشور برابر مقررات اين قانون منصوب ميشود. (ماده 3 قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 25/4/1354)
راه
عبارتست از تمامي سطح خيابان، جاده، كوچه و كليه معابري كه براي عبور و مرور عموم اختصاص داده ميشود. (بند ج ماده 1 آييننامه اجرايي قانون استفاده از كمربند ايمني مصوب 22/4/1384 هيئت وزيران)
راهن
مراجعه کنید به عبارت رهن
ربعیه
فرض دو وارث ربع تركه است: 1- شوهر در صورت فوت زن با داشتن اولاد. 2- زوجه يا زوجهها در صورت فوت شوهر بدون اولاد. (ماده 900 قانون مدني)
رفع بازداشتاملاک
املاکاعم از اینکهدارای سند مالکیت باشد یا نباشند حسب دستور مراجع صالحه (همان مراجعی که آن ملک را بازداشت کرده اند) از آنان رفع بازداشتمیگردد.
رهن
رهن عقدي است كه به موجب آن مديون مالي را براي وثيقه به داين ميدهد. رهندهنده را راهن و طرف ديگر را مرتهن ميگويند. (ماده 771 قانون مدني)
رودخانه
مجرايي است طبيعي كه آب به طور دائم يا فصلي در آن جريان داشته باشد. (بند الف ماده 1 از آييننامه مربوط به بستر و حريم رودخانهها، النهار، مسيلها، مردابها، بركههاي طبيعي و شبكههاي آبرساني، آبياري و زهكشي مصوب 11/7/1379)
سردفتر
براي تنظيم و ثبت اسناد رسمي وزارت عدليه در حوزههاي ثبتي به قدر كفايت دفتر اسناد رسمي تأسيس خواهد نمود. (ماده 1 قانون دفتر اسناد رسمي مصوب 15/3/1316) اداره امور دفترخانه اسناد رسمي به عهده شخصي است كه با رعايت مقررات بنا به پيشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با جلب نظر مشورتي كانون سردفتران و به موجب ابلاغ وزير دادگستري (اکنون ابلاغ صادره از سوی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد) منصوب و سردفتر ناميده ميشود. (ماده 2 قانون دفاتر اسناد رسمي و كانون سردفتران و دفتر ياران مصوب 25/4/1354)
سرقفلی
سر قفلی یا منافع ملك عبارت از حقوقی هستند كهممكناست متعلق به مالك ملك باشد یا دیگری و این قبیل منافع كه مالك آنها را بهموجب سندرسمی به دیگری واگذار می نماید معمولاً به املاكی تعلق دارند كه حالت تجاریرا دارامی باشند.
سند تعویضی
در اثر بی توجهی مالک یا اتفاقات غیر مترقبه از قبیل آتش سوزی یا سیل اسناد مالک غیر قابل استفاده می شوند در این صورت مالک می تواند با ارائه لاشه سند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای سند جدید را بنماید.
سند رسمی
اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مأمورين رسمي در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند رسمي است. (ماده 1287 قانون مدني) سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر آن كه مجعوليت آن ثابت شود. انكار مندرجات اسناد رسمي راجع به اخذ تمام يا قسمتي از وجه يا مال و يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال مسموع نيست. (ماده 70 قانون اصلاح مواد 13، 41، 43، 70، 111و 117 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 7/5/1312) اسناد رسمي از قرار تفصيل ذيل است: 1ـ اسنادي كه در اداره ثبت اسناد به طوري كه قانون معين كرده ثبت يا تصديق شده باشد. 2ـ تسجيلات و تصديقات محاضر شرعيه كه مراجع عدليهاند در امور راجعه به آنها. 3ـ تصديقات محاكم عدليه در صورتي كهخارج از صلاحيت آنها نباشد و همچنين تصديقات ادارات دولتي دراموري كه راجع به آنها است در صورتي كه تصديق خارج از صلاحيت آنها نباشد. (ماده 282 از قوانين موقتي اصول محاكمات حقوقي مصوب 18/8/1290)
سندعادی
غير از اسناد مذكوره در ماده 1287 ساير اسناد عادي است. (ماده 1289 قانون مدني) اسناد عادي سندي است كه غير از اسناد رسمي باشد. (ماده 283 قوانين موقتي اصول محاكمات حقوقي مصوب 18/8/1290)
سند مالکیت المثنی
وقتی کهسندملاکیت از بین برود مثلا دچار حریق شود و اثری از آن باقی نماند یاگم شودمالک میتواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیتالمثنینماید.
سند متمم
مراجعه کنید به عبارت دفترچه انتقالات
سند معارض
چنانچه نسبت به تمام یا قسمتی از ملكی دو بارسند مالكیت صادر شود سند مالكیت مؤخر صدور را كه نسبت به تمام یا قسمتی ازملك صادرشده سند معارض گویند و تا زمانی كه حكمقطعی دادگاه به صحت آن صادر نشده نسبت به میزان و مورد تعارض سند معارضتلقی میشود.(بند1 از ماده 3 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالكیتمعارض(
سواد مصدق
مقصود از سواد مصدق سوادي است كه دفتر محكمهاي كه عرضحال به آنجا داده ميشود يا دفتري كه از محاكم ديگر يا يكي از ادارات ثبت اسناد يا دفتر اسناد رسمي و در جايي كه هيچ يك از آنها نباشد حاكم محل يا يكي از ادارات دولتي مطابقت آن را با اصل تصديق كرده باشد. در صورتي كه سواد سند در خارجه تهيه شده باشد بايد در دفتر يكي از سفارت خانهها يا قنسولگريهاي ايران مصدق شود. هرگاه اسناد مفصل باشد مثل دفتر تجارتي يا اساسنامه شركت و امثال آن قسمتهايي كه مدرك ادعا است خارج نويس شده ضميمه عرضحال ميگردد. (ماده 71 قانون اصول محاكمات حقوقي و تجاري مصوب 28/10/1314)
شماره ثبتی
عددی است که معیار شناسایی املاک از یکدیگر می باشد و ترتیب آن بسته به زمان ثبت آن ملک و مجاورین دارد بدین ترتیب اعداد کوچکتر مربوط به ثبت های نخستین و برعکس می باشد شماره ثبتی را نماینده با استناد به آخرین شماره ثبت شده در دفتر توزیع اظهارنامه اخذ می کند و در هنگام تعیین شماره برای ملک مورد تقاضا درصورتی که مجاورین آنفاقد شماره باشند برای آنها نیز بایستی شماره تعیین و در تعریف حدود ومشخصات ملکمورد تقاضا شماره های مجاورین نیز بایستی مشخص شده باشد.
صلاحیت دفاتر اسنادرسمی
دفترخانهها از نظر صلاحيت به سه درجه تقسيم ميشوند: 1- دفترخانه درجه اول كه به وسيله يك سردفتر درجه اول و يك يا چند دفتريار اداره ميشود و اجازه تنظيم و ثبت همه گونه اسناد و معاملات را دارا است. 2- دفترخانه درجه دوم كه به وسيله يك سردفتر درجه دوم اداره ميشود و اجازه تنظيم و ثبت اسناد و معاملات به هر مبلغي را دارا بوده و ميتواند يك دفتريار داشته باشد. 3- دفترخانه درجه سوم كه به وسيله يك سردفتر درجه سوم اداره ميشود و اجازه تنظيم و ثبت اسناد تا پنج هزار ريال را دارد. (ماده 4 قانون دفتر اسناد رسمي مصوب 15/3/1316) این نحو تقسیم بندی بر اساس قوانین و مقررات جاری کشوردیگر اجرا نمی شود
صورت جلسه
صورت جلسات ثبتی در حکم اسناد رسمی هستند زیرا منجر به تنظیم سند رسمی می شوند ، در تنظیم هر صورت مجلسی باید نکاتی رعایت شود و این نکات تشکیل دهنده عناصر و ارکان هر صورت مجلس می باشد
صورت جلسات ثبتی انواعی دارند از قبیل صورت جلسه افراز ، صورت جلسه تفکیک ، صورت جلسه اصلاحی ، صورت جلسه اصلاح حد به کوچه ، صورت جلسه اجرای ماده 149 ، صورت جلسه معاینه محل ، صورت جلسه تحدید حدود ، صورت جلسه اجرای ماده 45 آیین نامه ، صورت جلسه اجرای بند 372 مجموعه بخشنامه های ثبتی و عیره
طرح تفصيلي
عبارت از طرحي است براساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمينهاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان و تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويتهاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين ميشود و نقشهها و مشخصات مربوط به مالكيت براساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم ميگردد. (بند 3 ماده 1 از قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن مصوب 16/4/1353) این طرح زاینده اجرای ماده 45 آیین نامه قانن ثبت املاک می باشد
طرح هادي
عبارت از طرحي است كه در آن جهت گسترش آتي شهر و نحوه استفاده از زمينهاي شهري براي عملكردهاي مختلف به منظور حل مشكلات حاد و فوري شهر و ارائه راهحلهاي كوتاه مدت و مناسب براي شهرهايي كه داراي طرح جامع نميباشند تهيه ميشود. (بند 4 ماده 1 قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن مصوب 16/4/1353) این طرح زاینده اجرای ماده 45 آیین نامه قانن ثبت املاک می باشد
طلاقنامه رسمی
طلاقنامه در صورتي كه مطابق نظامنامههاي وزارت عدليه (یعنی تنظیم آن مطابق مقررات در دفاتر ازدواج و طلاق) به ثبت رسيده باشد سند رسمي و الا سند عادي محسوب خواهد شد. (از ماده 2 قانون راجع به ازدواج مصوب 23/5/1310)
عقد
عبارتاست از اينكه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 183 قانون مدني)
عملیات مقدماتی ثبت
به مجموعه عملیات تنظیم اظهارنامه ،انتشار آگهی های نوبتی وتحدیدی انجام عملیات تحدید حدود وسپری شدن مدت اعتراض نسبت به اصل وحدود ملکعملیات مقدماتی ثبت گویند
فسخ
به هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر آن نمايد حاصل ميشود. (ماده 449 قانون مدني)
فرم 19مالیاتی
گواهی است كه از طرف اداره امور اقتصادی ودارائی محل صادر می شود و دلالتبر وصول مالیات بر ارث از ورثه و عدم بدهی مالیاتی آنان می نماید كه درگواهی مذكورمشخصات ملكی كه ورثه قصد دریافت سند آن را بنام خود دارد باید قید شده باشد در صورتیكه تاریخ فوت مورث قبل از سال 1346باشد نیازی به مطالبه فرم 19 مالیاتی نیست.
قباله ازدواج
قباله ازدواج در صورتي كه مطابق نظامنامههاي وزارت عدليه (یعنی تنظیم آن مطابق مقررات در دفاتر ازدواج و طلاق) به ثبت رسيده باشد سند رسمي و الا سند عادي محسوب خواهد شد. (ماده 2 قانون راجع به ازدواج مصوب 23/5/1310)
قسمتهاي مشترك آپارتمانها
قسمتهاي مشترك مذكور در قانون تملك آپارتمانها مصوب 16/12/1343 عبارت از قسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد به طور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهاي مشترك محسوب ميشود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني برطبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد. (ماده 2) در سوابق ثبتی این قسمتها به عنوان مشاعات و مشترکات ثبت می شوند و در اسناد مالکیت آپارتمانها و اوراق مرتبط با آن به اختصار مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن درج می شود
كانون سردفتران
وزارت عدليه در نقاطي كه مقتضي بداند كانون سردفتران تشكيل خواهد داد- كانون مزبور داراي شخصيت حقوقي و از حيث عوايد و مخارج مستقل و از نظر نظامات تابع وزارت عدليه است. (ماده 28 قانون دفتر اسناد رسمي مصوب 15/3/1316)
كانون كارشناسان رسمي
داراي شخصيت حقوقي است كه در مقر هر دادگاه استان تشكيل ميشود. تشكيل كانون كارشناسان رسمي هر استان منوط بر اين است كه تعداد كارشناسان رسمي آن استان به سي نفر برسد و تا وقتي كه عده كارشناسان به حد نصاب مذكور نرسيده كارشناسان رسمي آن استان تابع مقررات و نظامات كانون كارشناسان رسمي تهران خواهند بود. كليه كارشناسان رسمي عضو كانون كارشناسان رسمي محسوب ميشوند و تابع مقررات اين قانون و نظامات كانون ميباشند. (ماده 1 لايحه قانوني مربوط به استقلال كانون كارشناسان رسمي مصوب 1/8/1358 شوراي انقلاب)
کوچه
راهي در مناطق مسكوني كه عرض آن حداكثر 6 متر باشـد. (بنـد 78 مـاده 1 آييننامه راهنمايي و رانندگي مصوب 18/3/1384 هيئت وزيران)
مال غيرمنقول
آن است كه از محلـي به محـل ديگـر نتـوان نقل نمـود اعم از اين كه استقرار آن ذاتي باشد يا به واسطه عمل انسان به نحوي كه نقل آن مستلزم خرابي يا نقص خود مال يا محل آن شود. (ماده 12 قانون مدني)
مال منقول
اشيايي كه نقل آن از محلي به محل ديگر ممكن باشد بدون اين كه به خود يا محل آن خرابي وارد آيد منقول است. (ماده 19 قانون مدني)
متولي
متولي موقوفه كسي است كه به موجب مفاد وقفنامه و مقررات قانون مدني يا قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه مصوب 2/10/1363واجد اين سمت باشد. د (ماده 4) توليت متولي بايد به وسيله شعبه تحقيق اوقاف گواهي شود. اشخاص ذينفع پس از ابلاغ تصميم شعبه تحقيق در صورتي كه معترض باشند ميتوانند ظرف ده روز اعتراضنامه خود را به هيأت تجديدنظر اوقاف تسليم كنند پس از انقضاي مدت گواهي شعبه تحقيق اوقاف و تصميم هيأت تجديد نظر از ناحيه اشخاص ذينفع قابل شكايت در دادگاه شهرستان است و حكم دادگاه در اين موارد قابل پژوهش و فرجام ميباشد. همين حكم در مورد ثلث- نذر و حبس نيز جاري است. (ماده 4 قانون اوقاف مصوب 22/4/1354)
مجهول
اصطلاحی است در ثبت اسناد به معنایاملاک مجهول المالک ـ مراجعه کنید به عبارت املاک مجهول المالک
مرتهن
مراجعه کنید به عبارت رهن
مشاعات و مشترکات
قسمتهاي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند ساختمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد به طور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهاي مشترك محسوب ميشود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني برطبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
کاداستر
عملیاتی است جهت انجام و نصب علائم و نشانههاي مربوط به تحديد حدود املاك و حريم آنها
کاربری
یکی از حالات خانه- آپارتمان- زمین- زمین محصور- عمارت مسکونی، تجاری، تجاری مسکونی، پاساژ، تعمیر گاه، چاه تلمبه- جنگل- چهار دیواری و آموزشی، بهداشتی- اداری- مزروعی، باغ- اماکن مقدس- بازارچه- باغچه- بقعه- بنای احداثی- پرورشگاه- تجارتخانه- و ... می باشد که در اسناد مالکیت درج می شود.
كارشناسان رسمي
كليه كارشناسان رسمي عضو كانون كارشناسان رسمي محسوب ميشوند و تابع مقررات لايحه قانوني مربوط به استقلال كانون كارشناسان رسمي مصوب 1/8/1358 شوراي انقلاب و نظامات كانون ميباشند . شرايط كارشناس رسمي از قرار زير است: 1- داشتن تخصص كامل در علم يا فني كه داوطلب كارشناسي در آن هستند. 2- داشتن بيش از 25 سال. 3- عدم شهرت به فساد اخلاق و تجاهر به استعمال مسكر و افيون. 4- نبودن تحت ولايت و قيمومت. 5- عدم محكوميت به جنايت و محكوميت به جنحه كه مستلزم محروميت از حقوق اجتماعي بوده و يا مستلزم محروميت از شغلي است كه تخصص در آن دارند و همچنين عدم محكوميت به كلاهبرداري و خيانت در امانت و سرقت و ورشكستگي به تقلب و جنحههاي مذكور در اين قانون. 6- عدم محكوميت به انفصال ابد از خدمات دولتي
متقاضی ثبت
شخص حقیقی یا حقوقی است که از دو طریق زیر مدعی مالکیت بوده و درخواست خود را مبنی بر تقاضای ثبت به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می نماید:
1 ـ تصرف به عنوان مالکیت (این تصرف نشانه هایی دارد که از دید عرف مبین وجود مالک است)
2 ـ مدارک مستند مالکیت (هر چند کسیکه مدارک مستند مالکیت دارد خود متصرف می باشد اما در برخی از مواقع ممکن است تصرفات قانونی صورت نگیرد از جمله ملکی که از طریق حکم دادگاه به دیگری منتقل گردیده)
مستند مالکیت
مستند مالکیت نحوه تملک ملک و مشخصات آخرین مالک و نحوه انتقال ملک به مالک با ذکر شماره سند است که در اسناد مالکیت درج می شود
منافع ملك
مراجعه کنید به عبارت سرقفلی
موات
مراجعه کنید به عبارت اراضی موات
نظامنامه وزارت عدلیه
مراجعه کنید به مقاله ماهیت حقوقی امضای (نمونه) ثبت املاک در همین وبلاگ
نوع مالکیت
یکی از حالتهای "مفروز، مشاع، عرصه، اعیان و " عرصه و اعیان"
نوع ملک
منظور از نوع ملک یکی از حالات، " طلق- وقف- ثلث- حبس- طلق و وقف- طلق با عرصه وقف- وقف آستان قدس رضوی" می باشد که در اسناد مالکیت درج می شود
وضعیت خاص
یکی از حالات " عرصه، اعیان، عرصه و اعیان"می باشد که در اسناد مالکیت درج می شود
وصیت
وصيت بر دو قسم است: تمليكي و عهدي. (ماده 825 قانون مدني)
وصیت نامه رسمی
ترتيب تنظيم وصيتنامه رسمي و اعتبار آن به طوري است كه براي اسناد تنظيم شده در دفاتر اسناد رسمي مقرر است. (ماده 277 قانون امور حسبي مصوب 2/4/1319)
وقف
عبارت است از اينكه عين مال حبس و منافع آن تسبيل شود. (ماده 55 قانون مدني)
وقف اولادی
نوعی از وقف خاص است که در آن موقوف علیهم منحصر در فرزندان واقف می باشند . در این نوع وقف حصه هر یک از فرزندان پسر و دختر مساوی می باشد مگر آنکه خود واقف بعضی را بر بعض دیگر برتری داده باشد (مواد ٥٦ ، ٦٢ و ٧٣ قانون مدنی)
وكالت
عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين طرف ديگر را براي انجام امري نايب خود مينمايد. (ماده 656 قانون مدني)
هبه
عقدي است كه به موجب آن يك نفر مالي را مجاناً به كس ديگري تمليك ميكند تمليككننده را واهب طرف ديگر را متهب، مالي را كه مورد هبه است عين موهوبه ميگويند. (ماده 795 قانون مدني)
بسياري از موقوفات در طول زمان دستخوشِ تملّک و تبـدّلِ حکّـام و سلاطين و دستنشاندگان آنها و سودجويان قرار گرفته است. پس از پيروزي انقلاب شکوهمند اسلامي ايران، وظيفه شرعي مسئولان و دستاندرکاران موقوفات ايجاب ميکرد براي بازيابيِ موقوفات تدابير قانوني لازم را بينديشند....
مقدمه
بسياري از موقوفات در طول زمان دستخوشِ تملّک و تبـدّلِ حکّـام و سلاطين و دستنشاندگان آنها و سودجويان قرار گرفته است. پس از پيروزي انقلاب شکوهمند اسلامي ايران، وظيفه شرعي مسئولان و دستاندرکاران موقوفات ايجاب ميکرد براي بازيابيِ موقوفات تدابير قانوني لازم را بينديشند. از اينرو، کارهاي مؤثري براي شناسايي و بازگرداندن موقوفات از دسترفته انجام دادند و قانون کارساز و ارزنده اِبطال اسناد و فروشِ رقبات، آب و اراضيِ موقوفه را در سال 1363 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رساندند. در تاريخ 25 / 12 / 71 نيز اصلاحيه قانون ياد شده از تصويب مجلس گذشت.
از آنجـا که اين قانـون باعث احياي موقوفات از دسترفتهاي شد که بدون رعايت موازين شرعي به ملک تبديل شده بودند، ارزش و بازدهي بسياري دارد. ماده يکِ اين قانون مقرّر ميدارد:
«از تاريخ تصويب اين قانون، کليه موقوفاتي که بدون مجوّز شرعي به فروش رسيده و يا به صورتي به ملکيّت درآمده باشد، به وقفيّت خود برميگردد و اسناد مالکّيتِ صادره، باطل و از درجه اعتبار ساقط است.»
تبصره يک اين ماده، تکليفِ حقوقِ افرادي که سالها پس از تبدّل و تصرّف موقوفه، آن را خريداري کردهاند و بهصورت معاملات و يا از طريق ارث، اياديِ متعدّدي بر آن تسلّط يافتهاند و اکنون با مدرک رسميِ معتبر آن را در اختيار دارند، روشن ميکند و مقرّر ميدارد:
«کساني که زمين يا خانه موقوفهاي را بدون اطلاع از وقفيت، از اشخاص حقيقي يا حقوقي خريداري نموده و به موجب اين قانون اسناد مالکيت آن باطل ميشود، ميتواند براي دريافت خسارت وارده، به فروشنده رجوع نمايند و سازمان اوقاف ميتواند از تاريخ تصويب اين قانون، با متصرّف تنظيمِ سندِ اجاره نمايد.»
اينـکه ايـن تمهيـدات تـا چه اندازه ميتواند جايگزين حقوق متصوّره اشخاص باشد، و ادعاي خسارت ايادي مختلفي که زمين وقفي را در دست داشتـهاند، عليـه يکديگـر چـه کاربردي دارد، و تا چه حدّي اينگونه دعاوي پيشرفت دارد، بحث جداگانهاي است که ارتباط به موضوع اين بررسي ندارد. در هرصورت، روشن است که اهميت موقوفات و لزوم
احيا و حـفـظِ آنهـا و عمـل به وقـف بسـي بيشتـر از اينگونه حقـوق حقّه دارندگانِ موقوفاتي که به وقف برميگردند، ميباشد.
در کنار وضع چنين مقرراتي براي احياي موقوفات، انتظار ميرفت ديگر قوانين و مقرراتي که وضع ميشود، رعايت غبطه وقف و حفظ موقوفات را بنمايند، امّا زمينهاي وقفي از اثرات حقوقي قوانين مربوط به زمين که بعد از پيروزي انقلاب اسلامي به تصويب رسيدهاند، بينصيب نمانده و بخش مهمّي از آنها، به اسم زمينهاي موات، به ملک تبديل و به اشخاص فروخته شده است.
از ابتداي پيروزي انقلاب اسلامي تا کنون، در مورد زمينهاي شهري سه قانون تصويب شده که به موجب هر کدام، مقرراتي در مورد زمينهاي وقفي وضع شده است که در زير، آنها را مورد بررسي قرار ميدهيم.
قانون لغوِ مالکيت زمينهاي موات شهري و کيفيت عمرانِ آن، مصوب 5 / 4 / 1358 شوراي انقلاب اسلامي
در قانون ياد شده، هيچگونه اشارهاي به زمينهاي وقفي نشده و مضمون آن، لغو مالکيت زمينهاي مواتي است که جزوِ انفال بوده و در اختيار دولت اسلامي است، و اشخاصي سندِ مالکيّت آنها را در اختيار دارند. امّا تبصره ماده 11 آييننامه اين قانون، متعرّضِ موقوفات شده و مقرّر ميدارد:
«موقوفات عام که اسناد مالکيت و وقفنامههاي آنها حاکي از عمران و آبادي در آن باشد، احيا شده محسـوب ميگـردد ولي در هر حال مشمول بند 2ـ5 اين آييننامـه(1) خواهد بـود و اگر ضروري باشد از اينگـونه اراضـي استفـادهاي غيـر از آنچه در وقفنامه ذکر شده اسـت بشود، موافقت هيأت وزيران الزامي است.»
در اين تبصره، موازين شرعي رعايت نشده و دشواريهاي زيادي براي موقوفات ايجاد شده است که به برخي از آنها اشاره ميشود.
الف. به موجب اين تبصره، تنها زمينهايي که داراي عمران و آبادي باشند و اين مضمون در اسناد مالکيت يا وقفنامهها قيد شده باشد، «وقف» شمرده شده است؛ در صورتيکه در اسناد بسياري از موقوفات، ذکري از عمران و آبادي نشده، امّا از زمانهاي قديم داراي مستحدثات و عمران و آبادي بوده و به مرور از آنها بهرهبرداري ميشده است. بنابراين قيد و شرط ياد شده، موقوفات زيادي را از وقفيت خارج ميکند.
ب. اين تبصره، عمران و احياي موجود در اسناد موقوفه را مشمولِ بند 2ـ5 ماده 2 دانسته و مفهوم آن اين است که اگر عمران و احيا، مطابق تعريفِ ماده يادشده نباشد، زمينِ وقفي موات تلقي ميگردد و از وقفيت خارج ميشود. اين موضوع نهتنها شامل موقوفاتي ميشود که در گذشته عمران و احيا داشته و به دليل معطّل ماندن و عدم بهرهبرداري در چندين سال متوالي، باير شدهاند، بلکه بسياري از موقوفات آبادِ مزروعي و يا مشجّر و حتي داراي مستحدثات را به ملک تبديل ميکند. چه اينکه ضابطه تعريف عمران و آباديِ قابل قبول که در ماده 2 تعيين شده، کاملاً غيرشرعي است و به همينخاطر، شوراي نگهبان آن را مردود اعلام کرد، آنگاه ديوان عدالت اداري نيز رأي بر ابطال آن داد.(2) گفتني است از آنجا که تاريخ تصويب قانون، سال 1358 است و تاريخ ابطالِ ماده ياد شده، سال 1361، در اين مدت در سراسر کشور قانون و آييننامه آن به اجرا درآمد و موقوفات زيادي موات اعلام گرديد که سازمان اوقاف تلاشهايي براي احيا و بازگرداندن اين موقوفات کرده است.
ج. تبصره قيد دارد: «.. استفادهاي غير از آنچه در وقفنامه ذکر شده، با موافقت هيأتوزيران خواهد بود».
بايد توجه داشت که براساس موازين شرعي، در استفاده از موقوفات بايد نظر واقف رعايت شود و هيأتوزيران نميتواند برخلاف نظر واقف تصميم بگيرد. اگر گفته شود چون حکومت اسلامي است و فقيهِ حاکم چنين اختيارهايي دارد و ميتواند خلاف نظر واقف عمل کند، در پاسخ ميگوييم: اول آنکه، بايد خودِ فقيه حاکم دخالت داشته باشد و نظر هيأتوزيران ـ هرچند دولت، اسلامي باشد ـ نميتواند جايگزين نظر فقيهِ حاکم شود. و دوّم آنکه، فقيه حاکم در صورتي دخالت ميکند که جهت وقف مشروعيت نداشته باشد يا اعمال نظر واقف ضرري به وجود آورد، مثلاً به حکومت ضرر برساند يا با مسايل حکومتي در تعارض باشد. در اين صورت هم، وقف تبديل به اَحسن ميشود، و موقوفه هرگز از بين نميرود.
اشکالات يادشده در تبصره ماده 11 آييننامه قانونِ لغو مالکيت زمينهاي موات شهري و کيفيت عمران آن، موجب شد که بسياري از زمينهاي وقفي موات اعلام گردد و پس از تفکيک بهصورت انتقال قطعي به اشخاص، تبديل به ملک شود. بعدها به موجب آراي محاکم، قسمتهاي زيادي از اين زمينها بار ديگر به موقوفه تبديل شد و درگيري و تعارض شديدي بين حقوق
مالکان و متصرفان و متوليانِ موقوفات و دولت پديدار آمد و در محاکمِ دادگستري پزوندههاي زيادي در اجراي قانون احياي موقوفات طرح گرديد. بازگرداندن پارهاي از اين موقوفات که خريداران، آنها را تبديل به مستحدثات کرده و در آنها تصرّف مالکانه کرده بودند، مقدور نبود و خريداران به گرفتن بهاي پرداختي و تنظيم سندِ اجاره با اوقاف راضي نميشدند که به ناچار با موافقت نماينده ولي فقيه در اوقاف، اغلبِ اين موارد تبديل به احسن شد و دولت زمينِ معوّض واگذار کرد. در مواردي هم، بهدليل نگرفتن آرايِ مساعد از محاکم، حقوقِ موقوفات تضييع گرديد.
قانون اراضي شهري مصوب 27 / 12 / 1360
با توجه به پيشينه ياد شده و با استفاده از تجربههايي که در اجـراي قـانون لغو مالکيت زمينهاي موات شهري و کيفيت عمران آن بهدست آمده بود، در قانون زمينهاي شهري تا حـدودي به اهميـت وقف توجه شـد و تبصره 2 ماده 10 قانون بـه شرح زيـر تنظيـم و تصويب گرديد و جايگزين مقرّرات قبلي شد:
«اراضي غيرموات وقفي به وقفيت خود باقي و عمل به وقف ميشود، لکن هرگونه واگذاري اراضي از طرف اوقاف يا آستان قدسرضوي يا ساير متوليان، برطبق ضوابط شهرسازي و با نظر وزارت مسکن و شهرسازي صورت ميگيرد.»
مبناي فقهي و قانوني اين تبصره، اين است که چون زمينِ مـوات ملـک کسي شنـاخته نميشود و جزوِ انفال بهشمار مـيآيد، که در زمان حضور امام، از آنِ امـام (ع) اسـت و در غيـاب امام، در اختيار وليفقيه و دولت اسلامي است، بنابراين کسـي مالک زميـن موات نميشـود تا بتواند آن را وقف کند، بلـکه ابتدا بايـد با راههـاي شرعي و قانوني زمين را احيا و عمران کند، تا پس از مسجّلشدنِ ملکيت خود، بتواند آن را وقف کند.
در مورد اين عبارت که ميگويد: «اراضي غيرموات وقفي به وقفيت خود باقي [است]...»، دو ديدگاه متفاوت ميتوان ابراز داشت:
اول اينکه: وقفنامـهها نوعـا زير نظر علمـا و آگاهان به مسـايل شرعـي تنظيم ميشـود و همين که زيـر وقفنامهها را علمـا و روحـانيّـونِ زمـان امضـاء کردهانـد، بـراي صحّـتِ وقـف و اطمينـان از رعايت موازين شرعي در تنظيم وقفنامه، کـافي اسـت. به عبـارت ديگر اصـل بر صحّـت آنها از همه جهت از جمله موات نبودن اين زمينهاست. با اين استدلال، عبارتِ «اراضي غيرموات وقفي...» خلافِ اصلِ صحّت است و ماننـد مقرّرات قبلي، تا حدودي حقوقِ موقوفه را تضييّع ميکند.
دوم اينکه: معمولاً وقفکنندگان با مراجعه به روحانيون، زمين يا ملکي را که در اختيار داشتهاند، براي وقف عرضه ميکردهاند و تنظيمکنندگان و امضاکنندگانِ وقفنامهها به معاينه محل و بررسي نوع زمين و ملک نميپرداختهاند و فقط حدودي که وقفکنندگان معرفي ميکردند، در وقفنامه قيد ميشده است. يعني، فقط بودنِ وقفنامه و مُهر يا امضاي يک روحاني زير آن، نميتواند مشخصکننده نوع زمين و ملک باشد. و گاه مشاهده شده که در وقفِ قريهها و مزرعهها، زمينهاي موات زيادي جزو وقف معرفي شده که در داخل يا خارج اين قريهها و مزرعهها وجود دارد.
ايننظر اگر هم در عمل در مواردي به اثبات برسد، از لحاظ کُلّي و حقوقي مخالف اصل صحّت است و بايد در محکمه به اثبات برسد. به نظر ميرسد اگر قرار باشد در صحّت وقفنامهاي ـ از لحاظ نوع زمين آن ـ ترديد شود، در جايي که موقوفات از دسترفته گذشته به موجب قانون احياي موقوفات در محکمه مطرح و تصميمگيري ميشود، مناسب آن بود که قانون زمينهاي شهري، تشخيص را در آغاز بهعهده دادگاه ميگذاشت؛ نه اينکه کميسونهاي ماده 12 تشخيص دهند و پس از واگذاري به خريداران و تصرّفات مالکانه در زمينها، محاکم در اثر اعتراض اوقاف يا متوليانِ موقوفه رسيدگي کنند. در هرصورت، بر فرض که اين ايراد را نيز به تبصره ياد شده وارد ندانيم، يک اشکال در حکمِ تبصره و يک اشکال در مصداق آن وجود دارد:
اشکالي که به حکم تبصره وارد است، اين است که هر نوع زمين مواتي را که در محدوده وقفنامهها باشد و موات بدون آن مُحرز و مسلّم گردد، از وقفنامهها خارج ميکند. در صورتيکه هر نوع زمين مواتي را که در محدوده وقفنامه تعريف شده، نميتوان از وقف جدا ساخت و وقفيّت آن را باطل فرض کرد؛ چه اينکه قريهها و مزرعههايي که وقف شدهاند، داراي چراگاه و محل خرمن و جمعآوري هيزم و کوه و تلها و نيازهايي است که از مسلّمات همان قريه يا مزرعه بوده و قابلِ تفکيک و تجزيه نيست و بهموجب احکام فقهي، اينگونه زمينها اگر موات هم باشند، جزو وقفنامه و در اختيار وقف محسوب ميشوند. در استفتايي که در اين زمينه سازمان اوقاف و امور خيريه از حضرت امامخميني (ره) کرده، مواردِ ياد شده تصريح شده است.
«... از قديمالايّام قُراي موقوفه اکثرا داراي اراضي زيرکشت، باير، چراگاه، مرتع و تپّه و کوه بودهاند که ششدانگ به ثبت ميرسيد و از اراضي چراگاه و مرتع به طورطبيعي بهرهبرداري ميشد. اينک سؤال از محضرتان اين است:
1. آيا اراضي مورد تعليف و مرتع مجاور اراضي زيرکشت جزو موقوفه محسوب ميشود يا خَير؟
2. آيا اين قبيل اراضي که داراي بوتههاي گياه بياباني است که جهت تعليف امکان استفاده و بهرهبرداري دارد، جزو اراضي موات است يا خير؟»
امام خميني (ره) در پاسخ مرقوم فرمودهاند:
«...اراضي مذکور تابع اراضي موقوفه است ـ هرچند که موات است ـ و احيايِ آن جايز نيست.»(3).
البته قبلاً هم حضرت امام خميني (ره)، زيرنامهاي که سازمان اوقاف و امور خيريه به قانون لغو مالکيت زمينهاي موات (مربوط به مقرّرات زمينهاي وقفي) اعتراض کرده بود، مرقوم فرموده بودند:
«زمينهاي موقوفه بايد به حال وقفيّت باقي و عمل به وقف شود».(4).
امّا اشکالي که در تطبيقِ حکمِ اين تبصره بر مصداق زمينهاي وقفي وجود دارد، اين است که چون بيشتر وقفنامهها در سالهاي بسيار قديم تنظيم شدهاند، تشخيص موقوفات موات امري بسيار دشوار و بلکه محال است. البته ممکن است همين اشکال ـ از لحاظ دشواري تشخيص نوع زمين ـ در مورد زمينهاي ملکي نيز گرفته شود. در پاسخ ميتوان گفت: اگر به پيشينه ملکيتها مراجعه کنيم، بسياري از زمينهاي بياباني و موات را، در طول ساليان دراز، اشخاص فرصتطلب ـ بدون احيا و عمران ـ به ثبت رساندهاند و يکي از عوامل کسبِ ثروت در دولتها و رژيمهاي گذشته، کشف خاکهاي ثبت نشده بود. اين شيوه آنچنان رونقي داشته که شايد بتوان گفت در اينگونه مالکيتها اصل بر عدم صحّتِ آنها بوده، مگر آنکه خلافش ثابت شود! و اين امر در اظهارنامههايِ قديمي پروندههاي ثبتي براي اهل فن بهخوبي روشن است و نياز به ارائه مدرک و استدلال هم ندارد. حتي هنگام طرح قانون زمينهاي شهري در مجلس شوراي اسلامي، نمايندگان رسما به اين موارد اشاره کردهاند.(5).
اما در مورد زمينهاي وقفي وضع فرق ميکند. زيرا کساني که دارايي خود را در راه خيرات و مبرّات وقف ميکنند، معمولاً افراد متشرعي هستند. ديگر آنکه، سندِ موقوفات اغلب در محضر علماي روحاني بنام زمان تنظيم شده و وقفنامه به امضاي آنان رسيده است بدينروي، در مورد موقوفات اصل بر اين است که ملکيتِ واقف مُحرز شده، آنگاه وقف صورت گرفته است همچنين بايد توجه داشت که در شرع مقدّس اسلام ـ بهخصوص در فقه اماميه ـ به مسايل وقف حساسيت و اهميت زيادي نشان داده شده است. بنابراين، وضع اينگونه قوانين که سالهاي بسيار پس از فوت واقف اجرا ميشود، ممکن است به موقوفات آسيب رساند و باعث حيف و ميل اين اموال و قطع خواستههاي چندين ساله وقفکنندگان گردد. در چنين حالتي، رغبت ديگران هم در مبادرت به اينگونه خيرات و مبرّات کاهش مييابد.
قانون زمين شهري مصوب 22 / 6 / 66 مجلس شوراي اسلامي
نکتههايي که در مورد قانون قبلي و پيامدهاي اجرايي آن گفته شد، در وضعکنندگان و رأيدهندگانِ قانون زمين شهري تأثير فراوان داشته و در نتيجه، عبارت قانون قبلي در مورد زمينهاي وقفي اصلاح شده و در اين زمينه احتياط بيشتري صورت گرفته است. در اين قانون آمده است:
«اراضي وقفي به وقفيت خود باقي است، ولي اگر زميني به عنوان وقف ثبت شده است و در مراجع ذيصـلاح ثابـت شود که تمام يا قسمتي از آن موات بوده، سند وقف زمين موات ابطال و در اختيار دولت قرار ميگيرد. لکن هرگونه واگذاري اراضي از طرف اوقاف يا آستان قدسرضوي يا ساير متوليان، بايستي برطبق ضوابط شهرسازي و با رعايت نظر واقف صورت گيرد.»
بين عبارتهاي اين قانون با قانون پيشين، دو تفاوت عمده به چشم ميخورد:
يکي اينکه، در قانون دوّم (مصوّب 22 / 6 / 66)، اصل بر صحّتِ موقوفات فرض شده، مگر اينکه خلاف آن در محاکم ثابت شود. در صورتيکه قانون پيشين قيد دارد «اراضي غيرموات وقفي به وقفيت خود باقي» است و از ابتدا در نوع زمين ترديد وجود داشته و موات نبودن آن بايد به اثبات ميرسيد.
دوم اينکه، در قانون پيشين، واگذاري زمينهاي وقفي با نظر وزارت مسکن بوده و حال آنکه در قانون بعدي، واگذاريِ زمينهاي وقفي، موافق نظر واقف صورت ميگيرد.
با اينهمه، اين قانون نيز برخي اشکالات قانون پيشين را دارد و به هر صورت راه ترديد در صحّتِ نوع زمين مورد وقف بازمانده است و بايد پس از گذشتِ صدها سال در مورد مواتبودن يا نبودن وقفي اظهارنظر شود که کار بسيار دشواري است و احتمال رسيدنِ آسيب به حقوق موقوفات زياد است.
در نهايت، ميتوان گفت، هيچيک از اين قوانين و مقررات، هرچند با عباراتي تنظيم شوند که ظاهرا ملاکهاي شرعي در آنها رعايت شده باشد، براي احيا و حفظ موقوفات سودمند نيست و زيانهاي فراواني در پيدارد. بهنظر ميرسد، اينگونه مقرّرات، ضمن آسيبرساندن به موقوفات، موجب دلسردي کساني ميشود که اهدافِ خيري براي اموال خود در سر دارند. بهتر آن است که در قوانين خود، اصلاً متعرضِ موقوفات نشويم و موقوفات به وقفيت خود باقي بماند و عمل به وقف بشود. البته لازم است که هنگام تنظيم وقفنامههاي جديد، احتياطهاي کافي به عمل آيد. يعني ابتدا نوع زمين مشخص شود، و پس از اطمينانيافتن از موات نبودن آنها، اقدام به تنظيم سند وقف جديد گردد.
آخرين بحثي که در مورد وقف در قوانين مربوط به زمينها باقي ميماند، تکليف موقوفاتي است که در گذشته مُجريان قانون در اجراي قوانين مربوط به زمينها ـ که به آنها اشاره شد ـ
به ديگران واگذار کردهاند و در آنها تصرفات مالکانه صورت گرفته است، اما بعدا وقفيت اين زمينها مسلّم و مسجّل شده است. در اين زمينه، لازم است که به مصوّبه مجمع تشخيص مصلحت نظام، موضوعِ قانونِ تعيين تکليف زمينهاي واگذار شده دولت و نهادها مصوّب 15 / 12 / 1370 اشاره رود. به موجب اين مصوّبه، زمينهايي که بنياد مسکن انقلاب اسلامي يا نهادهاي انقلاب اسلامي و عنوانهاي مشابه و وزارت مسکن و شهرسازي (سازمانهاي عمران اراضي شهري يا سازمان زمين شهري) واگذار کردهاند و يا اينکه طراحي يا عملياتِ آمادهسازي آن انجام گرفته است؛ هرچند ملکيّت دولت يا نهادِ واگذارکننده زمين از لحاظ نوع زمين يا صدور آراي محاکم قضايي متزلزل و يا ابطال شود، زمين به خريداران تعلّق خواهد داشت و فقط بهايِ منطقهايِ آن به مالک يا دارنده اوّليه آن پرداخت ميشود. علّتِ تصويب اين ماده واحده اين بود که چون نهادهاي ياد شده زمينهاي زيادي را به اشخاص واگذار کرده بودند و اين زمينها به صورت خانه مسکوني و مستحدثات در دست هزاراننفر قرار گرفته بود و در آن تصرّف مالکانه داشته و ساکن بودند، بازگرداندن اين زمينها به مالکان اصلي ـ که با مراجعه به محاکمِ قضايي رأيِ موات نبودنِ زمينها را دريافت داشته يا تملّک دولت را باطل کرده بودند ـ به هيچروي ممکن نبود؛ و براي رفع مشکل و جلوگيري از درگيري بين مالکان و متصرّفان، اين ماده واحده ـ مصلحتا ـ به تصويب مجمع تشخيص مصلحت نظام رسيد.
موضوعي که در اجراي اين ماده واحده در ارتباط با زمينهاي وقفي به وجود آمد، اين بود که به دليل کلّي بودنِ سياق عباراتِ قانون که با جمله «زمينهايي که از سوي... واگذار شده» شروع ميشود، برداشتِ بعضي از مجريان قانون اين بود که شامل زمينهاي وقفي هم ميشود. يعني اگر هريک از نهادهاي يادشده در ماده واحده، زميني را بين مردم تقسيم کرده باشند و بعدا معلوم شود زمين واگذار شده وقفي بوده است، زمينهاي واگذار شده در ملکيتِ خريداران باقي ميماند و فقط بهايِ منـطقهايِ زميـن ـ که از بهايِ عادله آن بسي کمتر است ـ به موقوفه تعلق خواهد گرفت. اين نظر، به هيچوجه منطبق با واقـع نيسـت. چه ايـنکه، از ابتداي پيروزي انقلاب که دولت يا نهادهاي دولتي زمين واگذار ميکردند، صرفا زمينهايي واگذار ميشد که دولتي بود يا تصوّر دولتي بودنِ آن ميرفت و يا مصادرهاي بود. و هيچيک از واگذارکنندگان زمين، زمينهاي وقفي را واگذار نميکردند. و قانون زمين شهري و ديگر قوانين مربوطه هم حاکي از آن بود که وقفيّت زمينهاي وقفي باقي است و بايد به وقف عمل شود. به همينخاطر، پيچيدگيهايي که در اجراي قوانين به وجود آمده بود و منجر به طرحِ موضوع در مجمع تشخيص مصلحت نظام و تصويب ماده واحده ياد شده گرديد، کلاً مربوط به زمينهاي ملکي بود و هيچ ارتباطي به زمينهاي وقفي که شرعا و قانونا فروش آنها ـ جز در موارد بسيار نادر آن هم با شرايط خاص و در جهت تبديل به احسن ـ ممنوع است، ندارد. و چون زمينهاي وقفي از قانون مصوّبِ مجمع تشخيص مصلحت نظام خروج موضوعي دارد، قاطعانه بايد گفت شامل زمينهاي وقفي نيست و در اينگونه موارد، خريداران بايد بهاي پرداختي را برگردانند و با اوقاف سندِ اجاره تنظيم کنند.
پي نوشت :
1- بند 2ـ5 اين ماده، ضوابط نحوه عمران و احداث بنا و ميزان عمران و احيا در زمينهاي مزروعي و باغها را بيان ميکند.
2- رجوع شود به مجموع نظريات شوراي نگهبان از سال 59 تا 67 که اداره تنقيح و تدوين قوانين و مقررات نخستوزيري در سال 1368 منتشر کرده؛ و نيز پرونده 61 /1، رأي شماره 10396/م/71 مورخ 22 / 9 / 61 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري.
3- مرقومه امام خميني (ره) ذيل نامه مورخ 28 / 9 / 67 وکيل سازمان اوقاف و امور خيريه درج گرديده است.
4- نامه شماره 1304 مورّخ 1 / 3 / 1359 سرپرست سازمان اوقاف که فتواي امام (ره) زير آن درج شده است.
5- جلسه 922 مجلس شوراي اسلامي، مشروح مذاکرات، روزنامه رسمي ش10818، سال 1361.